Para ter renda mensal, vale a pena comprar imóveis pequenos para alugar?
Quando vale a pena comprar imóvel para alugar?
É bastante comum entre os brasileiros a crença de que comprar imóveis para alugar e ter uma renda garantida é sempre um bom negócio. Porém, essa nem sempre pode ser a melhor opção.
O objetivo deste artigo é apresentar algumas análises sobre investimento em imóveis para geração de renda de aluguel e mostrar como um planejamento financeiro para comprar imóvel auxilia na melhor decisão.
Vamos apresentar alguns cálculos para descobrir quando o aluguel vale realmente a pena como forma de complementar renda.
Por que comprar imóveis?
Antes de irmos para os cálculos, sugerimos que você reflita sobre seu objetivo para o investimento. Assim como para aplicações financeiras, comprar imóveis sem pensar o que motiva você a investir, não faz sentido.
Existem basicamente três objetivos para se comprar um imóvel:
- Uso pessoal, ou seja, o imóvel de moradia própria. Neste caso, não é investimento.
- Ganho de capital: comprar por um valor hoje e vender com ganho no futuro.
- Geração de renda: comprar e receber renda de aluguel.
Planejamento financeiro para comprar imóvel
Veja os exemplos práticos:
Consideramos um casal de médicos, com um filho de três anos, renda familiar de R$40.000,00/mês, despesas de R$ 25.000,00/mês. Decidiram separar R$300 mil de seus investimentos financeiros para comprar um imóvel.
Neste caso, de maneira geral, não faz sentido fazer investimentos para geração de renda, pois a família está em fase de acumulação de patrimônio. Caso decidam investir em imóveis, ao invés de comprar imóveis que geram renda, é preferível buscar oportunidades de imóveis com preços atrativos, para revender com lucro no futuro.
Por exemplo: comprar um imóvel na planta em uma região promissora por R$300 mil, com objetivo de vender por R$400 mil depois de dois anos. Importante: neste cálculo, é fundamental descontar a corretagem e o imposto no momento da venda.
Outro exemplo é o de um casal de funcionários públicos, ambos com 60 anos, três filhos já independentes financeiramente, com pretensão de aposentadoria para daqui a cinco anos. O casal terá uma renda conjunta de aposentadoria de R$30.000,00 e suas despesas são de R$30.000,00. Decidiram manter parte da reserva em aplicações financeiras e utilizar R$1 milhão na compra de um imóvel.
Neste caso, o melhor caminho é procurar um imóvel que gere um boa renda de aluguel. Por exemplo: uma loja de rua, com inquilino estável e que pague um aluguel de R$6.000,00/mês (isso equivale a 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel, neste exemplo). Com isso, o casal teria um complemento de renda interessante.
Importante: é preciso descontar sempre o percentual da imobiliária (se for o caso) e também o imposto de renda sobre o aluguel.
Aluguel para complementar renda
Agora vamos lá, imagine que você queira complementar sua renda e vai comprar um imóvel para alugar. Vamos considerar o valor investido de R$1 milhão.
Aluguel de contrato considerado:
- Loja de rua – 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel = R$6.000,00/mês
- Sala comercial – 0,4% ao mês sobre o valor do imóvel = R$4.000,00/mês
- Apartamento residencial – 0,3% ao mês sobre o valor do imóvel = R$3.000,00/mês
- Observações:
- Os percentuais considerados para renda de aluguel são estimativas próximas do que é praticado no mercado em algumas regiões. Caso esta não seja a realidade no seu caso, sugerimos que pesquise em sites de imobiliárias qual seria o aluguel para imóveis de R$1 milhão de valor de mercado.
- No nosso exemplo, consideramos que os custos de IPTU e condomínio são responsabilidade do inquilino, com exceção da cota extra do condomínio, que é responsabilidade do proprietário.
Descontos considerados nos cálculos:
- Taxa da imobiliária – 12% sobre o aluguel bruto
- Impostos – 27,5% (pessoa física) sobre o aluguel bruto descontado da taxa da imobiliária
- Cota extra condomínio e manutenção:
- R$200/mês para uma loja de rua
- R$100/mês para uma sala comercial
- R$300/mês para um imóvel residencial
Explicação: a cota extra do condomínio e as manutenções de áreas comuns (pintura, reformas, etc.) são responsabilidade do proprietário do imóvel.
- Vacância = Não vamos considerar vacância (período em que o imóvel fica vago e o proprietário, além de não receber, precisa pagar os custos).
Resultado de renda líquida
As tabelas a seguir apresentam os cálculos e o resultado da renda líquida de aluguel (ou seja, qual o valor final que sobraria no bolso do proprietário) para cada uma das opções.
| Renda líquida loja de rua | |
|---|---|
| Valor de mercado | R$1.000.000,00 |
| Aluguel contrato (0,6%) | R$6.000,00 |
| (-) Taxa imobiliária (10%) | -R$720,00 |
| (=) Aluguel bruto | R$5.280,00 |
| (-) imposto 27,5% | -R$1.452,00 |
| (-) cota extra condomínio e manutenção | -R$200,00 |
| (=) Renda líquida mensal | R$3.628,00 |
| Rendimento líquido % ao mês | 0,36% |
| (=) Renda líquida anual | R$43.536,00 |
| Rendimento líquido % ao ano | 4,35% |
| Renda líquida sala comercial | |
|---|---|
| Valor de mercado | R$1.000.000,00 |
| Aluguel contrato (0,4%) | R$4.000,00 |
| (-) Taxa imobiliária (10%) | -R$480,00 |
| (=) Aluguel bruto | R$3.520,00 |
| (-) imposto 27,5% | -R$968,00 |
| (-) cota extra condomínio e manutenção | -R$100,00 |
| (=) Renda líquida mensal | R$2.452,00 |
| Rendimento líquido % ao mês | 0,25% |
| (=) Renda líquida anual | R$29.424,00 |
| Rendimento líquido % ao ano | 2,94% |
| Renda líquida apartamento residencial | |
|---|---|
| Valor de mercado | R$1.000.000,00 |
| Aluguel contrato (0,3%) | R$3.000,00 |
| (-) Taxa imobiliária (10%) | -R$360,00 |
| (=) Aluguel bruto | R$2.640,00 |
| (-) imposto 27,5% | -R$726,00 |
| (-) cota extra condomínio e manutenção | -R$300,00 |
| (=) Renda líquida mensal | R$1.614,00 |
| Rendimento líquido % ao mês | 0,16% |
| (=) Renda líquida anual | R$19.368,00 |
| Rendimento líquido % ao ano | 1,94% |
Comparação da renda líquida gerada com aplicações financeiras
Antes de tudo, vamos considerar que os imóveis, além de gerar a renda de aluguel, vão se valorizar pelo mesmo percentual que a inflação ao longo dos anos.
“Mas os imóveis se valorizam muito mais que a inflação, não!?”
Nos últimos cinco anos, os imóveis estão com seu valor estagnado (veja aqui no gráfico do site Fipezap), porém, para termos algum padrão de valorização, vamos considerar a inflação para efeitos de cálculo.
Mas afinal, vale a pena ou não comprar imóvel para alugar?
Para responder essa pergunta, é preciso comparar a renda gerada pelos imóveis a uma renda gerada por uma carteira de investimentos, por exemplo.
Imagine que você tenha gestão profissional dos seus investimentos e que eles rendam 4,0% ao ano acima da inflação e líquido de impostos.
Neste caso, se você encontrar uma loja de rua que gere um aluguel de contrato equivalente a 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel (no nosso exemplo, R$6.000,00/mês para um imóvel de R$1 milhão), é vantajoso optar pelo investimento no setor imobiliário.
Porém, nos casos de aluguéis que gerem 0,4% ao mês ou 0,3% ao mês (exemplos da sala comercial e do apartamento, demonstrados nos cálculos acima), se torna menos vantajoso financeiramente. Fonte: https://www.parmais.com.br
Conclusão
Neste artigo apresentamos a importância de ter um objetivo e um planejamento financeiro para comprar imóvel, seja para uso pessoal, ganho de capital ou geração de renda.
Depois de entender o objetivo, é fundamental fazer os cálculos de renda líquida gerada e comparar com outras opções de investimento.
É bastante comum nos encantamos com o valor do aluguel, mas quando aplicamos todos os descontos no cálculo, o número não fica tão atrativo assim.
Por fim, sugerimos que você mantenha sempre acompanhamento profissional para a tomada de decisão e tenha uma referência em gestão patrimonial.
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LEANDRO T ZORTÉA
O SEU IMÓVEL DE FORMA PRÁTICA E DESCOMPLICADA PARA COMPRAR.
Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.
Corretor de Imóveis - CRECI 27.178
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