O que é Ágio de imóvel?
O ágio de apartamento ocorre quando a pessoa que está financiado o imóvel decide vendê-lo, seja para obter uma residência ou por qualquer outro motivo. Sendo assim, a pessoa interessada no imóvel irá comprá-lo, pagando o que já foi quitado pelo então proprietário e assumindo as dívidas restantes do financiamento.
Ágio é um termo financeiro que, teoricamente, representa um valor adicional que é incorporado a um bem. Um lucro.
Por exemplo: uma camiseta é vendida por R$ 30,00 na feira, e alguém a compra, leva para sua loja e a vende por R$ 50,00. Esses R$ 20,00 de diferença é o ágio.
Agora, quando se fala de imóveis, este termo acabou ganhando um significado diferente.
Em transações imobiliárias, na prática, a venda do ágio é uma cessão de direitos transferida para o novo comprador sob a contraprestação deste ressarcir, total ou parcialmente, ou até mesmo pagar um valor a mais ao antigo comprador pelo o que ele pagou no imóvel.
Por exemplo: João compra um apartamento de R$ 200.000,00. Pouco tempo após a assinatura do contrato, ele pretende vender este bem pois vai se mudar para outro país, mas até então pagou apenas R$ 50.000,00 no imóvel. Paulo, se mostra interessado no apartamento e paga a João os R$ 50.000,00 e assume seu lugar no contrato, pagando o restante das parcelas diretamente a construtora. Paulo, nesse caso, comprou o ágio de João.
Importante mencionar que dificilmente o valor deste “ágio” será o mesmo que o primeiro comprador pagou no imóvel. Ele poderá ser inferior a este valor, ou até mesmo superior, no caso de valorização do bem.
Desta forma, pode ser que João tenha pagado R$ 50.000,00 no imóvel, mas tenha que vender seu contrato por R$ 30.000,00, pois o mercado não esta favorável para transações envolvendo aquele imóvel em questão. Ou poderá, também, vir a vendê-lo por R$ 60.000,00, caso o imóvel tenha se valorizado com a construção de uma praça na redondeza, por exemplo.
Ao assinar um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, este comprador não se torna dono do bem, mas apenas do DIREITO a ser dono do imóvel, o que apenas se concretizará após o pagamento INTEGRAL das parcelas do contrato e posterior transferência da titularidade no Cartório de Registro de Imóveis onde estiver situada sua matrícula.
Se seu nome não estiver na matrícula, você não é dono!
Como a pessoa que paga parte do imóvel ainda não é proprietária deste bem, o que ele vende não é o imóvel em si, mas sim o seu direito de se tornar proprietário após o pagamento integral das parcelas do contrato.
O que é ágio de apartamento?
O financiamento de imóveis se tornou algo muito mais acessível para boa parte das famílias brasileiras nas últimas décadas. No entanto, há casos em que oportunidades de compra surgem durante o pagamento do financiamento. É aí que entra o chamado ágio de apartamento, que envolve a venda de um imóvel durante a quitação dele.
Não é segredo para ninguém que a negociação de imóveis, de uma maneira geral, é repleta de burocracias e obrigações. Ainda assim, uma vez que você inicia o financiamento de um apartamento, por exemplo, saiba que é possível vendê-lo antes mesmo de que todos os débitos estejam quitados.
Essa é uma ação bastante comum entre boa parte das pessoas que, enquanto estão financiando um imóvel, recebem uma proposta mais atrativa. No entanto, é preciso que toda essa movimentação de venda durante o período de quitação de débitos seja feita de maneira segura e regulamentada.
Neste artigo, você irá aprender um pouco mais sobre o ágio de apartamento e como exatamente ele funciona. Além disso, iremos apresentar também exemplos que deixam todo esse processo referente a venda de um imóvel ainda em processo de financiamento muito mais simples de ser compreendido.
Dito isso, pegue logo o seu caderno de anotações ou abra o bloco de notas do celular e venha conferir um pouco mais sobre o assunto.
Afinal, o que é o ágio de apartamento?
Muitas pessoas encaram o financiamento como a melhor solução para tornar possível o sonho de adquirir a casa própria. No entanto, o financiamento de um imóvel pode durar anos, até mesmo décadas em alguns casos. E, durante esse período, muita coisa pode acontecer, inclusive a oportunidade de compra de uma nova residência.
Esse é o contexto por trás do chamado ágio de apartamento, que envolve nada mais nada menos do que a venda de um imóvel que ainda está sendo quitado através de financiamento. No caso, trata-se na verdade da venda do ágio, ou seja, do preço já pago somado aos débitos que ainda precisam ser pagos.
O ágio de apartamento ocorre quando a pessoa que está financiado o imóvel decide vendê-lo, seja para obter uma residência ou por qualquer outro motivo. Sendo assim, a pessoa interessada no imóvel irá comprá-lo, pagando o que já foi quitado pelo então proprietário e assumindo as dívidas restantes do financiamento.
Em uma negociação como essa, o direito de ser proprietário do imóvel é transferido para o novo comprador. No entanto, isso não ocorre de imediato, após o primeiro pagamento. Na verdade, o direito só é adquirido assim que todas as dívidas do financiamento forem quitadas, que é quando o banco atualiza a matrícula do imóvel.
Exemplo de ágio de apartamento
É muito mais fácil entender como funciona o ágio de apartamento quando colocamos um exemplo para ilustrá-lo. Suponhamos, então, que você decidiu adquirir um imóvel através de um financiamento de R$ 600 mil, o qual durará duas décadas para ser quitado de fato com o banco ou respectiva instituição financeira.
No entanto, depois de já ter pagado R$ 250 mil do financiamento, surgiu a oportunidade de adquirir um apartamento melhor. Você então coloca à venda o imóvel que financiou enquanto o financiamento ainda está rolando, sendo que o proprietário terá que arcar com as dívidas pendentes.
É então que ocorre a chamada venda do ágio, quando um comprador decide comprar o seu imóvel e assumir as dívidas referentes ao financiamento. Sendo assim, ele irá lhe pagar os R$ 250 mil que você já quitou do apartamento e, então, ficará responsável pelo pagamento dos demais débitos do financiamento.
No entanto, ocorre que, por mais que ele tenha pago o valor já quitado e assumido as dívidas ainda pendentes do financiamento, o comprador ainda não será visto como proprietário. Ele só terá esse direito assim que a última prestação do apartamento for pago ao banco, o qual passará o imóvel ao nome do novo pagador.
Ágio de apartamento e ágio de financiamento é a mesma coisa?
Quando falamos em ágio, na grande maioria das vezes estamos nos referindo à questões do mercado financeiro. Nesse contexto, então, a palavra se refere justamente ao lucro obtido em alguma operação, independente de qual seja. No entanto, quando trazemos esse termo para o mercado imobiliário, as coisas podem ficar um tanto confusas.
Isso porque muitas pessoas falam tanto de “ágio de apartamento” quanto de “ágio de financiamento”, o que acaba gerando uma dúvida comum: qual a diferença de um para o outro. Acontece que, na verdade, trata-se de dois termos distintos para falar da mesma coisa, ou seja, com o mesmo significado.
No fim das contas, tanto o ágio de apartamento quanto o ágio de financiamento dizem respeito ao processo já citado anteriormente. Ou seja, é quando um vendedor recebe um valor pela parte do financiamento de um imóvel que já pagou e, então, transfere a responsabilidade do restante da dívida para o novo comprador.
Sendo assim, se em algum momento você ouvir falar em ágio de apartamento e ágio de financiamento, saiba que é a mesma coisa, com nenhuma distinção. No fim, tudo se trata do processo de venda de um imóvel com dívidas ainda pendentes em relação ao financiamento.
É seguro comprar o ágio de um apartamento?
A dúvida de muitas pessoas em relação à compra do ágio de um apartamento é se, de fato, esse procedimento é seguro? Isso porque alguns ficam com uma pulga atrás da orelha frente ao fato de que o novo comprador apenas se tornará proprietário, de direito, do imóvel, assim que todas as dívidas do financiamento forem quitadas.
Sendo assim, para que ambas as partes da negociação tenham segurança em relação a compra e venda do ágio de apartamento é necessário evitar os contratos de gaveta. Estou falando dos contratos que, por mais que estabeleçam toda a questão de responsabilidade de pagamento das dívidas, não são oficializados em cartório.
O melhor caminho para que seja realizada a compra e venda do ágio de um imóvel é através da anuência do agente financeiro que realizou o empréstimo. Ou seja, se o financiamento foi feito com um banco, o certo é que a negociação seja levada ao banco para que, então, o processo corra com segurança.
No entanto, saiba que isso poderá implicar em algumas mudanças em relação às condições do pagamento do financiamento. Isso porque processos de financiamento imobiliários dependem justamente do perfil de crédito do tomador que, na compra de um ágio, acaba mudando. Sendo assim, o valor a ser pago pode aumentar ou diminuir, mas a segurança é garantida.
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LEANDRO T ZORTÉA
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Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.
Corretor de Imóveis - CRECI 27.178
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