Como avaliar um imóvel.

Na hora de escolher um apartamento para comprar, vários pontos devem ser levados em consideração.

Mas por onde começar?

Como avaliar um imóvel

Um dos principais equívocos que ocorrem durante a venda ou a compra de um imóvel é a sua avaliação. 

Isso porque a avaliação de um imóvel tem uma importância extrema, e ao contrário do que muitos pensam, ela tem um peso definitivo. Ela tem o poder de definir a venda mais rápida ou não do seu imóvel.

Esse texto é para você que ainda tem dúvidas sobre quanto vale o imóvel que você quer colocar à venda, e quais critérios pode utilizar para descobrir isso.

No artigo de hoje, nós vamos mostrar detalhes de como um imóvel deve ser avaliado, para que não caia em erros comuns no mercado imobiliário, e para que sua venda seja consolidada de maneira mais rápida e certeira.

A importância da avaliação de um imóvel

E afinal, por que é tão importante a avaliação de um imóvel?

O principal motivo pelo qual um laudo técnico de avaliação é tão importante é o fato de que é ela que vai ajudar a estipular o preço mais justo para o seu imóvel. 

Esse preço não pode ser nem mais nem menos do que o valor que ele vale, entre outros itens, pela sua localização, pelo valor do metro quadrado e por critérios do mercado. Vamos falar de todos os principais itens para avaliação mais adiante.

A avaliação de um  imóvel também é feita para que se evitem futuros problemas com documentações incompletas ou incorretas, situações não relatadas ou surpresas desagradáveis.

Mas também é imprescindível que a avaliação seja de forma correta e por uma pessoa especializada para isso.

Quem pode avaliar um imóvel?

Até algum tempo atrás, apenas quem podia fazer a avaliação de um imóvel, segundo a Lei 5.194,  eram profissionais registrados no CREA – Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura. 

Mas, para que profissionais de engenharia e arquitetura possam avaliar os imóveis, eles precisam, além da graduação, uma outra formação, que seja focada na avaliação.

Existem, inclusive, uma série de cursos para atuação na área de avaliação, inclusive de pós-graduação e mestrado. Mas é importante também que o avaliador esteja vivenciando o mercado que atua.

Nos últimos anos, o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI) conseguiu possibilitar que também os corretores tivessem a autorização para fazer a avaliação de imóveis. 

Deste modo,uma emenda foi feita para que autorizasse as avaliações também aos corretores de imóveis. E no caso desse grupo também é exigido, além do CRECI, uma graduação, pós ou curso técnico de avaliador, reconhecido pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci).

Fazendo o curso, o corretor garante um registro no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), que dá direito legal e formal para a prática.

Já o laudo que tiver a avaliação de um corretor não especializado é considerado um Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária (POCI), baseado exclusivamente na sua experiência profissional. 

Como começar a avaliação do imóvel

De acordo com especialistas, o primeiro passo para iniciar a avaliação de imóveis é fazer a coleta de dados da região onde está esse imóvel.

A pergunta que precisa ser feita nessa fase é: qual o preço de comercialização de imóveis semelhantes ao que você quer vender, nesta região? Importante atentar para usar nesta coleta dados de imóveis que já foram comercializados. 

Não adianta especular o valor do terreno ou do imóvel que está à venda, pois isso não é parâmetro de sucesso, já que o imóvel não foi vendido. 

A avaliação técnica é racional, baseada em dados. É necessário buscar encontrar o valor médio de imóveis já comercializados e semelhantes ao que você quer vender, na mesma região em que se encontra o seu imóvel.

O segundo passo é fazer uma média de suas amostras coletadas, para encontrar o valor do metro quadrado naquela região e fazer a homogeneização dos dados. Assim você consegue encontrar um valor mais próximo do real do metro quadrado.

Critérios a serem analisados na avaliação de um imóvel

São diversos os critérios a serem avaliados na hora de fazer um laudo técnico de avaliação de imóveis. 

O principal deles é a localização, mas também é precisa levar em conta pontos como características do imóvel, o tempo da construção, vagas na garagem, estrutura do prédio, condomínio, orientação solar etc.

Veja abaixo quais são os principais critérios a serem cuidados na avaliação de um imóvel:

Localização / metro quadrado

Fazemos questão de colocar a localização em primeiro lugar entre os critérios a serem analisados porque ela é realmente essencial na hora de avaliar um imóvel. 

O mesmo apartamento ou casa em um local diferente, tem valores diferentes. Por isso uma dica é importante: se a ideia for construir, você precisa construir um empreendimento que seja do padrão do local escolhido.

Geralmente, cada bairro tem um preço médio por metro quadrado, com base em suas características e no perfil dos moradores. 

Mas outra dica interessante é que, na hora de fazer a avaliação, seja feita uma pesquisa de campo para conhecer a média de valores dos imóveis já comercializados na região.

Isso é importante para que o seu imóvel não seja precificado com um valor nem muito maior e nem muito abaixo do que já está sendo comercializado por ali.

Mas não é raro que se encontre diferenças de valor dentro do mesmo bairro. Por exemplo, algumas ruas podem ser mais valorizadas do que outras, por influências da segurança, tranquilidade, comércio, arborização etc.

Proximidade do imóvel com avenidas que facilitem a mobilidade e pontos de transporte público também são fatores a serem levados em conta na avaliação de um imóvel. Se ele está perto de supermercado, farmácia e centros comerciais também ajudam a precificá-lo.

Segurança

Ponto valiosíssimo para os critérios de avaliação é se, além do bairro onde está localizado, o imóvel tem recursos que tragam a segurança do seu morador.

Recursos como portaria 24 horas, câmeras de vigilância e sistemas de monitoramento, cercas elétricas, elevadores automatizados e portões automáticos ajudam a aumentar o valor do imóvel

Compreenda o mercado imobiliário

A situação atual do mercado imobiliário também influencia muito na hora de avaliar um imóvel. Você pode ter um ótimo imóvel em uma ótima localização, mas se o mercado estiver em baixa, o valor do seu imóvel será menor.

Por isso, o corretor precisa estar por dentro e atento às constantes mudanças na área e no mercado. Além disso, é indispensável conhecer também o setor de construção civil da cidade onde o imóvel está localizado.

Características do imóvel

As características do imóvel, entre elas a idade (se é novo ou usado), a vista, se tem ou não varanda, garagem e sua orientação solar também são peças importantes na hora da avaliação. 

Nesse sentido, atente para os seguintes itens:

Idade do imóvel  e tamanho

Os imóveis novos, que nunca tiveram moradores, são mais valorizados do que os que já foram ocupados. E são também mais valorizados do que aqueles que estão na planta.

Por sua vez, os imóveis mais antigos – com 20 anos ou mais, apesar de serem mais amplos e espaçosos, custam menos. Apesar desse diferencial, eles muitas vezes vão precisar de reparos, e por isso são mais desvalorizados

Vista e andar

A possibilidade de contemplar uma bela paisagem sem sair de casa é fator que também vai aumentar o valor de um imóvel. 

Se um apartamento tem vista panorâmica para o mar, por exemplo, com certeza será mais procurado e de maior valor comercial.

O andar onde está localizado o apartamento também pode alterar diretamente o preço do imóvel. Quanto mais alto o andar, melhor a vista, e consequentemente, maior a sua valorização.

Outros fatores que também irão influenciar na precificação é se o condomínio tem área de lazer, piscina, academia, salão de festas, cinema e sala de jogos. Quanto mais atrativos, mais caro se torna o imóvel.

Orientação Solar

A orientação solar dos imóveis é outro fator que influencia muito na precificação de um imóvel. Se um imóvel recebe luz natural durante boa parte do seu dia, isso ajuda na economia de energia elétrica, no conforto térmico e também combate ácaros e mofo.

Observe como funciona a incidência de luz solar, conforme a posição em que estiver localizado o imóvel

Ao norte: incidência de luz solar durante o dia inteiro

Ao leste: incidência de luz solar apenas pela manhã

A oeste: incidência de luz solar apenas pela tarde

Ao sul: o imóvel quase não recebe luz solar no inverno (o que é ruim para o imóvel) e no verão, recebe apenas nas primeiras horas da manhã e ao final da tarde.

Com base nessas orientações solar que mostramos acima, é possível analisar que os imóveis que são mais valorizados são os que têm orientação solar ao Norte, pois são iluminados o ano inteiro.

Mas se o imóvel está localizado em uma cidade que costuma ser muito quente, a posição ao sul pode ser mais conveniente, já que o apartamento não vai ficar tão aquecido ao longo do dia.

Garagem e varanda

Mais um fato que vai influenciar diretamente na precificação do imóvel é se ele tem ou não vaga de garagem. Geralmente as famílias hoje em dia têm mais de um automóvel.

Por isso, imóveis com mais de uma vaga na garagem se tornam ainda mais atrativos.

As varandas, especialmente as gourmets, são tendências no mercado imobiliário. E igualmente são mais valorizadas porque proporcionam espaço, a possibilidade de contemplar as paisagens e são locais que permitem mais interação com a família e com as visitas.

Tecnologia

Os condomínios que oferecem ao morador mais tecnologia custam mais. Ou seja, se eles contam com wireless, cabos para televisão e sistema de automação, seu preço será maior, consequentemente.

Os sistemas de automação controlam o funcionamento do prédio, trazendo mais  economia e segurança aos moradores. Essas soluções auxiliam no monitoramento da energia, água, gás, acendimentos de luzes, abertura de portas e portões, alarmes, e trazem mais conforto aos condôminos. 

Cuidado na hora de escolher um avaliador

Uma boa avaliação para o seu imóvel, pode garantir uma transação justo e, principalmente, sucesso em sua venda de forma muito mais rápida. Portanto, certifique-se de contratar um avaliador profissional, para que o valor do seu patrimônio seja dado da forma correta.

Ao contratar um avaliador, verifique se ele atua de acordo com as normas da ABNT, e seguindo as normas corretas.

Além disso, verifique se o avaliador está cadastrado no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis. Esse documento é que comprova que ele está apto e certificado para realizar uma boa avaliação. 

Por último, solicite essa avaliação por escrito e assinada pelo avaliador.

Dica extra

Quer uma dica extra? Então aqui vai:

Nunca coloque o preço do seu imóvel muito acima do ideal. 

Isso porque desta forma você corre o risco de queimar o imóvel já de largada.

A sugestão é: coloque o imóvel com o máximo de 10% acima do que ele realmente vale. 

E lembre de fazer aquela coleta de dados reais do mercado. 

Isso vai dar segurança a você para ter a certeza de que não está perdendo dinheiro com o valor que for colocar para venda.

Fonte: Salutti Imóveis.

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LEANDRO T ZORTÉA

O SEU IMÓVEL DE FORMA PRÁTICA E DESCOMPLICADA PARA COMPRAR.

Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente. 

Corretor de Imóveis - CRECI 27.178

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