Comprar imóvel na planta: veja as vantagens e riscos do negócio Com valores de venda custando de 20% a 40% a menos do valor final da residência, também carrega riscos que são arcados pelos compradores ao assinarem o contrato

Comprar imóvel na planta: veja as vantagens e riscos do negócio.  

Com valores de venda custando de 20% a 40% a menos do valor final da residência, também carrega riscos que são arcados pelos compradores ao assinarem o contrato.  

A possibilidade de dar entrada em um imóvel na planta atrai especialmente aqueles que estão no começo da vida financeira. Entretanto, é necessário entender se o seu perfil é ideal para esse tipo de empreendimento. Com valores de venda custando de 20%, 30% a 40% a menos do valor final da residência, muita gente acredita que comprar um imóvel na planta é certeza de obter lucro a longo prazo. Entretanto, além de conter riscos, a conta não para por aí. É preciso considerar que os descontos vêm com um custo: os principais riscos que os compradores devem arcar.   

Como funciona comprar um imóvel na planta?   

Em suma, na compra de um imóvel na planta o comprador ajuda a incorporadora a financiar os custos da construção. Dessa forma, é possível financiar um terço do valor total pelo período de construção. O custo de entrada, a ser pago antes da entrega das chaves, são divididos em parcelas mensais, taxas intermediárias e uma última taxa de entrega.

Assim, os valores são corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Trata-se de uma taxa de inflação da construção civil, e que tem cálculo com base em material e serviços de mão de obra, incidindo sobre todas as parcelas e saldo devedor mensalmente. Portanto, é uma correção que pode aumentar o custo e valor final. Ou seja, a quantia mensal a ser paga nunca será igual à primeira parcela, e o valor pago ao pegar as chaves será maior que o previsto.

Ao entregar as chaves com o apartamento pronto, o valor restante deve ser corrigido e pago em parcelas entre 200 e 300 meses, com juros negociados no banco. Além disso, é importante acrescentar que atrasos de até 180 dias geralmente estão previstos em contrato.   

Sai mais caro ou mais barato?   

A compra compensar depende do quanto você tem para dar de entrada, em quanto tempo vai financiar e quais as ofertas no mercado. Não basta pegar a média do valor do metro quadrado na sua cidade e comparar com o oferecido pelo empreendimento.   

Dentre as vantagens, o imóvel na planta permite que o valor de entrada, que varia de 20% a 30%, possa ser dividido pelo tempo de construção. Também pode modelar o apartamento, fazendo alterações em portas, azulejos, pias e revestimentos. Permite a negociação de condições de pagamento e preço, escolher andar, e pode ter valorização.

Por outro lado, existe o risco a construtora quebrar e você não receber o imóvel. Assim, há o risco de enfrentar um longo processo judicial já que, na prática, a compra é por algo que ainda não existe, um adiantamento. Apesar de a Lei da Incorporação (nº 4.591/64) buscar proteger o comprador, a construtora pode entrar em processo de recuperação judicial e não conseguir concluir a obra.

A alternativa está na pesquisa por uma constritora com um bom histórico e saber se ela possui certificados de qualidade. Ir ao Cartório de Registro de Imóveis é também uma precaução, conferindo se a construtora possui registro, e se as dimensões e planta do empreendimento estão aprovadas pela Prefeitura Municipal. Além disso, sair diferente do prometido, com reajustes que fazem o valor subir e mais tempo de pagamento.

 

Qual é a média de valorização de um imóvel na planta?

Um dos grandes argumentos de pessoas e vendedores para a compra de um imóvel na planta é a valorização e a garantia na aquisição. A média de valorização de um imóvel pode ser de 20% a 50% no decorrer dos anos. Outros pontos podem afetar na valorização do imóvel, como a localização, os empreendimentos planejados para o entorno, perfil da vizinhança, movimento, ruídos, tipografia, e outros. Tais aspectos podem interferir na valorização esperada.  

Não existe valorização alguma em um imóvel quando comprado na planta. Na verdade, o que existe é uma projeção de mercado feita pelo escritório de arquitetura, pelos incorporadores sobre a demanda que o mercado consumidor tem de comprar um determinado tipo de apartamento em determinado tamanho e número de dormitórios, a estimativa de preço que o consumidor vai pagar por esse imóvel. Com base nisso se faz um lançamento imobiliário e é feita uma tabela que pratica um deságio em relação ao esperado preço de mercado. 

Para ter uma verdadeira valorização do imóvel comprado na planta, precisa comprar com desconto sobre a tabela de lançamento. Não existe essa valorização do imóvel comprado na planta, sem desconto.

Em suma, o deságio significa que você concorda com aquela precificação que eles estão propondo para o mercado e está entrando em uma tabela porque está assumindo o risco da construção. Da mesma forma, o imóvel terá a valorização esperada apenas caso haja a entrega no prazo previsto.

O que são parcelas intermediárias?

Parcelas intermediárias são mensalidades mais caras a serem pagas em determinados períodos, que podem ser trimestrais, semestrais ou anuais, a depender do contrato. Na compra de imóveis, essas parcelas existem e são a principal causa de inadimplência. Assim, é importante considerar o peso dessas parcelas no orçamento e a evolução dos valores.

 

O que é INCC?

O Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) mede a variação do custo dos insumos utilizados em construções habitacionais e é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Assim, o valor do imóvel – ou da sua dívida – é corrigido pelo INCC mensal, fazendo o reajuste nas parcelas dos contratos de compras de imóveis durante a fase de construção.

A ideia é que o INCC possa proteger as construtoras da variação de preços dos insumos da construção civil. Dessa forma, a empresa não corre riscos de vender os apartamentos na planta por um determinado valor, mas depois ficar sem dinheiro para construí-los porque os materiais subiram muito de preço.

 

Quais as vantagens e desvantagens de comprar um imóvel na planta?

Um bom vendedor sempre terá uma lista de vantagens para apresentar. E, da mesma forma, elas são importantes para considerar a compra de um imóvel, casa ou apartamento. Confira as principais vantagens:

• Preço mais acessível e parcelamento da entrada;
• Possibilidade de valorização imobiliária;
• Possibilidade de personalização;
• Sistema elétrico e hidráulico novos;
• Configuração moderna;
• Facilidades no pagamento;
• Isenção do IPTU até a entrega das chaves.

Entretanto, o peso das desvantagens podem ser até maiores que as vantagens, a depender das condições e do perfil do comprador. Entender os riscos e o aumento dos valores é essencial para colocar a decisão na balança. Portanto, as principais desvantagens são:

• Prazo da mudança;
• Possíveis atrasos;
• Riscos da entrega e valorização imobiliária;
• Enfim, a reputação da construtora.

Por isso, é importante não pensar apenas no valor da parcela inicial, e sim considerar o INSS ou as parcelas intermediárias. Saber quanto fica a parcela mensal, o acréscimo do INCC e intermediárias. Tendo isso em mente, o ideal pode ser procurar um especialista que podem antecipar as probabilidades.

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LEANDRO T ZORTÉA

O SEU IMÓVEL DE FORMA PRÁTICA E DESCOMPLICADA PARA COMPRAR.

Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente. 

Corretor de Imóveis - CRECI 27.178

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