5 Pontos para avaliar na hora de comprar imóvel.
Mais do que a conquista do seu espaço, comprar um imóvel é realizar um investimento para o futuro. Bens imobiliários tendem a valorizar com o passar do tempo. Por isso, realizar uma compra no mercado imobiliário é um processo que exige calma, principalmente por conta dos altos valores envolvidos. Encontrar uma alternativa que combine as características que você definiu e um preço atrativo não é tarefa fácil. E para evitar dores de cabeça, antes de dar início à parte burocrática é sempre recomendável avaliar alguns pontos importantes, como as condições físicas do imóvel e conhecer, de verdade, a região onde pretende comprar.
1. ANALISE A LOCALIZAÇÃO
A localização é uma dos pontos mais importantes que você precisa analisar. Não se contente apenas com uma simples pesquisa on-line. Atrás do computador, é mais difícil saber se tem ruído, se o comércio local é bom, se a vizinhança é agradável… Você precisa conhecer a dinâmica do local. E só tem um jeito de fazer isso: visitar a região em diferentes dias e horários. Conversar com moradores do bairro também é uma excelente fonte de informações.
Fique de olho
_locomoção: é fácil chegar? Sair? Como é o trânsito diário na região? Quais os horários de pico do bairro? Há desvios de tráfego, escolas, estádios, casas de show ou pontos de encontros de manifestações?
Considere a presença de grandes vias e o acesso facilitado às principais alternativas em termos de transporte público. Isso é fundamental para ver o tempo gasto na sua locomoção diária.
_logística: a localização ideal atende às suas necessidades e fica próximo dos lugares mais visitados por você ou sua família, como ambiente de trabalho, escola de seus filhos, hospitais, farmácias, praças, parques, comércios.
_segurança: existe policiamento? Pesquise dados sobre crimes da região.
_inconvenientes: tem coisas que é bom ter perto de casa, mas nem tão perto a ponto de interferir na rotina do dia a dia, como feiras, comércio ambulante, vida noturna agitada, zonas essencialmente comerciais.
_vizinhança: sabia que problemas com vizinhanças são alguns dos principais motivos pelos quais há mudanças de casa? Os vizinhos impactam, positiva ou negativamente, na sua qualidade de vida.
_valorização: assim como apartamentos na planta se valorizam após sua construção, a sua região também pode valorizar-se.
Pesquise sobre os investimentos em infraestrutura que o bairro deve receber nos próximos anos. Obras como uma nova avenida, a construção de um shopping próximo ou duplicação de alguma via, por exemplo, são alguns pontos que tendem a valorizar o preço do metro quadrado.
2. CONFIRA A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Sempre verifique a documentação do imóvel antes de fechar negócio. Qualquer irregularidade pode acabar prejudicando a negociação e, principalmente, o seu bolso.
_certidão de registro do imóvel: certifique-se que há registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em caso de dúvidas, peça o acompanhamento de um profissional. A certidão de matrícula atualizada merece atenção especial. Nela você encontra todo o histórico da propriedade e sua situação de momento.
_impostos: na Prefeitura, você pode conferir se os pagamentos do IPTU e demais taxas estão em dia. A existência de débitos pode inviabilizar a compra. Confira a situação fiscal dos vendedores e do próprio imóvel, para evitar problemas no momento da transferência da propriedade.
_certidão negativa de débitos com o condomínio: verifique na administradora se a taxa de condomínio vinha sendo paga. No caso de imóveis novos, é comum uma unidade ficar fechada por bastante tempo. O comprador aparece, fecha o negócio e não confere os débitos condominiais. Ao comprar um imóvel, você está assumindo suas dívidas.
3. DE OLHO NO APARTAMENTO
Você já definiu o perfil de imóvel que procura. Já pensou no futuro da sua família, considerando que ela pode aumentar, que seus filhos podem crescer. Pois bem, agora é o momento de comparar bem as opções disponíveis, pois a escolha depende de vários fatores. A cozinha é ventilada? Os banheiros possuem ventilação natural? Como são as vagas de garagem? Estes e outros pontos podem definir entre um apartamento e outro.
_tamanho: o tamanho do imóvel é uma escolha única de cada família. No momento da visita, é possível perceber as perspectivas reais do tamanho de cada cômodo do imóvel. Não esqueça de considerar um quarto extra, seja para esperar um futuro filho ou para receber as visitas, se for o seu caso.
_conservação: cuidado com a idade do imóvel. Os padrões de construção não eram tão rigorosos em tempos mais remotos. Para sua segurança, verifique com cuidado a estrutura do imóvel. Observe o estado de conservação de portas e janelas. Fique atento aos focos de cupim. Pontos elétricos e hidráulicos gostam de apresentar problemas, principalmente em imóveis usados. Procure por resíduos de superaquecimento ou manchas escuras em disjuntores, tomadas e interruptores. Abra chuveiros, torneiras e válvulas, observando o funcionamento dos principais componentes e da tubulação.
Atenção: água com coloração avermelhada ou turva pode indicar que a tubulação é antiga ou falta manutenção no reservatório de água.
Repare se há desníveis no piso, ou rachaduras que podem representar problemas estruturais. Procure por colorações escuras e manchas no teto e nas paredes. Essas características podem representar infiltrações.
_posição solar: este é um fator que influencia muito no valor do imóvel. Determinadas posições solares oferecem maior conforto térmico e iluminação natural ao morador.
No hemisfério Sul, a fachada que mais recebe sol diário – tanto no verão quanto no inverno – é a fachada norte. Para muitos, é melhor optar por quartos que recebem o calor matinal, e que à noite estejam mais frescos para dormir. Dessa forma, apartamentos que são voltados para essa face tendem a valer mais no Brasil. Menos em estados onde se faz muito calor, onde são mais procurados os apartamentos voltados à face sul, ou seja, para a fachada mais fresca e com presença de sombra.
4. CONHEÇA O CONDOMÍNIO
O prédio tem muitos itens de lazer? Pois saiba que o valor do condomínio é definido pela quantidade de serviços disponíveis. É uma vantagem para quem tem tempo ou filhos pequenos, que podem aproveitar com segurança sem ir para a rua. Mas para evitar mensalidades altas, vale a pena analisar se você realmente vai usufruir dos seus benefícios.
_valor do condomínio: esse aspecto está diretamente ligado ao seu padrão de vida. O apartamento está dentro de suas condições para o investimento, mas… você esqueceu de avaliar o valor do condomínio. Alguns bairros, com localização privilegiada ou algumas características específicas, apresentarão custos de manutenção bem altos. A melhor alternativa é sempre a informação, busque saber o valor do condomínio e o que está incluso nessa taxa – a manutenção de elevadores e as áreas de lazer costumam aumentar o gasto.
_convenção do condomínio: é o regimento interno, mais focado no convívio dos moradores. Costuma ser aprovado na primeira reunião de condomínio. A convenção e o memorial descritivo vão antecipar assuntos como regras para reforma e vagas de garagem.
5. O VALOR E AS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
É muito importante avaliar todos os custos diretos e indiretos que envolvem a compra de um apartamento. Avalie criteriosamente a sua real condição e o que cabe no orçamento, especialmente se for optar por um financiamento. Muita gente peca na avaliação e enfrenta sérios problemas na hora de pagar as parcelas. Além do valor pago ao vendedor, a compra de um imóvel envolve várias outras despesas:
• despesas com a documentação
• ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis)
• gastos com a mudança, e pequenas reformas
• condomínio: some a parcela do financiamento ao valor mensal do condomínio e veja se o resultado não comprometerá sua qualidade de vida
Além disso, você deve se lembrar do comprometimento gerado pelas despesas básicas com água, energia, internet, gás, compras no supermercado, ensino, saúde —, e as variáveis (com pagamento de carnês, empréstimos pessoais, cartões de crédito e outras). Se a mudança de imóvel aumentar suas despesas com transporte, estes pontos também devem ser considerados.
E, importante: o imposto de renda. Saiba o quanto o imóvel vai impactar no seu imposto de renda. Você pode encontrar algumas calculadoras online que incluem o valor do imposto.
Uma última dica: não queime etapas
Pesquisar ofertas, visitar imóveis, reunir de documentos, correr atrás de aprovação de crédito, quitar as taxas e demais etapas… comprar um imóvel é um processo longo, mas você não deve desanimar.
Faça com calma cada uma das etapas acima. E prepare-se para se tornar um feliz proprietário.
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LEANDRO T ZORTÉA
O SEU IMÓVEL DE FORMA PRÁTICA E DESCOMPLICADA PARA COMPRAR.
Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.
Corretor de Imóveis - CRECI 27.178
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