Investimento em imóveis é um bom negócio atualmente?

Investimento em imóveis é um bom negócio atualmente?

Provavelmente, você já ouviu algum parente ou amigo indicar o investimento em imóveis como um grande negócio. Diz o senso comum que esse tipo de aplicação tem um potencial de retorno interessante e deve ser seriamente considerado.

No entanto, é essencial levar em conta os diversos fatores que tornam um produto atraente ou não. O investimento em imóveis pode ser feito de várias formas e tem chances de ser um bom negócio. No artigo de hoje, vou fazer algumas ponderações sobre o tema e explicar as variáveis a serem lembradas quando surgir a oportunidade de adquirir um imóvel.

Como uma afirmação se torna “verdade”

A ideia – amplamente difundida – de que o investimento em imóveis vale muito a pena vem de algumas décadas atrás. Um aspecto que ajudou a construir essa máxima foi a falta de boas alternativas de investimentos no mercado financeiro, naquela época. Quando sobrava algum dinheiro, não havia a possibilidade de investir em títulos públicos, por exemplo. Vale lembrar que o programa Tesouro Direto, que permite que pessoas físicas comprem títulos do Tesouro Nacional, foi criado pelo governo federal em 2002.

O segundo fator decisivo para os imóveis se tornarem a menina dos olhos da populaçãofoi o medo da inflação. Na década de 1980, o Brasil teve uma inflação anual média superior a 200%. O período em que produtos eram remarcados diariamente assustava a todos, por isso os imóveis representavam uma forma de manter o patrimônio relativamente seguro. Por fim, o crescimento da economia brasileira desde o final da década passada tornou mais acessível o investimento em imóveis.

Empolgação deve ser controlada

O contexto histórico garantiu aos imóveis uma aura de grande negócio, mas isso nem sempre condiz com a realidade. Recomendo que você deixe a empolgação de lado e seja o mais racional possível ao avaliar um imóvel. O mercado imobiliário oferece boas oportunidades, mas também tem suas armadilhas.

É irresponsabilidade afirmar que qualquer imóvel é um bom investimento. Existem alguns aspectos que precisam ser considerados para uma análise mais exata.

O que faz um imóvel ser bom negócio?

No mercado financeiro, produtos que têm grande potencial de valorização são tidos como bons negócios. A lógica também é verdadeira na análise de imóveis. Há três fatores fundamentais para indicar se determinado imóvel tem boas possibilidades de se valorizar:

• Processo de urbanização: bairros menos maduros podem indicar boas oportunidades. Uma região com terrenos disponíveis tende a receber melhorias como supermercados e lojas de serviços. Esse processo contribui para uma valorização do bairro como um todo.
• Saturação de regiões vizinhas: se o bairro escolhido está cercado por bairros com pouca margem para crescimento, pode ser um bom sinal. A tendência é de que o comércio cresça rapidamente nesse bairro e ajude a valorizar o imóvel.
• Histórico da construtora e do arquiteto: procure conhecer obras anteriores da construtora e do arquiteto envolvidos no projeto do imóvel. Esse histórico gera uma segurança maior de que são realmente profissionais de alto nível.

Um período mais espinhoso

Os processos de urbanização e a saturação de regiões vizinhas podem ser mais difíceis de serem decifrados, dependendo da época e da situação da economia. Mas, nas últimas décadas, muitos bairros se valorizaram na esteira do crescimento das zonas urbanas pelo Brasil. Atualmente, diversas cidades atingiram maturidade e é comum faltar espaço para a expansão.

Essa transição histórica tornou o investimento em imóveis menos simples do que antes e a ideia de lucro certo ficou pelo caminho. Somente quem faz boas escolhas consegue um retorno significativo.

Comprar na planta vale a pena?

Comprar ou não na planta é uma dúvida recorrente a respeito de investimento em imóveis. Se os três fatores apontados acima também forem considerados, há possibilidade de ser um bom negócio. Além disso, a aquisição anterior à construção possibilita um preço pelo menos 20% abaixo do que é cobrado pelo imóvel pronto.

Parece natural que comprar na planta seja uma boa alternativa, não é mesmo? No entanto, devo alertar sobre os riscos de se fazer esse tipo de negócio. Uma obra pode atrasar (ou nem mesmo ser iniciada) e a construtora pode ter problemas legais. Por isso, considere esses aspectos antes de tomar uma decisão pela compra de um imóvel na planta. 20% de ganhos em 2 ou 3 anos pode ser um prêmio baixo a se receber pelo nível de risco envolvido.

Como se preparar para o mercado imobiliário

Se você pensa em fazer investimento em imóveis, minha principal orientação é se preparar adequadamente. Primeiro passo: aprimore sua pesquisa, com visitas a imobiliárias e buscas por informações sobre o plano diretor da cidade. Esse estudo prévio ajudará na identificação de obras promissoras e lhe dará a chance de comprar ainda na planta.

Uma postura passiva diante do imóvel é um erro recorrente. Muitos imaginam que basta esperar a valorização e viver do aluguel. Recomendo que você tenha proatividade para rastrear oportunidades entre lançamentos e vendedores apressados.

Priorize a acumulação de ganhos sobre ganhos

A adoção de uma conduta mais proativa é também o caminho mais curto para o enriquecimento. Isso porque alguns podem imaginar que uma boa escolha basta. Porém, o investimento em imóvel funciona como qualquer outro negócio. O que quero dizer com isso? O lucro depende essencialmente da acumulação de ganhos sobre ganhos.

O bom investidor é aquele que sabe manter uma rotina de boas escolhas. É a sobreposição de grandes negócios que gera os resultados mais expressivos. Reinvestir o dinheiro da venda de um imóvel em outra oportunidade lhe permite criar os famosos juros sobre juros. Quanto mais você aplicar, maior o retorno.

Fundos imobiliários democratizaram o investimento em imóveis

Anos atrás, poucos imaginavam aplicar em imóveis com menos de R$ 1 mil. Hoje, isso é possível graças aos fundos imobiliários, que contribuíram para democratizar o investimento em imóveis.

A existência dessa modalidade de fundo ampliou o interesse pelo mercado, pois já não é necessário ter um capital inicial vultuoso. Com algumas centenas de reais, você consegue investir em cotas de grandes projetos.

Moradia não é investimento

Vale ressaltar ainda que há uma pequena confusão feita por muita gente e que precisa ser evitada. Estou falando sobre a compra da sua moradia como uma forma de investimento em imóveis. Trata-se de um raciocínio incorreto. Mesmo que haja bom potencial de valorização, a tendência é que você queira comprar outro imóvel ao vender sua casa em vez de reinvestir o dinheiro. Por isso, casa própria deve ser considerada como custo e não como investimento.

Uma alternativa é optar pelo aluguel, mas isso tende a funcionar melhor durante a primeira fase de construção de riqueza. Enxergo essa etapa como um passo para adquirir o conforto de morar em uma casa que será sua de fato.

Você pretende fazer algum investimento em imóveis? Neste artigo, explico quais aspectos devem ser levados em conta na definição do melhor investimento para cada pessoa.

COLUNA GUSTAVO CERBASI

Fonte: Blog BTG Pactual

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