Guia prático para fazer seu financiamento imobiliário sem problemas.

Guia prático para fazer seu financiamento imobiliário sem problemas. Comprar a casa própria é um dos momentos mais emocionantes da vida de qualquer pessoa. Seja para sair da cada dos pais ou para começar uma nova família, a decisão é sempre cercada de muitas expectativas. No Brasil, muitos recorrem ao financiamento imobiliário para realizar esse sonho. Mas você sabe como funciona o financiamento de casas e apartamentos? Entender como o empréstimo habitacional acontece, quais são as suas regras e tipos é fundamental para conseguir conquistar o seu financiamento de imóveis de forma mais tranquila. Afinal de contas, não queremos que a aquisição do imóvel se torne um problema no futuro, não é mesmo? Quer aprender como iniciar o seu planejamento para conquistar o seu novo lar? Preparamos um guia completo para ajudar você a realizar o seu financiamento imobiliário com segurança! Acompanhe! Como funciona um financiamento imobiliário O primeiro passo de quem busca comprar um imóvel, mas não conta com o valor total para a aquisição é buscar entender quais são as suas opções, sendo que o financiamento imobiliário é o mais comum. Pode parecer um bicho de sete cabeças, mas, apesar de ter muitas variáveis, é muito simples de compreender e conta com muito material informativo na internet e dentro das agências bancárias. Funciona assim: após escolher o imóvel que deseja adquirir, dentro dos limites de compra estabelecidos de acordo com sua renda, o interessado busca um banco ou instituição e solicita o financiamento. A empresa realiza uma análise de crédito do cliente e do imóvel que ele quer comprar. Nessa etapa, a instituição vai analisar se a pessoa tem capacidade financeira para arcar com o empréstimo e demais taxas decorrentes daquela operação. Caso o financiamento seja aprovado, a empresa disponibiliza o dinheiro necessário para a compra do imóvel e o valor é depositado em favor do proprietário. Quem contratou o financiamento passa a pagar a quantia que foi emprestada, por meio de parcelas mensais, compostas do valor do imóvel mais os juros estabelecidos pela instituição financeira. A quantidade de parcelas, o valor da entrada e a taxa de juros variam de acordo com cada instituição e com a renda familiar, sendo que o governo também conta com programas específicos para facilitar o financiamento por parte de pessoas de baixa renda. Qual a taxa de juros de um financiamento imobiliário Como vimos, o dinheiro do financiamento imobiliário deve ser devolvido em parcelas ao banco ou instituição em um determinada quantidade de anos. A parcela do empréstimo não é constituída apenas pelo valor do imóvel — ela é dividida entre a taxa de juros, a amortização da dívida e as tarifas adicionais, sendo que é preciso verificar todos esses pontos na hora de assumir o financiamento. Quando a empresa disponibiliza o crédito imobiliário, ela cobra uma taxa de juros para compensar o tempo em que a quantia vai ficar na posse de terceiros, ou seja, emprestada. O valor dessa taxa é influenciado por uma série de elementos. De forma geral, a instituição avalia que, quanto maior é o risco de inadimplência, maior deve ser a taxa de juros cobrada. Ou seja, caso você tenha um bom histórico de crédito no mercado e o costume de quitar suas despesas e dívidas em dia, é considerado um bom pagador e pode obter um melhor poder de barganha. Também será avaliado qual é o valor da propriedade, qual o percentual financiado, o histórico financeiro do comprador e a renda familiar, entre outros fatores relevantes do negócio. Sendo assim, apesar de fazer parte da parcela do financiamento de imóveis, a taxa de juros não contribui para a liquidação da dívida, pois é a remuneração do valor empregado pela instituição financeira. A parte responsável pela conquista desse objetivo é a chamada amortização. Essa fração da parcela é correspondente ao valor que foi emprestado. Como vamos ver daqui a pouco, cada tipo de financiamento tem uma forma própria de amortizar a dívida, ou seja, diminuir o saldo devedor. Também chamada de taxa administrativa, a tarifa adicional é composta pelas despesas administrativas da empresa que concedeu o empréstimo como custos de operação. Nessa fração, também estão outros serviços vinculados ao financiamento, como o seguro, que são repassados ao comprador. Cada banco, construtora ou instituição financeira tem uma tarifa adicional própria. Por conta disso, é fundamental pesquisar muito bem acerca de cada instituição, sendo que muitas delas não demonstram esses valores nas simulações simples, e você pode acabar sendo pego de surpresa. Quais os principais tipos de financiamento imobiliário Existem diversos modelos de financiamento habitacional, e é importante conhecer cada um deles para escolher o ideal. Afinal de contas, para fazer um bom negócio, é fundamental fugir de juros exorbitantes e optar pela alternativa que mais combina com a sua realidade. Com a abertura recente do mercado, mais instituições financeiras começaram a conceder crédito imobiliário, trazendo mais opções para o comprador. Com mais players no mercado, a concorrência aumenta e melhores ofertas podem acabar surgindo. Tendo em vista que os financiamentos variam de acordo com a instituição que vai oferecer o crédito e também com o sistema de amortização, a seguir, veja quais são as principais opções! Financiamento direto com a construtora Algumas empresas que trabalham com a construção de imóveis também oferecem o financiamento dessas propriedades, o que pode ser uma opção mais viável, devido a diminuição da burocracia. O crédito imobiliário oferecido pelas construtoras é considerado mais simples do que o contratado nas instituições financeiras, e pode ser conseguido com uma maior facilidade pelos compradores. Por terem grande interesse em vender o imóvel, elas costumam apresentar condições de pagamento bem flexíveis, aceitando até mesmo outros imóveis ou veículos como parte da entrada. Também é comum, por exemplo, que a empresa possibilite o parcelamento da entrada de imóveis na planta. Entretanto, as construtoras oferecem um prazo menor — em geral, 60 meses — para a quitação do empréstimo. Contudo, não existem apenas vantagens. As construtoras não possuem tanto capital quanto as instituições financeiras e já houve casos em que elas acabaram falindo e as obras não foram concluídas, prejudicando os compradores. Por conta disso, é preciso ficar de olho com quem se faz negócio e verificar as reais vantagens de se realizar a negociação e financiamento direto com a construtora. Financiamento com o banco Os bancos são os principais financiadores do mercado, sendo que a CAIXA, por conta da parceria estabelecida com o programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, é a instituição que mais financia imóveis no país. Apesar de serem mais exigentes para a aprovação do financiamento, os bancos também podem ser opções interessantes. Uma das principais vantagens é que o prazo para o pagamento do empréstimo pode chegar a até 35 anos. Além disso, outro benefício é que o banco permite o uso do FGTS como entrada do imóvel. Ainda neste post, vamos ver com mais detalhes como funciona o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para comprar um imóvel. No entanto, prazos maiores geram juros maiores, e a amortização da dívida pode acabar se estendendo e você pagará muito mais ao banco por conta desse longo período. Ou seja, é preciso verificar muito bem todas as condições de pagamento oferecidas e realizar o máximo de simulações possíveis para entender qual o melhor cenário de acordo com a sua realidade e capacidade de pagamento. Amortização A amortização é o processo pelo qual você quitará a dívida do financiamento imobiliário, por meio de pagamento periódicos a instituição, ou empresa, que cedeu o valor de empréstimo para a compra do imóvel. Contudo, esse não é um simples pagamento, pois cada empresa trabalha de uma forma e é necessário conhecer os sistemas de amortização e seu funcionamento para entender qual pode ser o mais vantajoso para o seu caso. Sistema PRICE Um dos sistemas de amortização mais utilizados no mundo ocidental é o sistema PRICE, também conhecido como Sistema Francês de Amortização, pois é o único que garante parcelas de valor fixo ao longo de toda a operação de pagamento. No Brasil, esse sistema é largamente utilizado no financiamento imobiliário por várias instituições financeiras e também é aceita de forma comum pelos compradores por garantir uma previsibilidade nas parcelas, além de iniciar o pagamento com valores menores em relação a outros sistemas. Nesse caso, as parcelas pagas pelo comprador são compostas de dois valores distintos, os juros da operação e a amortização do imóvel, sendo que ao longo do tempo a fração dos dois muda. Para que as parcelas continuem com o mesmo valor, a fração do pagamento correspondente à taxa de juros vai diminuindo com o passar dos meses. Por outro lado, e de forma equivalente, o montante da amortização da dívida vai aumentando. Na hora de escolher pela PRICE é preciso levar em conta a inflação e sua projeção salarial. Se as parcelas forem sempre as mesmas e você não tiver aumentos anuais de salário, a quitação pode começar a pesar no bolso e diminuir seu poder de compra. Ao mesmo tempo, para pessoas que tem um plano de carreira sólido e reajustes comuns, pode ser uma boa opção optar pela PRICE. Deve-se lembrar que abater parcelas a mais não diminui a dívida como no sistema SAC. Sistema SAC Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), que também é muito popular no financiamento de imóveis, as parcelas são decrescentes — começam com valores mais altos e vão diminuindo com o passar dos anos. Como o próprio nome indica, no sistema SAC, a amortização é a mesma em todas as parcelas, ou seja, constante, o que muda ao longo do tempo são os valores com relação aos juros pagos em cada quitação. Nesse caso, as parcelas acabam diminuindo com o tempo, pois a amortização é sempre a mesma, mas o valor dos juros diminui, pois a dívida se torna menor mais rápido. Contudo, se compararmos com a PRICE, os valores das primeiras parcelas serão mais altos, pois a dívida ainda é grande e a amortização é constante, sendo que com o passar do tempo, as parcelas se tornam menores que a apresentadas no outro sistema. É claro que em uma primeira olhada, o financiamento com o modelo de amortização SAC pode não ser atrativo, já que as parcelas serão mais altas, mas ao pensar em longo prazo, pode ser um ótimo negócio. Além disso, caso seja possível adiantar quitações, o valor da dívida diminuí e com isso também as parcelas, pois os juros aplicados levam em conta o valor devido. Sistema SACRE O Sistema de Amortização Crescente é uma mistura do SAC e da tabela PRICE sendo que as parcelas irão crescer primeiramente e diminuir ao longo do tempo devido a amortização da dívida. Nessa opção, à medida que os pagamentos das parcelas do financiamento são realizados, a taxa de juros vai diminuindo e a amortização aumenta. Assim, as prestações são mais altas no início e vão ficando cada vez menores. Nesse modelo, o cálculo das prestações são realizados a cada 12 meses, sendo que os juros são diminuídos de acordo com o valor de amortização desse período, ou seja, os juros são fixos durante um ano e revistos para o próximo. A amortização nesse sistema acontece quase que de forma constante, aumentando pouco a pouco de acordo com a diminuição dos juros aplicados sobre cada parcela. Esse modelo de amortização pode ser uma boa opção para quem não sabe se escolhe a PRICE ou a SAC. Além disso, ao fazer as contas, você perceberá que esse modelo é o qual se paga menos juros dos três. Pré-requisitos para fazer um financiamento imobiliário A aquisição de um imóvel envolve um grande valor em dinheiro, e é preciso estar dentro de algumas exigências para poder ter o cadastro aprovado e conquistar o financiamento. Um dos requisitos mais importantes é não estar com o nome comprometido em nenhum órgão de proteção ao crédito. Sendo assim, caso tenha alguma dívida, é fundamental quitá-la antes de solicitar o empréstimo. Muitas pessoas acreditam que é necessário receber um salário muito alto para conseguir ter o cadastro aprovado. Felizmente, isso não é verdade. Porém, a empresa vai analisar se você é capaz de realizar o pagamento do imóvel, e as prestações do financiamento não podem ultrapassar 30% da sua renda familiar. Além desses, veja quais pré-requisitos devem ser preenchidos por quem deseja usar o financiamento imobiliário para comprar um apartamento ou casa: ser brasileiro (nascido ou naturalizado) ou, caso seja estrangeiro, ser detentor de visto de permanência no país; ter mais de 18 anos ou ser emancipado; não ultrapassar 80 anos e 6 meses na soma da sua idade ao prazo de amortização do empréstimo; não ter enfermidade, vício em drogas ou qualquer deficiência mental que impeça o discernimento. 4 dicas para aumentar as suas chances de ser aprovado Além dos pré-requisitos que já citamos, outros pontos podem ser determinantes para aumentar as suas chances de ter o financiamento habitacional aprovado. Por isso, separamos alguns pontos que podem contribuir para que isso aconteça. Confira! 1. Abra uma conta no banco em que for solicitar o crédito Ter uma conta-corrente no banco em que pretende financiar o imóvel pode ser vantajoso para você. Isso porque as instituições costumam oferecer taxas de juros melhores para os seus clientes. Além disso, a empresa vai poder saber com mais facilidade o dinheiro que entrou e saiu da sua conta. 2. Deposite tudo o que ganha Quem é autônomo ou trabalha de carteira assinada, mas também tem uma renda informal e deseja aproveitá-la deve movimentar a conta bancária. Dessa forma, fica muito mais simples comprovar que recebeu o dinheiro. 3. Separe os documentos com antecedência Um dos problemas que mais atrapalham o andamento do processo imobiliário é a falta de documentos. Em alguns casos, um erro de documentação pode fazer com que o financiamento seja negado. Para evitar que isso aconteça, é importante separar os documentos com antecedência. Se você for casado, lembre-se de que o cônjuge também vai precisar apresentar os documentos dele. 4. Aproveite o Cadastro Positivo O Cadastro Positivo é um programa oferecido pela Serasa Experian. Ele permite que os bancos e empresas consigam descobrir quais pessoas realizam o pagamento das contas e prestações em dia. Dessa forma, ao fazer o seu cadastro e pagar as contas sem atraso, as empresas vão conseguir visualizar o seu histórico financeiro. Ao se certificar de que você é um bom pagador, isso poderá facilitar a aprovação do financiamento e até render uma taxa de juros menor. 5. Use o seu FGTS O FGTS pode ser utilizado como entrada em vários modelos de financiamento, garantindo assim que você se coloque em uma melhor posição com relação ao pagamento da dívida, que fica menor. 6. Compare as taxas de diferentes bancos Com o aumento no número de players do mercado financeiro oferecendo financiamento imobiliário, as opções aumentam e pode-se encontrar variadas taxas e condições. Mesmo que uma primeira instituição não demonstre interesse em fechar negócio com você, outras poderão se interessar pelo seu perfil e conceder o crédito imobiliário. Documentos necessários para fazer um financiamento imobiliário Uma das etapas mais desafiadoras na hora de comprar a casa própria é a apresentação dos documentos. Não por acaso, uma grande lista de documentação é exigida, tanto para quem vai vender o imóvel quanto para quem pretende comprá-lo. Muitas vezes, o processo é interrompido ou deixa de acontecer por conta da falta de algum documento. Para evitar que isso aconteça, é importante se planejar e separar os papéis com antecedência. Vale destacar que a lista pode variar um pouco de acordo com a instituição escolhida. Confira quais são os documentos mais solicitados ao comprador: documentos de identificação pessoal (RG e CPF); comprovante de residência recente; comprovante de estado civil; certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e dívida ativa da união; comprovante de renda original. A comprovação de renda pode ser realizada de várias maneiras. Se o comprador trabalha de carteira assinada, basta apresentar os últimos contracheques recebidos. Caso seja empresário ou profissional autônomo, é possível comprovar os ganhos com a declaração de imposto de renda e extratos bancários. A Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore) — devidamente elaborada por um contador — também pode ser utilizada para declarar a renda. Avaliação do imóvel para ser financiado Após escolher o tipo de financiamento, definir uma empresa para solicitar o empréstimo e ter o crédito aprovado, o imóvel que você deseja comprar também precisa ser avaliado. Nesse sentido, a instituição contrata uma empresa especializada, um engenheiro ou um arquiteto para ir até a propriedade. O objetivo é confirmar se o valor é compatível com o valor praticado pelo mercado na região. Seja em instituições públicas, seja em instituições privadas, nenhum financiamento é liberado antes de uma avaliação profissional. Além da questão financeira, também são analisados os aspectos estruturais do imóvel. Uma vez que o profissional avalia se a casa ou apartamento é realmente seguro, a avaliação do imóvel também garante que o comprador está adquirindo um bem em boas condições de ser habitado. Qual o valor da entrada para financiar um imóvel O valor da entrada pode variar de acordo com a empresa que vai conceder o crédito e a renda familiar. Entretanto, geralmente, a quantia é equivalente a, no mínimo, 30% do preço total do imóvel. ​Quanto mais dinheiro for investido na entrada, menor será o montante que precisará ser financiado e, consequentemente, menor será a taxa de juros que o comprador vai precisar pagar. Portanto, vale a pena se planejar e economizar para esse momento. Ainda não começou a fazer o seu planejamento financeiro para comprar um imóvel? Então, comece o mais rápido possível. É fundamental, por exemplo, saber exatamente quais são os seus gastos e receitas mensais. O controle pode ser feito por meio de anotações em um caderno, planilhas no computador ou aplicativos de celular. O importante é organizar a vida financeira. Ao fazer isso, talvez você descubra que está tendo algum gasto desnecessário, ou que vai ser preciso ter uma renda extra para conseguir juntar dinheiro. A simulação é uma boa forma de descobrir qual será o valor da entrada para o imóvel que deseja adquirir. Em muitos bancos, como é o caso da Caixa Econômica Federal, é possível realizar a simulação pelo site. Essa facilidade permite comparar os valores de diferentes empresas sem sair de casa. Vale lembrar que, se o plano for adquirir um imóvel na planta, muitas vezes, é possível parcelar a entrada até a conclusão das obras e entrega das chaves. Além disso, em alguns casos, os participantes do programa Minha Casa Minha Vida podem ser beneficiados com 100% de financiamento dos imóveis. Portanto, nessas situações, não é necessário dar nenhuma entrada. Mesmo nessas ocasiões, é essencial ter uma reserva financeira. Afinal, além da entrada, existem outros custos do financiamento imobiliário, assim como a própria mudança também pode gerar gastos extras. Como usar o FGTS no financiamento imobiliário O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pode ser um grande aliado para quem quer conquistar a casa própria. Referente a 8% do salário do funcionário, o benefício é depositado mensalmente pelo empregador na conta vinculada ao fundo. O FGTS é um direito garantido por lei a todas as pessoas que trabalham de carteira assinada. Entretanto, existem algumas regras que precisam ser respeitadas para que o recurso possa ser liberado para a compra do imóvel. A seguir, veja quais são os pré-requisitos: ter, no mínimo, 3 anos de trabalho de carteira assinada; não dispor de nenhum outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH); residir ou trabalhar na cidade onde pretende adquirir o imóvel; não ser proprietário de residência no município onde deseja comprar o imóvel. Também existe um valor máximo para aproveitar o benefício. Se a propriedade estiver localizada nos estados do RJ, MG, DF e SP, ela não pode custar mais que R$ 750 mil reais. Já para os outros estados do país, o limite máximo é de R$ 650 mil. Também vale destacar que o FGTS não pode ser usado para aumentar ou reformar imóveis, na compra de materiais de construção, ou para adquirir imóveis para terceiros. O saldo disponível do benefício pode ser aproveitado na quitação de parte das parcelas do financiamento imobiliário. Nesse caso, o valor deverá pagar, no máximo, 80% das próximas 12 parcelas do empréstimo. O FGTS também pode ser usado para pagar a amortização do crédito habitacional. Para resgatar o fundo, é necessário comparecer até uma agência da Caixa Econômica Federal. Veja quais documentos devem ser apresentados: documento oficial de identificação pessoal; extrato de conta vinculada ao FGTS; carteira de trabalho; Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF). Se o interessado for casado ou estiver em uma união estável, também é necessário apresentar a DIRPF do cônjuge. Aproveitar o FGTS na compra de um imóvel pode ser uma excelente forma de aproveitar o recurso. Na conta, o recurso rende muito pouco — atualmente, menos do que a poupança. Já a casa ou apartamento tende a se valorizar. Como escolher o financiamento imobiliário ideal Como vimos, existem diversos tipos de financiamento imobiliário. Em razão disso, é importante analisar alguns aspectos antes de escolher qual financiamento habitacional contratar. A seguir, separamos algumas dicas que podem ser úteis durante a sua pesquisa. Faça simulações Quanto menos juros, melhor, não é mesmo? Realizar simulações é muito importante para saber qual instituição vai oferecer a melhor oferta de acordo com a sua renda e o valor do imóvel escolhido. O prazo para pagamento e o percentual máximo que pode ser financiado também devem ser considerados. Antes de fechar contrato com uma empresa, pesquise em diversas instituições. Observe a qualidade do atendimento Durante o processo de financiamento, vai ser necessário entrar em contato com a empresa diversas vezes — seja para tirar dúvidas, seja para resolver imprevistos. Afinal, o financiamento imobiliário é um compromisso financeiro que pode durar por até 35 anos. Sendo assim, é importante contar com uma empresa que atenda os seus clientes cordialmente. Além de observar o atendimento, vale a pena pesquisar a reputação da instituição na internet. Acompanhe as notícias O mercado imobiliário é influenciado por questões políticas e econômicas. Frequentemente, alguns bancos diminuem as taxas de juros em determinadas modalidades ou criam novas linhas de crédito imobiliário, que podem ser vantajosas para você. Logo, vale a pena reservar um tempo da semana para procurar e ler notícias referentes ao financiamento imobiliário. Assinatura do contrato e liberação do financiamento imobiliário Finalmente, depois de tantas etapas, documentos, pesquisas e planejamento, o financiamento do imóvel foi liberado. É chegado o momento da assinatura do contrato financiamento, mas, antes, é preciso contratar o seguro habitacional. O seguro serve para proteger o comprador e o imóvel que está sendo comprado durante o período do financiamento. Entre outros pontos, o seguro garante indenização ou reconstrução do imóvel caso ocorram danos físicos, provocados por determinados riscos ou por causas naturais. Resolvido isso, a instituição que vai realizar o empréstimo confere novamente todos dados e emite o contrato. No dia da assinatura, todos os envolvidos devem estar presentes (a empresa financiadora, o vendedor e o comprador). Isso pode acontecer em qualquer lugar. Geralmente, o encontro acontece em agência bancária, na construtora ou mesmo na imobiliária. Vale lembrar que o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) precisa ser pago nessa etapa. Em seguida, é necessário realizar o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Essa ação é obrigatória e muito importante, pois formaliza o processo de compra e venda, e torna pública a aquisição. Após o registro do contrato, uma cópia do documento deve ser enviada ao banco ou instituição, que vai liberar o valor financiado e realizar um depósito na conta corrente do vendedor. Quando isso acontecer, é hora de preparar a mudança e curtir a conquista do novo lar. O financiamento imobiliário é uma ótima alternativa para quem não tem o dinheiro para comprar o imóvel à vista. Para conseguir realizar o processo com segurança e fazer um bom negócio, é importante estar atento a todos os pontos que citamos neste guia. Afinal, solicitar crédito habitacional é uma grande responsabilidade, e os valores precisam se adequar à realidade do comprador para que a conquista da casa própria aconteça de forma tranquila. Está preparado para escolher o seu imóvel? O Moving Imóveis tem uma grande variedade de casas e apartamentos incríveis. Acesse o nosso portal e busque o imóvel perfeito para você! Fonte: blog moving imóveis Saiba mais. INDICAÇÃO PREMIADA. Quer saber como funciona? ✔️ Seguir @leandrozortea ✔️ Indicar o comprador pelo WhatsApp 62 98519-8935, Com nome do comprador, CPF, e-mail, e telefone para contato! 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