Você sabe como funciona a permuta de imóveis? Entenda!
Muitas vezes, quem tem um imóvel e deseja trocar por outro enfrenta dificuldades. É necessário ter paciência até aparecer um interessado disposto a pagar o que o proprietário acha justo. Do mesmo modo, encontrar um imóvel para compra é também bastante complicado. Pode acontecer ainda de as partes não chegarem a um acordo quanto a forma de pagamento ou qualquer outro entrave burocrático. Para contornar esses problemas, existe a permuta de imóveis.
No entanto, essa forma de negócio ainda é cercada de dúvidas. Para entender como a permuta funciona, quais as vantagens e que cuidados tomar, confira o post que preparamos!
O que é a permuta de imóveis?
De forma geral, uma permuta acontece quando duas pessoas trocam bens do mesmo valor. No caso da permuta de imóveis isso refere-se a casas, apartamentos, imóveis comerciais ou terrenos. Os bens trocados não precisam ter necessariamente o mesmo preço, já que uma das partes pode complementar o valor em dinheiro. Esse pagamento é conhecido como "torna".
A troca pode ser feita, inclusive, entre imóveis de tipos diferentes. Vamos supor que exista um proprietário com um terreno. Do lado, alguém interessado em construir um prédio. Nessa situação, a permuta pode ser feita em troca de um apartamento pronto, por exemplo.
Quais as vantagens?
A principal vantagem da permuta é viabilizar o negócio sem que seja preciso utilizar dinheiro, com exceção, é claro, das situações em que há pagamento da torna. Isso faz com que ambos saiam com um imóvel e possam usufruir deles da maneira que lhes for conveniente. Dessa forma, nenhuma das partes precisa se envolver em complicadas operações de tomada de crédito, que em vários casos acabam emperrando a compra de um imóvel.
Outro grande benefício conseguido com a permuta é a isenção do pagamento de imposto de renda sobre a negociação, caso não haja pagamentos extras. Isso acontece porque, perante a Receita Federal, o valor do imóvel declarado no último ano continua sendo o mesmo em trocas de bens do mesmo preço. Caso exista a torna, o imposto de renda deve ser pago por quem recebeu.
Que cuidados devem ser tomados?
As preocupações tomadas com as permutas devem ser as mesmas que em outros negócios envolvendo imóveis. O primeiro cuidado abrange a correta avaliação do valor dos imóveis que serão trocados. Esse processo pode ser demorado, principalmente quando não há concordância sobre os preços. Um profissional, como um corretor de imóveis, deve ser acionado neste momento.
O contrato é similar àqueles de operações de compra e venda, portanto, ele precisa ser formulado como uma escritura pública. Nela devem constar todas as obrigações, como o pagamento de serviços de corretagem e elaboração de contratos, além da formalização da troca que está sendo feita, inclusive com a data.
A permuta de imóveis é um negócio que pode se mostrar como uma excelente alternativa, principalmente para quem não quer passar pela dificuldade de ter que encontrar um comprador ou enfrentar a burocracia de conseguir crédito. Contudo, sempre avalie todas as suas possibilidades antes de fechar negócio.
O processo de colocar um imóvel à venda sempre exige tempo e paciência e em muitos casos os vendedores ficam ansiosos, pois dependem da venda do imóvel antigo para conseguirem se mudar para um novo lar. Entretanto, a venda propriamente dita não é a única maneira de conseguir um novo lugar para morar. Ainda com pouco destaque, mas já muito conhecida no mercado imobiliário de BH e região metropolitana, a permuta de imóveis tem sido uma ótima alternativa para quem não tem muito tempo e precisa adquirir um imóvel no curto prazo.
Além de prática e vantajosa, a permuta também facilita a vida do vendedor, aumentando a quantidade de pessoas interessadas e também as possibilidades de venda do imóvel. E apesar de já existirem pessoas que optam por esse tipo de negócio devido a falta de tempo de esperar o processo de compra e venda, há também um número significativo que ainda não tem conhecimento sobre esse processo da troca de um imóvel pelo outro ou o repasse da diferença em dinheiro. Por isso, a seguir você vai saber de forma detalhada como a permuta de imóveis funciona e os cuidados que devem ser tomados para que o acordo não traga dor de cabeça no longo prazo.
O que é permuta de imóveis?
A permuta de imóveis trata de um modo de obter um novo imóvel, trocando de bens ao mesmo tempo com outra pessoa. Não existe restrição quanto à modalidade do imóvel, podendo se tratar de casas, apartamentos, terrenos ou imóveis comerciais.
A permuta de imóveis também não exige que os valores entre as propriedades sejam equivalentes para a troca. Desse modo, é possível que a nessa troca exista uma compensação financeira acordada entre as partes envolvidas.
Como qualquer acordo legal é preciso que a permuta de imóveis seja feita com segurança jurídica. Isso significa que ela é reconhecida como um processo legal. Assim, é preciso que as partes estabeleçam um acordo prévio, ressaltando os valores da transação. Para isso, deve haver uma avaliação de cada imóvel.
Como funciona a permuta de imóveis?
Ao contrário da compra e venda, a permuta de imóveis não demanda que o pagamento ocorra em dinheiro e sim por meio de bens equivalentes. Dito isso, já é interessante ter em mente que grande parte das permutas não ocorrem na troca por imóveis de mesmo valor, já que fatores como localização influenciam de maneira significativa no valor de mercado.
Entretanto, há também a alternativa de liquidar uma possível diferença em dinheiro, sendo essa uma opção aplicada a qualquer tipo de imóvel, casa, apartamento, lote ou imóvel a ser construído. É possível até que se faça contrato de permuta de um lote para construção de um determinado condomínio em troca de unidades depois de finalizado o empreendimento.
Existem duas maneiras simples de se realizar a permuta de imóveis:
- por meio da troca de um ou mais bens com valor de mercado equivalente;
- por meio da troca de um ou mais bens com pagamento de valor adicional (torna).
Dos tipos de contrato, os mais recorrentes e por consequência os que têm também maior chance de fechamento, são os que possibilitam ao vendedor receber além do imóvel, um valor em dinheiro que pode equivaler a 50% ou 60% do valor do imóvel acordado. Entretanto, embora haja casos em que que o percentual equivalente seja mais alto, neles também é mais difícil de se realizar o fechamento.
Quais são os bens que permitem o contrato de permuta?
Um imóvel sujeito a permuta é definido único e envolvendo tudo que possa ser incorporado por meio dele (natural e artificialmente) - como unidades habitacionais, galpões para organizações e construção de condomínios para instituições. Neste caso, há um tipo de contrato que pode ser feito dentre as seguintes opções:
- casa ou apartamento já concluído ou para construir;
- lote oriundo de desmembramento de terreno;
- prédio construído com a finalidade de venda como unidade isolada ou autônoma;
- unidade distinta de incorporação imobiliária;
- terreno oriundo de loteamento;
- terreno comprado para finalidade de venda, com ou sem construção.
Sendo assim, uma permuta imobiliária não pode envolver quaisquer outros tipos de bens e recursos, como ações, quotas ou veículos na negociação.
Como funciona o ITBI na permuta
Como bem sabemos, sempre que realizamos a transferência de bens imóveis é necessário pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Assim, é necessário pagar essa taxa quando fazemos a permuta de imóveis. Lembrando que o pagamento do ITBI nesse caso é feito para todos os imóveis envolvidos.
Normalmente, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos imóveis. Depois, basta multiplicar esse número pela alíquota do município em que estão os imóveis. Esse valor normalmente varia entre 2% e 4%.
Para quem é indicado o contrato de permuta?
Um dos motivos que têm tornado o processo de permuta interessante é a dificuldade que alguns proprietários têm em vender, muitas vezes em virtude de crises econômicas. Além disso, sabe-se que muitos consumidores dependem de vender o imóvel que já possuem antes de comprar um novo, e isso acaba sendo encarado como um problema, já que esse é um processo que leva tempo. Utilizando a permuta, sabe-se que esse tempo para a venda é reduzido e o processo de aquisição de um novo imóvel pode se tornar mais fácil.
Dito isso, veja alguns de perfis de consumidores que podem se beneficiar com o contrato de permuta:
- um investidor que busca por imóveis com a finalidade de trocar os imóveis que já é dono, a fim de movimentar e diversificá-los;
- uma família que necessita trocar de região e pretende mudar a casa atual por um imóvel localizado no endereço futuro;
- um casal que gosta de ir muito para a praia e opta por oferecer o próprio imóvel como parte do pagamento de uma casa ou apartamento no litoral.
Como saber se o proprietário de um imóvel está aberto ao contrato de permuta?
Devido à falta de comunicação e até mesmo entendimento do contrato de permuta, o vendedor muitas vezes não expõe o seu interesse na permuta - o que não significa que ele não tem interesse nesse tipo de contrato. Ou seja, é interessante sempre perguntar antes, caso essa seja a sua escolha.
Os tipos mais comuns e que permitem maior facilidade de comercialização, são os que ocorrem em transações na troca, garantindo assim melhor liquidez ao proprietário. Sendo assim é necessário entender sobre o mercado e acima de tudo analisar a proposta exposta, já que um imóvel no "bairro x" pode parecer um excelente investimento, mas pode também não estar de acordo com a intenção do proprietário naquele momento.
Uma das maneiras mais eficazes de evitar contratempos é visitar e conhecer o imóvel que você pretende trocar pessoalmente. Afinal, em alguns casos você pode ver algo na foto que não condiz com a realidade - seja por causa da luz, ângulo e até de um photoshop.
E além de apenas visitar imóveis, é interessante trabalhar em paralelo com a venda do seu próprio. Ou seja, colocar o imóvel a venda e em conjunto visitar os que se encaixam no seu perfil. Assim você aumentar as suas chances e o que se concretizar primeiro permitirá uma melhor negociação. Além disso, deve-se prestar atenção no caso de permuta de imóveis, já que o contrato deve ser feito por escritura pública, sendo necessário constar a data da entrega dos bens e a responsabilidade pelo tributos.
Vantagens de fazer uma permuta
Além de facilitar o processo de compra e venda de imóveis, entre as vantagens da permuta, a principal é a tributação. Quando não há compensação na permuta a negociação acaba isenta de tributação do imposto de renda, visto que na troca há o mesmo valor monetário entre os imóveis. O que acontece é que a Receita Federal enxerga o imóvel como o mesmo declarado pelo antigo dono, fazendo com que seja desnecessário o pagamento do tributo.
Nos casos de torna, quando o cliente complementa a verba, o imposto deverá ser pago por quem recebeu o valor, que será proporcional. Ainda, há também a vantagem muito comum que é a da troca de áreas por imóveis construídos, pois muitas pessoas que possuem o terreno e podem esperar pela construção do imóvel levam mais vantagem ao fazer o contrato de permuta do que ao vender.
Outro benefício do contrato de permuta é a independência de parcelas de empréstimos e financiamentos com juros elevados, além de menor burocracia devido ao tempo da negociação. Após a troca do imóvel, o atual dono do imóvel poderá fazer com ele o que bem desejar: poderá alugar, revender, morar ou até mesmo construir um novo empreendimento.
No vídeo abaixo você pode conferir outras vantagens da permuta e entender melhor esse processo:
Existe alguma restrição no contrato de permuta?
A resposta para essa pergunta é: sim! Se você quer vender por meio de permuta é necessário que você esteja com o imóvel quitado, já que o novo comprador não tem responsabilidade sobre isso.
Embora seja uma boa escolha, a permuta de imóveis não é uma transação simples, se tratando da negociação. Quando tratamos de uma transação, há a necessidade de conhecimento do que está sendo feito e uma comunicação clara de ambas as partes, de forma que a permuta não termine em um processo desgastante ou que alguma das partes se sinta lesada. Nessas situações é fundamental a ajuda de um profissional bem qualificado, sendo função do corretor intermediar os interesses e assumir a responsabilidade de uma negociação segura para ambos.
Logo, um fator primordial que envolve o contrato de permuta é que as duas partes saibam que os imóveis em questão são distintos e que possuem características diferentes, nem sempre como da forma que cada um quer. Nessa frente, caso realmente haja interesse, é necessário que as partes estejam dispostas a abrir mão de pontos que de outras maneiras seriam considerados imprescindíveis. Do contrário, a permuta de imóvel não será uma boa alternativa.
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LEANDRO T ZORTÉA
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Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.
Corretor de Imóveis - CRECI 27.178
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