Comprar imóvel: o que levar em conta para encontrar o lar dos seus sonhos. Valorização de imóveis: como ela realmente ocorre e quais fatores interferem nela

Valorização de imóveis: como ela realmente ocorre e quais fatores interferem nela

Localização, preço, metragem e valorização são apenas alguns fatores relevantes na hora de comprar imóvel. Essa decisão envolve muita calma e pesquisa, afinal estamos falando de um investimento alto. Aqui, também precisamos levar em consideração formas de pagamento, planos para o futuro e o que se espera de um novo lar.

No último ano a busca por imóveis se intensificou. Isso porque as pessoas passaram a encarar suas moradias de uma forma diferente e sua relação com o espaço se modificou. A busca por espaços maiores, mais cômodos e até áreas como o espaço gourmet aumentou. Com isso, foi preciso analisar as opções de financiamento no mercado, os imóveis disponíveis e até o melhor bairro para se morar.

Se você está na lista de pessoas que deseja comprar imóvel, seja para realizar o sonho da casa própria ou para adquirir uma residência que atenda às suas novas necessidades, este artigo é para você. Confira!

Comprar imóvel novo ou usado: como escolher?

Comprar um imóvel novo ou usado pode ser uma questão para alguns. Ambas as opções apresentam vantagens e desvantagens e a melhor opção vai depender do perfil do comprador. Comprar um imóvel pronto apresenta muitas facilidades que um imóvel na planta não oferece. O fato deles já estarem prontos para morar é uma delas. Contudo, muitas pessoas preferem investir em um lugar que seja totalmente planejado para a sua família.

Contudo, para quem deseja comprar um imóvel novo não se restringe aqueles na planta. Isso porque, é possível encontrar diversas opções no mercado que já estão finalizadas pelas construtoras e não tiveram nenhum proprietário ainda.

Independente da sua escolha por comprar imóvel usado ou novo é preciso verificar sua documentação antes de fechar a compra. Normalmente os documentos exigidos são:

cópia da matrícula do imóvel atualizada;
certidão negativa de débitos na junta comercial;
certidão negativa de débitos trabalhistas;
IPTU e condomínio, no caso de apartamentos/residenciais
documento de desapropriação.

Comprar imóvel: dicas para não errar

Comprar imóvel é um grande investimento. Na maioria das vezes é preciso contratar um financiamento, ou seja, é um compromisso de vários anos. Essa decisão pode impactar o planejamento familiar e financeiro do comprador de diversas formas, por isso é fundamental prestar atenção a alguns detalhes.

Localização e vizinhança

A localização é um ponto fundamental na hora de escolher qual imóvel comprar. Procure descobrir se o bairro é tranquilo, a rua acessível e os vizinhos agradáveis. Aqui também é importante entender o seu estilo de vida. Você utiliza o transporte público para ir trabalhar? Possui filhos em idade escolar? Se a resposta para essas perguntas for sim, o ideal é buscar bairros com boas escolas e que possuam uma boa infraestrutura de transporte.

Quanto a vizinhança é importante visitar o local várias vezes antes de finalizar a compra. Procure fazer as visitas em horários distintos. Isso porque, em algumas regiões o fluxo de pessoas pode ser maior ou menor a depender do horário. Além disso, caminhe pela vizinhança e converse com as pessoas. Os moradores do bairro são os melhores para te informar sobre como é viver ali. Ademais, é sempre bom morar próximo de estabelecimentos como farmácias, academias e outros locais de lazer e bem-estar.

Documentação

Como dissemos, existem uma série de documentos relacionados a um imóvel. Antes de realizar a compra é preciso garantir que todos eles estejam em ordem. Se um proprietário se recusa a fornecer prontamente alguns dados sobre a propriedade, desconfie. É preciso ter todos os documentos antes de assinar o contrato. Além disso, se você tem a intenção de solicitar um financiamento imobiliário é preciso apresentar toda essa documentação à instituição financeira e por isso é importante que tudo esteja de acordo com a lei.

Preço

Se você já decidiu onde quer morar e o tipo de imóvel que deseja adquirir, o próximo passo é avaliar as condições de pagamento. Para isso pesquise o valor dos imóveis na região. Assim é possível saber a média de valores da área e não acabar pagando mais do que deveria. Além disso, desconfie de ofertas muito grandes. Um imóvel que esteja com o valor muito abaixo da média praticada pode representar custos extras no futuro. Para evitar esses problemas você pode solicitar uma vistoria do imóvel para identificar problemas como vazamentos ou necessidade de algum reparo.

Contudo, permaneça atento. Em alguns casos um imóvel pode conter problemas não visíveis e por isso o proprietário o colocou à venda com um preço abaixo do mercado. Ademais, fique atento às taxas condominiais. Às vezes você pode encontrar o imóvel ideal, dentro do seu orçamento, mas que possui um valor de condomínio muito acima do que você pode pagar.

Além disso, é preciso se atentar que na hora da compra gasta-se sempre mais que o valor do imóvel. Isso porque existem impostos e taxas que incidem sobre esse valor e é fundamental contar com eles em seu orçamento. O Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) é um exemplo de taxa cobrada pela prefeitura da cidade à qual o imóvel pertence. A alíquota varia de acordo com a legislação própria de cada município, mas normalmente é entre 2% e 3% do valor pago pelo bem.

Estrutura e conservação

A vistoria de um imóvel antes da compra é muito importante. É nela que é possível verificar as condições da estrutura, da rede de esgoto, água e luz. Verifique a conservação das portas, janelas e portões e coloque na ponta do lápis os custos de reparo. Em alguns casos vale a pena comprar um imóvel mais barato e que precise de alguns pequenos reparos e em outros casos não.

Segurança

Além de encontrar um imóvel que atenda às suas necessidades é importante sempre prezar por sua segurança e a de sua família. E aqui falamos mais do que a região em que a propriedade se encontra. Certifique-se que além de estar em uma área segura o próprio imóvel seja seguro. Assim, famílias têm optado cada vez mais por condomínios fechados que oferecem serviços como interfones com tags, câmeras, porteiro 24 horas e equipe de segurança.

Planeje o futuro

Lembre-se sempre que comprar um imóvel é um investimento de longo prazo. Por isso, na hora de escolher o ideal pense no futuro que você planeja. O tamanho do imóvel, por exemplo, precisa ser avaliado. Um universitário não precisa do mesmo espaço que um casal com filhos, mas se a sua intenção é manter o imóvel por anos e um dia construir uma família, optar por um apartamento compacto pode não ser a melhor opção. Analise assim o tamanho, a localização e os seus principais planos para o futuro.

Conte com uma imobiliária confiável

Comprar um imóvel é um processo muitas vezes demorado e que envolve muitas variáveis. Por isso, contar com o apoio de uma imobiliária confiável é fundamental. Um corretor alinhado com suas expectativas e condições, que não está preocupado apenas em fechar uma venda e com sua comissão, coloca os interesses do cliente à frente. Isso te garante um negócio muito mais seguro e que te trará muito mais satisfação. Por isso, procure sempre imobiliárias de confiança. A R8 Imóveis, por exemplo, possui 5 anos de boas experiências com seus clientes.

Comprar imóvel é um bom investimento?

Comprar um imóvel envolve altos gastos. Mas o mercado imobiliário ainda é uma ótima forma de investimento. Por isso, na hora de comprar um imóvel é importante tomar muito cuidado na hora de decidir qual o tipo de imóvel adquirido, sua localização e infraestrutura. Isso porque esses são fatores influentes na valorização de um imóvel.

Muito além do conforto da sua família, o posicionamento do seu imóvel por exemplo pode refletir o seu preço de venda. Residências com a fachada voltada para o norte, por exemplo, costumam ter maior incidência solar, o que pode valorizá-las em até 10% a mais quando comparada com imóveis voltados para o sul. Outros fatores como vizinhança, comércios próximos e infraestrutura do condomínio devem ser analisados pois possuem forte influência na valorização do imóvel.

Valorização de imóveis: como ela realmente ocorre e quais fatores interferem nela.

Possui um imóvel ou quer adquirir um? Tem interesse em investir no mercado imobiliário, mas não compreende o processo de valorização de imóveis? Nós te explicamos tudo que precisa saber sobre o assunto.

A valorização de imóveis é um tema é cercado de mitos e proposições errôneas como “um imóvel sempre terá alta valorização” ou “localização é tudo que importa na hora de avaliar um imóvel. Para esclarecer possíveis dúvidas e desmistificar o processo de valorização de propriedades preparamos este artigo. Nele você vai encontrar a definição de valorização imobiliária, os fatores que a influenciam e os índices de valorização de imóveis. Confira!

O que é valorização de imóveis?

A valorização de imóveis trata do processo em que o valor de mercado de um imóvel, seja para empreendimentos comerciais ou residenciais, aumenta quando comparado ao valor inicial. Diversos são os fatores que ocasionam essa valorização, como as mudanças feitas na estrutura do imóvel, as condições do mercado, oferta e demanda dos imóveis na região e até mesmo a valorização de seu entorno.

Muitos acreditam que a valorização de imóveis é constante, contudo, pode existir também a queda dos preços. Isso acontece justamente porque esses valores são estabelecidos pelo mercado. A diminuição da oferta de imóveis em determinada região ou aumento da demanda pelos mesmos, por exemplo, pode ocasionar o aumento dos preços. Em contrapartida, o aumento da oferta de unidades à venda ou uma menor procura causa redução nos valores.

Outro fator influenciador da valorização de imóveis residenciais é a disponibilidade de infraestruturas de apoio. Elas contribuem para o aumento do valor atribuído à residência, e podem ser pontos voltados para o transporte, lazer e oferta de produtos e serviços como farmácias e supermercados.

Diante de tantas possibilidades conhecer os indicadores de valorização de imóveis é muito importante.

Indicadores de valorização de imóveis

Para apurar a valorização de um imóvel precisamos avaliar seu valor no mercado contra o valor de sua aquisição. Isso pode ser feito por meio de um laudo de avaliação de imóveis. Sendo assim, é preciso ter um histórico de preços para verificar se houve valorização ou desvalorização. Além disso, podemos avaliar alguns pontos que influenciam diretamente na valorização de um imóvel:

Localização

A maioria dos especialistas do mercado imobiliário apontam a localização como o principal fator de precificação de um imóvel. É muito comum que imóveis estruturalmente semelhantes apresentem preços diferentes dependendo de sua região. Ou seja, um apartamento localizado em um bairro considerado mais nobre apresentará um valor superior aos de outras regiões mesmo que possua metragens, estrutura e acabamentos similares. Contudo, também é importante levar em consideração o potencial de uma área, o crescimento da cidade e para onde ela se direciona.

Infraestrutura

Um erro comum quando falamos em valorização de imóveis é confundir localização com infraestrutura. Para este segundo item nos referimos à existência de estabelecimentos comerciais e serviços que atraiam os proprietários, ou seja, que tornem o local propenso para a ocupação. Por exemplo, para imóveis comerciais é interessante que existam restaurantes e lanchonetes em seu entorno, já que os trabalhadores buscarão por esses serviços. Para os imóveis residenciais, os moradores buscam comodismo para suas atividades, como supermercados, farmácias, parques e academias.

O grande ponto para essa questão é que esses estabelecimentos podem fechar com o tempo, alterando a infraestrutura do local e por isso não deve ser confundido com localização.

Acessibilidade

Um dos grandes desafios das áreas urbanas diz respeito à mobilidade. Exatamente por isso, o fácil acesso aos centros comerciais e principais pontos de uma cidade também determinam a valorização de imóveis. Podemos citar o trânsito como um dos vilões da qualidade de vida e por isso vias de acesso e transporte público fácil devem ser levados em consideração. Estações de metrô são muito valorizadas atualmente já que é o meio de transporte público mais rápido e acessível.

Segurança

Apesar dos índices de criminalidade estarem correlacionados com a localização de um imóvel é importante avaliar a segurança como um outro item. Regiões com constante policiamento são consideradas mais seguras e por isso também apresentam maior procura. Além disso, locais com sistema de monitoramento 24 horas e condomínios com controle de entrada e saída também valorizam a precificação do imóvel.

Condições do imóvel

Junto com a localização as condições de um imóvel são o ponto mais evidente a ser levado em conta na hora de precificar um imóvel e projetar sua valorização. Para isso precisamos verificar a metragem, número de cômodos, se falamos de um imóvel novo ou que precisa de reformas, além dos materiais utilizados na construção e no acabamento. Geralmente, as propriedades novas são mais procuradas que as antigas, isso porque entende-se que sem antigos moradores este tipo de residência requer menos reparos.

Mercado imobiliário

O mercado imobiliário dita e regula a valorização dos imóveis. Se existe uma alta demanda por novas moradias e o número de imóveis disponíveis é menor, o valor da propriedade tende a aumentar. Em outros casos a valorização de uma região pode disparar o valorizando as residências. Isso é o mercado imobiliário regulando seus valores. O inverso também pode acontecer, quando existem poucos compradores e muitos imóveis à disposição os proprietários precisam trabalhar seus valores e condições de pagamento.

Possibilidade de mudanças

Muito utilizado na compra de imóveis na planta, este fator precisa ser analisado porque a construção pode levar anos. Com isso, a região pode ser alterada e consequentemente valorizada com a construção de shoppings, academias e mercados. Em contrapartida, se o comprador adquire um imóvel que já está pronto, mas que permite alteração em sua estrutura, como a inclusão de outros andares, também existe a possibilidade de valorização.

Seguindo o mesmo raciocínio, propriedades que não permite alterações tendem a valorizar de maneira mais lenta. Além disso, os compradores evitam esse tipo de imóvel porque é mais difícil que ele se adeque às suas necessidades e expectativas. Quando pensamos que é praticamente impossível achar uma residência exatamente como sonhamos, a possibilidade de uma reforma é bastante atrativa.

Vizinhança

Quando vamos avaliar uma propriedade, precisamos analisar todo o conjunto. Assim como os estabelecimentos ao entorno são importantes a vizinhança também não deve ser desprezada. Com isso, é preciso analisar não apenas o perfil dos moradores que cercam a propriedade, mas também o tipo de construção, com seus materiais de boa qualidade.

Tecnologia

Imóveis com boa inserção de itens tecnológicos costumam ser mais valorizados. Alguns itens básicos que podemos citar neste caso são, um portão eletrônico na garagem e na portaria, além de câmeras que integram um sistema de segurança. Propriedades mais novas costumam vir equipadas com esses recursos costumam ter um valor maior quando comparadas às mais antigas que não possuem essas disponibilidades.

Índice de valorização de imóveis residenciais

Outro indicador a variação de preços é o índice de valorização de imóveis residenciais. Esses índices agrupam dados de segmentos do mercado imobiliário e podem servir como referência para as negociações do setor. Podemos citar alguns índices como:

Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C): é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre/FGV). Ele busca indicar a valorização e rendimento de aplicações relacionadas a imóveis comerciais. É baseado em informações de participantes do mercado como consultores, administradores e gestores de carteiras imobiliárias.
Índice Geral de Preços Imobiliários – residencial (IGMI-R); Também calculado pelo Ibre/FGV, conta com a parceria com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito imobiliário e Poupança (Abecip). Para este indicador falamos de imóveis residenciais e sua variação é dada a partir do preço de laudos de imóveis financiados pelos bancos.
INCC (Índice Nacional da Construção Civil): criado para medir os custos com construção em todo o país, o INCC foi publicado pela primeira vez em 1950. Monitorar a evolução deste índice é recomendado principalmente para quem busca comprar um imóvel na planta. Isso acontece porque o INCC é muito utilizado como índice de correção monetária do valor a ser pago como entrada do imóvel na planta.
IVG – R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados): este índice é calculado pelo BACEN (Banco Central do Brasil). Ele serve para medir a tendência dos preços dos imóveis residenciais do país.
Confiança do consumidor: o índice de confiança do consumidor também é chamado de Sondagem de Expectativas do Consumidor e objetiva captar o sentimento do consumidor em relação ao estado geral da economia e de suas finanças pessoais. Também calculado pela FGV, este índice pode determinar se existirá um alta demanda para o mercado. Isso porque, quando a confiança do consumidor está em alta é sinal de que haverá uma maior demanda, o que tende a pressionar os preços dos itens de consumo implicando em maiores taxas de inflação.
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): medido pelo IBGE, é um dos índices mais importantes do país já que serve como indicador da inflação no Brasil. Um IPCA elevado significa alta na inflação, o que significa que os preços estão aumentando vertiginosamente mês a mês.
Taxa SELIC (Sistema Especial de Liquidação e Custódia): é a taxa média que o governo paga de juros para títulos federais. Sua interferência no mercado imobiliário está ligada ao fato de que esta taxa serve como referência para todas as taxas de juros, incluindo os juros para financiamentos.

Como saber o valor de um imóvel na prática?

Para definir um valor de um imóvel é preciso levar em conta vários fatores que podem influenciar em sua precificação, como localização, infraestrutura, segurança e o próprio mercado imobiliário. Sendo assim, o ideal é procurar o auxílio ou consultoria de um profissional para realizar a avaliação do imóvel. Além disso, você pode procurar pelo seu imóvel em nosso site confiável e seguro.

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LEANDRO T ZORTÉA
O SEU IMÓVEL DE FORMA PRÁTICA E DESCOMPLICADA PARA COMPRAR.
Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.
Corretor de Imóveis - CRECI 27.178
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LEANDRO TERRES ZORTEA - Consultor de Investimento Imobiliário Inteligente

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