Guia completo sobre compra e venda de imóveis

Guia completo sobre compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis no Brasil é um procedimento bastante burocrático e que requer atenção quanto ao planejamento e organização financeira. Afinal, trata-se de uma negociação importante que envolve valores considerados altos.

Nesse sentido, deve-se ter especial cuidado com relação à segurança durante a celebração desse tipo de negócio jurídico, incluindo aí a leitura das cláusulas do contrato, o processo de registro no cartório competente para tal, a avaliação e a vistoria, com o intuito analisar as condições da estrutura do imóvel.

Além de tudo, é necessário estudar fatores externos inerentes aomercado para saber qual é a hora certa de investir — situação econômica do país, lei da oferta e da procura, épocas de valorização ou desvalorização etc.

Se você deseja economizar e comprar um imóvel, mas ainda tem dúvidas sobre como negociar esse bem da melhor forma e como se proteger juridicamente, este conteúdo foi feito para você!

Neste artigo, vamos apresentar um guia completo contendo um passo a passo envolvendo as principais questões sobre o procedimento de comprae venda de imóveis. Dessa forma, você vai poder concluir a sua negociação imobiliária com muito mais segurança. Confira! 

O que é preciso considerar antes de realizar a compra e venda de imóveis?

Antes de comprar um imóvel, é importante observar vários aspectos. Conheça, a seguir, as principais etapas e o que levar em consideração durante esse trâmite.

Identifique a existência de eventuais impedimentos que obstem o seguimento desse procedimento

A inadimplência, ocorrência de fraudes e mecanismos para burlar a etapa de transferência de imóveis é um problema bastante comum. Isso pode ser causado por diversas razões:

·         pendências no processo de inventário;

·         dívidas — IPTU, condomínio, entre outras;

·         inexistência de documento comprovando a autorização do cônjuge para prosseguir com a venda;

·         penhora ou outro tipo de constrição judicial.

Nesse mesmo sentido, é essencial que o interessado verifique se o indivíduo que deseja vender é realmente é proprietário do imóvel. Pode ser que ele seja um mero detentor temporário, ou seja, não tem a qualidade de ser o verdadeiro dono daquele bem. Esse cuidado evita cair em golpes.

Além disso, é importante analisar a matrícula do imóvel e ver se ela está devidamente atualizada no Cartório. Trata-se do documento referente ao bem, como se fosse a sua identidade, que contém informações essenciais sobre esse bem, tais como: endereço, tamanho, identificação dos proprietários atuais, transações anteriores, origem da compra e venda, possíveis benfeitorias, averbações, entre outros dados importantes. Basta ir até o Cartório devido e fazer o requerimento desse documento, mediante o pagamento de uma taxa.

Peça todas as certidões negativas referentes ao imóvel

As certidões negativas do imóvel servem justamente para identificar possíveis pendências e irregularidades, tanto do bem quanto do proprietário, perante o poder público. Assim, por meio desses documentos é possível saber a existência de protestos no nome do proprietário, por exemplo, ou então, a existência de dívidas de IPTU na Prefeitura.

Entender bem as diferenças entre contrato, escritura e registro

Após a reunião de toda a documentação necessária, é hora de começar de definir as condições referentes ao negócio. A partir daí, ambas as partes começam a elaborar o contrato de promessa de compra e venda. Trata-se de um instrumento particular não obrigatório em que consta que uma das partes promete fazer a venda do imóvel e a outra parte promete comprá-lo, ou seja, ele gera obrigações para os dois lados.

Por sua vez, o processo de transferência da propriedade por contrato (promessa de compra e venda) só é garantido quando o imóvel tiver um valor menor que 30 salários- mínimos. Caso o valor seja maior que isso, deve ser feita a escritura do devido Cartório (instrumento público obrigatório).

Por outro lado, o registro não consiste em um instrumento, de fato, mas sim um ato jurídico. Ele consiste em uma forma de transferência da propriedade imóvel entre as partes.

Entenda como funciona o processo de transferência de imóvel

A confirmação da compra e venda é realizada seguindo algumas etapas: criação e assinatura do contrato, elaboração da escritura pública que deve ser levada até o Cartório para que o Oficial faça o devido ato do registro, ato que transfere a propriedade para o seu novo dono. Após, é emitida a certidão do registro, ou seja, o documento que contém todo o histórico referente ao imóvel.

Contrate profissionais para ajudar durante todo o procedimento

Apesar de ser um negócio relativamente simples de ser realizado, ainda assim, é possível a ocorrência de erros. Isso porque a burocracia existente nesse tipo de procedimento exige a reunião de toda a documentação necessária, além de ser importante consultar a legislação com atenção.

Por isso, nada melhor do que contar com uma imobiliária de confiança e que seja especializada no assunto. Os profissionais que ali trabalham ajudam em todas as fases do processo e também tirar dúvidas e esclarecer as principais questões, evitando a incidência de erros.

Qual a documentação necessária para compra e venda?

A reunião de toda a documentação envolvendo a compra e venda de imóveis costuma ser a parte mais complicada. Conheça.

Documentação do proprietário

·         O proprietário é responsável por apresentar os seguintes documentos pessoais:

·         identidade e CPF do proprietário e seu cônjuge (se for casado);

·         Certidão de nascimento (se for solteiro) ou Certidão de casamento (se for casado);

·         Certidão de Interdição e Tutela;

·         Certidões judiciais no âmbito municipal, estadual e federal.

Documentação do imóvel

Com relação ao imóvel que será objeto da compra e venda, devem ser apresentados os seguintes documentos:

·         Certidão atualizada de Registro do Imóvel (comprova a situação do imóvel);

·         Certidão de Ônus Reais (é emitida pelo Cartório de registro de Imóveis e apresenta o histórico do imóvel dos últimos 20 anos);

·         Certidão de Situação e Quitação Fiscal Imobiliária;

·         Certidão de situação enfitêutica ou Guias pagas de IPTU dos últimos dois anos até a data da escritura;

·         Declaração de quitação de obrigações condominiais.

Quais são os erros mais cometidos durante a compra e venda de imóveis?

Conheça, a seguir, os principais erros que são cometidos durante a compra ou venda de um imóvel.

Não observar se o vendedor é o proprietário

É essencial analisar se o vendedor é, de fato, o proprietário do imóvel que está negociando o bem. Infelizmente existem golpes que são aplicados dessa maneira. Pode ser que o filho, o companheiro, cônjuge, sócio ou então, um terceiro mal intencionado estejam tentando alienar o bem de maneira oculta, ou seja, sem que o proprietário concorde com esse negócio.

Nesse sentido, é essencial solicitar a documentação original referente ao imóvel e requerer uma cópia referente à matrícula do imóvel contando com a Certidão de Ônus perante o Cartório de Registro, mediante o pagamento da taxa referente. Desse modo, o nome do verdadeiro dono do bem aparece na matrícula do imóvel. Se o nome do vendedor não condiz com aquele que consta no documento de matrícula, desconfie.

Deixar de verificar se o imóvel está em condições para ser vendido

Antes de começar a negociação, é fundamental verificar se o imóvel pode ser realmente alienado. Isso porque existem casos em que a venda não é possível. Mesmo assim, caso ela aconteça, o negócio poderá ser posteriormente anulado pelo poder judiciário.

Pode ser que, por exemplo, o imóvel esteja sob constrição judicial ou alguma garantia para o pagamento de alguma dívida. Por isso, é sempre importante comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis e requer a Certidão de Ônus Reais.

Não pesquisar se o proprietário é alvo de algum processo judicial ou extrajudicial

Existem casos em que o proprietário está respondendo a um processo judicial (pagamento de multas, indenizações etc.) ou esteja sendo executado em um processo extrajudicial. Nesse caso, uma das primeiras providências que o réu costuma tomar é se desfazer dos bens que ele possui com o objetivo de evitar ser executado e dar o imóvel como pagamento da dívida. Trata-se de uma prática ilegal e que deve ser evitada.

Nesse sentido, caso o comprador adquira o imóvel que se encontra nessas condições, o negócio jurídico pode ser desfeito, ou seja, o juiz pode determinar a anulação dessa compra e venda, por meio de sentença. Além de tudo, é possível que você sofra prejuízos financeiros.

Por isso, é essencial analisar se o vendedor tem dívidas com o poder público (Município, Estado, União, instituições financeiras etc). Isso pode ser feito por meio da emissão das Certidões tendo como base a pesquisa pelo CPF.

Não analisar se o cônjuge ou herdeiros concordam com a negociação

Pode ser que o vendedor esteja passando por um divórcio e não queira que o cônjuge saiba da venda do imóvel. Ou então, o herdeiro pode querer se desfazer do bem sem que os demais herdeiros saibam do fato, por exemplo. Em ambas as situações, o negócio pode ser anulado, caso a outra parte não saiba do ocorrido. Isso significa que o comprador terá que devolver a propriedade e deverá requerer o dinheiro por meio de ação judicial.

Por isso, o ideal é se certificar de que o casal e os herdeiros estão de acordo com a venda. Em todo o caso, o recomendado é analisar os documentos pessoais do vendedor e analisar se ele é casado ou se tem irmãos herdeiros. Você também pode analisar se o estado civil está atualizado por meio da consulta na matrícula do imóvel.

Adquirir um imóvel que não condiz com a sua situação financeira

Esse é um dos maiores erros de quem está em busca de um imóvel. Isso porque nem sempre o fato de que você pode arcar com o pagamento das prestações significa que tem condição financeira suficiente para viver em um local de padrão superior ao seu.

Muitas pessoas investem em imóveis de luxo e, com isso, assumem compromissos longos sem calcular os custos do financiamento a longo prazo, por exemplo, e pagam parcelas muito altas.

Contudo, o valor final equivale a uma quantia bastante alta. Além disso, devem ser levados em consideração aspectos como: existência de dispositivos de automação no imóvel, distância do trabalho, lazer, valor do condomínio etc. O ideal é escolher um bairro condizente com o seu padrão e que não vá interferir muito no seu custo de vida.

Assinar o contrato sem ler ou entender as cláusulas e condições estabelecidas

Antes de assinar qualquer documento referente à negociação, tenha a certeza de que entendeu tudo o que está previsto no contrato. O grande erro das pessoas é concordar com os termos e cláusulas sem sequer saber o que significam, ou então, sem estar consciente totalmente daquilo que está fazendo.

Como consequência, você pode estar anuindo com condições que, na verdade, não concorda. E isso pode trazer grandes problemas, pois você poderá ter que passar grande parte da vida tentando resolver os contratempos que surgiram por ter concordado com algo que não conhecia.

Portanto, não tenha vergonha de dizer que não entendeu determinada frase ou toda a cláusula. Antes de tudo, pesquise sobre as expressões e institutos jurídicos que não conhece. Nesse sentido, o mais recomendado é contar com a ajuda de um advogado. Esse profissional é um especialista no assunto e tem plenas condições de tirar as suas dúvidas e esclarecer todas as questões envolvendo a assinatura do contrato.

Comprar o imóvel sozinho sem a ajuda da família

A opinião da família é muito importante nessas horas. Até porque pode ser que você não tenha experiência no assunto e precise de uma ajuda extra. Além disso, eles podem agir de uma maneira mais racional e ajudar você a dar uma visão melhor sobre a compra daquele imóvel, pontuando os prós e contras.

Até porque o que o vendedor quer é se desfazer do imóvel fazendo o seu próprio marketing, usando o lado emocional para isso. Esse fato pode cegar o comprador e levá-lo a escolhas impensadas que podem trazer arrependimento e problemas no futuro. Com isso, você faz a aquisição do bem sem pensar direito no que está fazendo.

Contrato de compra e venda: o que é preciso conter?

O contrato de compra e venda consiste no documento que contém todas as regras referentes à negociação do imóvel. Nesse sentido, ele estabelece tanto os direitos quanto as obrigações para ambas as partes. Assim, por exemplo, o vendedor tem o dever de entregar o bem para o comprador, enquanto esse agente deve realizar o pagamento da maneira devida.

O principal objetivo desse tipo de contrato é conferir mais segurança para as partes, uma vez que ele deve definir o valor do imóvel, a possibilidade de financiamento, o número de parcelas a serem pagas, a forma de pagamento etc.

Trata-se, assim, de um instrumento contratual que formaliza o acordo por escrito. O ideal é que o compromisso seja firmado na presença de um advogado ou com o apoio de uma imobiliária credenciada, a fim de oferecer toda a orientação jurídica necessária.

Além disso, é fundamental prestar atenção às cláusulas ali existentes antes da assinatura do acordo. Esse cuidado previne a concordância com condições desfavoráveis que podem trazer prejuízos para o futuro comprador.

O que não pode faltar no contrato de compra e venda?

Em regra, a compra de um imóvel necessita da escritura pública. Trata-se de um documento que prova que a propriedade foi efetivamente transferida da parte vendedora para a compradora.

Além disso, é necessário o contrato de compra e venda. Por meio dele, são estabelecidas as condições e particularidades referentes à negociação. Nenhum modelo é totalmente idêntico a outro.

Contudo, existem alguns itens que constam em praticamente todo acordo e se tornaram aspectos indispensáveis em todos os contratos. O objetivo é evitar pontos obscuros e incertezas que podem causar dúvidas entre as partes e causar inconvenientes ao longo da contratação.

Conheça, a seguir, os principais elementos que devem constar no contrato.

Identificação das partes

Toda negociação requer a identificação completa dos indivíduos que figuram como partes no contrato, sejam elas pessoas físicas ou jurídicas. Para isso, é imprescindível mencionar características como: nome, idade, identidade, CPF, endereço residencial, filiação, estado civil, profissão, estimativa de renda etc.

Além disso, caso o alienante seja casado, salvo se o regime patrimonial escolhido antes do matrimônio for a separação total de bens, o seu devido cônjuge também deve dar a anuência para tanto. Porém, ele pode realizar a contratação sozinho, com exceção de se tratar de um financiamento imobiliário, por exemplo.

Descrição do imóvel

O imóvel que é o objeto da transação deve ter a sua descrição total nos termos do contrato, assim como consta na matrícula estabelecida no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, devem constar elementos como: localização da residência, metragem, situação na Prefeitura, nome dos proprietários atuais, escritura pública, eventuais garantias existentes, averbações etc.

É importante mencionar um ponto relativo a esse assunto. A vaga de garagem tem uma matrícula própria no Cartório de Registro, independentemente do imóvel. Ou seja, ela é considerada como se fosse um imóvel à parte. Portanto, deve conter o endereço, o nome do proprietário, metragem e demais características.

Nesse sentido, da mesma forma que o bem, as vagas de garagem, quando tiverem as suas respectivas matrículas, também devem ser mencionadas no contrato de compra e venda do imóvel.

Preço

O valor total do bem é um dos principais elementos de um contrato. Nesse sentido, ao calcular o preço da venda de imóveis devem ser observados alguns aspectos como: a quantidade de parcelas, a data de vencimento, a forma de pagamento e as demais condições estipuladas entre as partes.

No caso de situações especiais, como o financiamento do imóvel, o contrato precisa prever as condições de pagamento, identificação das partes e consequências caso o pagamento não possa ser finalizado e seja recusado por algum motivo. Geralmente, a questão envolve, por exemplo, a resolução do contrato e a devolução da quantia atualizada que havia sido paga.

Outro exemplo é quando o imóvel é vendido por lotes, ou apenas uma parte dele é alienada. Nesse caso, o tamanho dessa parte deve constar no contrato, bem como o valor referente a esse pedaço.

A forma de aquisição do imóvel

A maneira como o imóvel foi adquirido, ou seja, a origem da propriedade, também deve estar prevista no contrato. Além disso, deve haver a previsão de eventuais dívidas ativas ou possíveis restrições que estejam recaindo sobre o bem, como a penhora e a hipoteca.

Entrega das chaves

Tão importante quanto mencionar a identificação das partes, a descrição do imóvel, as formas de pagamento e a maneira de aquisição do bem é estabelecer a data de entrega da documentação e entrega de chaves. Essa medida traz mais segurança para o comprador e suaviza os eventuais riscos que estão implícitos em toda negociação imobiliária.

Rescisão

O contrato também deve prever, expressamente, as possíveis situações que podem levam à quebra do acordo. Assim, as cláusulas devem estar devidamente estabelecidas no caso de eventual quebra do contrato.

Podemos citar, como exemplo, os casos de financiamento em que poderá acontecer a restituição do sinal, a não entrega do imóvel que foi comprado na planta no prazo determinado, a falta de pagamento e inadimplência etc. Nesse sentido, deve constar o valor da multa referente aos atrasos, reajustes das prestações, eventual indenização por danos morais etc.

Por que contar com a ajuda de uma imobiliária para concluir essa transação?

O mais recomendado é optar por uma imobiliária antes de proceder à conclusão da negociação do imóvel. É ela que vai indicar o melhor investimento imobiliário para o seu perfil e conseguir as melhores opções de pagamento. Infelizmente, comprar diretamente com a construtora envolve alguns riscos.

Nesse sentido, conheça os principais existentes ao adquirir o imóvel diretamente com a construtora, sem a intervenção de uma imobiliária:

·         o contrato pode ser de adesão, o que implica a impossibilidade de mudança das cláusulas;

·         a grande quantidade de expressões jurídicas torna necessária a presença de um advogado especializado e de confiança;

·         possíveis falhas na construção que não são identificadas por um comprador leigo.

Por outro lado, uma imobiliária está ciente de todos os possíveis problemas decorrentes da negociação de imóveis. Desse modo, ela conta com profissionais especialistas no segmento e que podem auxiliar o comprador da melhor forma possível. Além disso, é importante verificar se a imobiliária e o corretor têm registro profissional no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Como você pôde perceber, a compra e venda de imóveis é um procedimento burocrático e que requer cuidado. Planejar a compra do imóvel próprio envolve a negociação de um bem de alto valor e que pode levar a vários prejuízos, caso não seja dada a devida atenção a esse ato.

Nesse cenário, o ideal é contar com o auxílio de profissionais do ramo imobiliário e jurídico para realizar o intermédio durante a negociação. Nada melhor do que finalizar o contrato com segurança e a certeza de ter feito um bom negócio.

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