Você conhece os tipos de garagem? Tipos de vagas de garagem.
Aqui em Goiânia, cidade de atuação da R8 Imóveis, seu associado Leandro T Zortéa, corretor de imóveis, Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente de alto padrão, existe mais de uma opção normativa de averbação e/ou registro ou forma de utilização das vagas de garagem nos condomínios, ocasionando muitas dúvidas nos propensos compradores. Por este motivo, percebemos a necessidade de conversar sobre este assunto. Então, se eu fosse você não deixava de ler mais e verificar exatamente como será sua futura vaga de garagem!
Em outros tempos, ter um carro podia até ser um privilégio para poucos, mas a realidade é que, hoje em dia, eles não só se tornaram mais acessíveis e populares como também têm uma variedade muito maior, entre diferentes tipos e tamanhos. Por isto, na hora de escolher o imóvel certo, é preciso dar igual atenção à garagem disponível para guardar seu veículo.
No caso de condomínios, é claro que, quando você estaciona o carro, algumas regras de boa convivência podem colaborar, como não bloquear o acesso de qualquer pessoa ou veículo e evitar bater as portas ou direcionais os faróis nas janelas do vizinho, pela noite. Entretanto, outros fatores não dependem apenas de você, e sim dos detalhes da vaga oferecida, como por exemplo se ela é coberta ou não.
As vagas podem ser autônomas, indeterminadas ou determinadas. No primeiro caso, as vagas autônomas, ou extras, são quando se compra a vaga como uma unidade separada da escritura do imóvel. Isto faz com que o proprietário tenha que pagar IPTU e condomínio por vaga adquirida, o que representa um gasto a mais.
Já as vagas indeterminadas são quando a escolha do local é feita através de sorteio entre os condôminos em assembleia geral. Como a vaga é demarcada e distribuída por critérios variados, isto pode representar um risco de você cair naquele local mais apertado do estacionamento, ou naquele que exige uma série de manobras para retirar o carro, entre outros inconvenientes.
Por fim, há as vagas determinadas, opção escolhida para os empreendimentos da Fraiha. Nestas, a localização é fixa e a descrição já vem pré-determinada na escritura do imóvel, evitando problemas. Ao contrário da vaga autônoma, IPTU e condomínio da vaga determinada estão inclusos, assim você não precisa pagar a mais.
Vaga que faz parte da área comum: não são de propriedade privada de nenhum condômino. Seu uso depende das normas internas do condomínio. Não pode ser vendida, pois os moradores têm apenas o direito de uso.
A maioria dos condomínios construídos nos últimos anos possuem a vaga de garagem escriturada e uma matrícula individualizada, ou seja, uma matrícula para vaga e outra para o apartamento. Por conta de sua natureza jurídica, em regra – e desde que o condomínio não determine o contrário em regimento interno ou em convenção de condomínio –, essas vagas poderão ser
comercializadas, tanto em locação como para venda, ocorrendo geralmente para outros moradores do próprio condomínio. Importante também é a compreensão de que essa vaga, por ser individualizada e dispor de matrícula autônoma, possuirá uma inscrição municipal própria e pagará IPTU. Além disso, na hora da aquisição, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, por exemplo, também será pago separadamente.
DIMENSÕES DE VAGAS DE GARAGEM E ROTAS INTERNAS
Vagas de garagem – Um dos mais recorrentes problema em condomínio, é a não observação pelo responsável pela incorporação das regras, normas e legislação sobre tamanho, quantidade e respeito as áreas de manobra em garagens, também onde algumas vagas de estacionamentos costumam ser mais apertadas que as outras, ocasionando aos proprietários enormes dificuldades de estacionar ou em alguns casos sendo praticamente impossível colocar o carro em alguns locais, os quais podem até existir no papel, mas são impossíveis de serem acessadas, mesmo por manobristas experientes.
Também compartilham da causa dos problemas, os condomínios, que para optar pela mudança do tipo de vaga previsto na incorporação, se vale de profissionais não habilitados e qualificados no tema, para efetuar ajustes no projeto original, e neste caso os conflitos se tornam insuportáveis nos condomínios.
Mas afinal qual o tamanho da vaga e áreas de manobra em estacionamento dos condomínios?
Na verdade, existe um padrão a seguir de forma a garantir que todos possam estacionar seus veículos com o mínimo de margem para manobras e segurança.
Estes padrões são determinados por vários fatores, mas, no geral, tomam como base veículos médios, de passeio, que são a maioria em circulação, onde deverá ser levado em consideração não apenas as dimensões das vagas, mas como a margem para manobra, então a largura da via de acesso à vaga também é algo importante a ser considerado.
Sobre a quantidade, além das legislações regionais, há a norma ABNT NBR 12721, Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios, a qual define a quantidade de vagas mínimas por tipo de empreendimento residencial além dos tipos de vaga possíveis em uma incorporação.
| TIPO | DEFINIÇÃO CONFORME ABNT NBR 127121 |
| Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma: | Área de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio |
| Área de vaga de garagem como unidade autônoma: | Área de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado, e que, a critério do incorporador, será considerada como unidade autônoma, com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício |
| Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado: | Área de estacionamento comum e indeterminado de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade. Quando atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma, pode ser tratada como área de uso comum de divisão não proporcional. Quando não atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma, pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão proporcional |
O definição do tamanho das vagas, é atribuição da prefeitura, mas tecnicamente, mesmo no caso onde o código de obra defina valores, menores, será bom senso do incorporador que pensa na satisfação de seu cliente, dimensionar estes valores, de forma que o mesmo possa usufruir de seus espaços.
A pulverização de legislações, códigos de obras ultrapassados e falta de uma norma especifica e única, criam valores diferentes e em todo o território nacional, ocasionando em alguns casos, enormes problemas ao consumidor final, o qual não consegue estacionar seus veículos.
Também a contratação de profissionais não qualificados que vendem soluções mirabolantes, podem ocasionar mais problemas ainda, na mudança da distribuição inicialmente prevista em projeto, o qual deve prever a posição de espaços de manobras, mas por razoes que não conhecemos algumas vezes, quando executados, não demonstram resultados no mínimo plausível de uso.
DIMENSÕES DAS VAGAS DE ESTACIONAMENTO
| TIPO | CARACTERÍSTICAS |
| Estacionamento paralelo | Os estacionamentos em paralelo, no mesmo sentido da via, devem ser demarcados com 2,30m de largura por 5,50m de comprimento. Para manobra, é preciso cerca de 3,50m de largura da via, desconsiderando o tráfego no sentido contrário. |
| Estacionamento a 30º | Os estacionamentos com ângulo de 30º devem ser demarcados com 2,30m de largura por 5,00m de comprimento. Para manobra, é preciso cerca de 2,50m de largura da via, desconsiderando o tráfego no sentido contrário. |
| Estacionamento a 45º | Os estacionamentos a 45º devem ser demarcados com 2,30m de largura por 5,00m de comprimento. Para manobra, é preciso cerca de 3,50m de largura da via, desconsiderando o tráfego no sentido contrário. |
| Estacionamento a 60º | Os estacionamentos a 60º devem ser demarcados com 2,30m de largura por 5,00m de comprimento. Para manobra, é preciso cerca de 4,00m de largura da via, desconsiderando o tráfego no sentido contrário. |
| Estacionamento a 90º | Os estacionamentos a 60º devem ser demarcados com 2,30m de largura por 5,00m de comprimento. Para manobra, é preciso cerca de 4,50m de largura da via, desconsiderando o tráfego no sentido contrário. |
DIMENSÕES DE VAGAS E FAIXAS DE ACESSO E MANOBRA
Conforme já descrevemos os códigos de obra das cidades são os responsáveis pela definição destes valores, os quais onde forem maiores que os descritos em nossa tabela abaixo devem ser seguidos e no caso de serem menores, é recomendado o uso destes valores. Pois os mesmo na prática se demonstram o mínimo para serem considerados satisfatórios para o livre transito dos veículos nas áreas de garagem.
Recomendações mínimas em metros
| Vaga para Estacionamento | Faixa de Acesso e manobra à Vaga ( F) | ||||||
| Tipo de veículo | Altura ( H) | Largura ( L) | Comprimento ( C) | 0 a45º * |
46 a90º | ||
| Pequeno | 2.10 | 2.00 | 4.20 | 3.00 | 4.60 | ||
| Médio | 2.10 | 2.10 | 4.70 | 3.50 | 4.80 | ||
| Grande | 2.30 | 2.50 | 5.50 | 4.00 | 5.00 | ||
| Acessibilidade | Atender ABNT NBR 9050 | 4.00 | 5.00 | ||||
| Moto | 2.00 | 1.00 | 2.00 | 2.50 | 2.50 | ||
*Quando em sentido duplo de tráfego, ocorrendo manobras, atender ao estabelecido para 46 a 90º.
Para circulação em espaços planos, as faixas devem apresentar dimensões mínimas, para cada sentido de tráfego, de 2,75 m de largura e 2,30 m de altura livre de passagem quando destinadas à circulação de automóveis e utilitários.
Nos casos em que a garagem se destinar ao trânsito máximo de 60 veículos – para empreendimentos habitacionais é admitida uma única faixa de circulação.
O tamanho de vaga ideal, para resolver qualquer demanda, depende não só do tamanho de sua própria demarcação, mas também o que acontece à sua volta, por exemplo paredes, pilares e outras vagas ao lado, além das características da circulação e do acesso a ela, bem como das demais interferências.
Recebemos uma solicitação de informações de como regularizar vagas de garagem criadas, após a incorporação do imóvel, apesar de muitos condomínios, não efetuar tal ação, a mesma é necessária para comercialização de espações e regularização do empreendimento, mas não é tão simples como alguns imaginam.
O assunto é regido pelo, ao definido no Código Civil (Lei 10.406/2002), que em seu Art. 1.314, Parágrafo Único, o qual estabelece que não poderá ocorrer mudança de destinação de área comum sem consenso de todos, portanto neste caso o condomínio deverá providenciar a regulamentação deste item e se documentar formalmente de que vou atendido.
O Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001) norteia os municípios para criarem suas legislações relacionadas às questões urbanas, deste modo o condomínio deverá atender aos requisitos do Plano Diretor, Código de Obras Municipal e Lei de Parcelamento e Uso e o Ocupação do Solo, onde um novo projeto de ampliação de quantidade de vagas de garagem, seguindo ao descrito na legislação vigente sobre as área comum, juntamente como estudo que comprove que não haverá diminuição indevida destas áreas.
Posteriormente, a regularização o condomínio deverá dar entrada em um processo administrativo, onde deverão ser apresentadas à Prefeitura as plantas aprovadas do condomínio e as plantas com a situação pretendida, para a análise técnica do setor de aprovações, o qual em observando o atendimento a legislação e processos internos, emitira a provação, posteriormente as novas vagas devem ser registradas em cartório. O qual é outro processo extremamente detalhado e complicado, e que recomendamos conte com assessoria de especialista.
VAGAS DE GARAGEM COM ACESSIBILIDADE
Para acessibilidade para aqueles que têm mobilidade reduzida ou precisam de algum apoio, deverão atender a norma da ABNT NBR 9050 que estabelece os parâmetros destas vagas (além de várias outras diretrizes para garantir mobilidade e independência daqueles que precisam, é importante ressaltar que a norma passou por alteração a pouco tempo, e, portanto, caso seu empreendimento já possua alguns anos, o mesmo deveria atender a esta norma na versão vigente na época da incorporação.
- As vagas devem conter o símbolo internacional de acessibilidade na horizontal (no chão) e sinalização vertical (por meio de placas)
- O espaço de circulação deve ter um adicional de 1,20m entre os veículos, podendo ser compartilhado em caso de estacionamento paralelo ou perpendicular. Também devem levar até a rampa de acesso
- A posição deve ser privilegiada ou pelo menos disposta a evitar a circulação entre veículos
- A reserva de vagas para deficientes pela recomendação da ABNT segue o seguinte padrão:
- Até 10 vagas, não é necessário ter vagas demarcadas
- Entre 11 e 100 vagas de estacionamento, pelo menos uma deve ser dedicada a deficientes físicos
- Acima de 100 vagas, 1% das demarcações devem ser de exclusividade
Uma questão que deve ser sempre discutida trata das necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio. Independente das obras de acessibilidade, muitas exceções devem existir para facilitar a vida dessas pessoas.
Uma dessas questões trata da vaga da garagem. Quem tem dificuldades para se movimentar ou usa a cadeira de rodas, por exemplo, precisa de espaço para fazer as transições da cadeira para o carro e do carro para a cadeira, por exemplo.
Para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as normas técnicas e segundo artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004.
— Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.
§ 1o Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985.
§ 2o Os casos de inobservância do disposto no § 1o estarão sujeitos às sanções estabelecidas pelos órgãos competentes.
§ 3o Aplica-se o disposto no caput aos estacionamentos localizados em áreas públicas e de uso coletivo.
§ 4o A utilização das vagas reservadas por veículos que não estejam transportando as pessoas citadas no caput constitui infração ao art. 181, inciso XVII, da Lei no 9.503, de 23 de setembro de 1997.
A vaga desse morador também precisa estar o mais próxima possível do elevador, para facilitar sua entrada.
Alem das dimensões as regras de uso, contribuem para diminuir os conflitos, convidamos a ler nosso outro artigo para saber um pouco mais sobre o tema.
2. Vaga com matrícula única vinculada ao apartamento, conhecidas como “determinadas”!
Esse tipo de vaga constará determinada, ou seja, com medidas e local específico na mesma matrícula do apartamento. Pela regra geral, a venda desse tipo de vaga é vetada, entretanto, a locação, de acordo com as regras de condomínio, poderá ocorrer. Nesse caso o apartamento e a vaga pagam o IPTU e assim como na matrícula, em regra, será um único “boleto” de pagamento.
3. Vaga Coletiva
Primeiro trouxemos as vagas mais fáceis de compreensão, agora vamos para aquelas que são de polêmica... Porém, se você compreender e a vaga atender a sua necessidade, não haverá motivos para surpresas.
São vagas individuais e determinadas em regimento interno ou em convenção de condomínio, ou seja, você terá sempre o mesmo local para estacionar. Uma dúvida comum dos clientes é se poderá ocorrer alteração, por exemplo, não existir mais as vagas, então lembre-se que vagas são determinadas em documento apropriado, como é o caso do regimento interno ou da convenção de condomínio, são bem difíceis de alterar, pois será necessário ter a aprovação dos condôminos em assembléia.
Essas são as vagas que os automóveis ficam um próximo do outro, impossibilitando a manobra sem depender de outros. Geralmente, esses condomínios, quando bem gerenciados, possuem uma organização entre moradores que na maioria das vezes possui manobrista. Realmente é a vaga que poderá tomar mais tempo das pessoas que utilizam automóvel com frequência.
Reforçando: as regras de utilização das vagas devem constar no Regime
Interno ou na Convenção de Condomínio, estes dois documentos são de suma
importância para conhecimento prévio quando há intenção é comprar um
novo apartamento. Além disso, sempre solicite para visitar a vaga
verificando a área de manobra e medidas.
Agora que você sabe quais são os tipos, documentalmente, de vagas para a sua necessidade, só falta encontrar o apê.
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LEANDRO T ZORTÉA
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