DAR IMÓVEL DE ENTRADA NA COMPRA DE UM NOVO: COMO FUNCIONA?

DAR IMÓVEL DE ENTRADA NA COMPRA DE UM NOVO: COMO FUNCIONA? 

Comprar um imóvel dando o seu antigo/atual como entrada não só é possível, como é uma maneira inteligente de fazer negócios. Afinal, de alguma forma, você vai economizar!

Essa transação permite que você adquira seu novo apartamento à vista ou que você financie por um valor menor. 

Se for através de construtora ou imobiliária, elas devem autorizar essa forma de pagamento e o imóvel antigo passar por uma avaliação de mercado.

Se você quer entender melhor como funciona esse processo, continue lendo, que nós vamos explicar tudo o que envolve dar um imóvel de entrada na compra de um novo! 

O momento de crise econômica faz com que as pessoas fiquem mais receosas nas suas aplicações e recorram a alternativas mais experimentadas e garantidas de investimento. Dentro desse contexto, o mercado imobiliário surge como um porto seguro, pois sabemos que as propriedades sempre acabam valorizando.

No entanto, sabemos que não é barato adquirir uma casa ou um apartamento. Para reduzir os custos e a incidência de impostos e taxas, é normal seguir em busca de opções menos dispendiosas para esse negócio, e é aí que surge a permuta imobiliária.

Quer descobrir se você pode comprar um imóvel novo dando o antigo como entrada? Confira a resposta no conteúdo a seguir:

É possível comprar um imóvel novo dando o antigo como entrada?

Sim! É perfeitamente possível comprar um imóvel novo dando o antigo como entrada, e essa é uma forma inteligente de fazer um negócio mais econômica do que simplesmente vender e comprar outro. O nome desse tipo de transação é permuta imobiliária.

Essa é uma forma perfeitamente legal de pagar menos Imposto de Renda (IR) sobre as transações de imóveis, pois as regras para a permuta são bem específicas. Podem participar desse tipo de negócio casas, apartamentos, lojas comerciais, lotes e terrenos ou até mesmo um imóvel na planta.

Como fica o Imposto de Renda na permuta imobiliária?

Sob a ótica da lei, é possível trocar por um ou mais bens com valor de mercado equivalente ou com um pagamento adicional, chamado de torna. Para a Receita Federal, o custo de aquisição, quando não há torna, é igual ao valor declarado pelo antigo proprietário, e para esse tipo de transação, não há imposto para nenhum dos lados.

Quando há torna, pode haver incidência da contribuição sobre quem a receber, mas vale lembrar de um detalhe interessante: todos os redutores de Imposto de Renda de ganho de capital sobre imóvel são válidos. Além disso, quanto menor a torna, menor o ganho de capital, logo menor será o pagamento de IR.

Quais são as vantagens da permuta imobiliária?

A maior das vantagens de comprar um imóvel novo dando o antigo como entrada é, como dissemos, a possibilidade de isenção ou diminuição considerável do Imposto de Renda sobre transações imobiliárias. Afinal, a tributação segue proporcional caso exista o complemento em dinheiro (torna). E, quanto menor a torna, menor a tributação.

Esse tipo de escambo acaba representando um verdadeiro alívio em termos burocráticos, pois, como teoricamente há interesse das duas partes em fechar negócio, o acordo acaba sendo costurado com muito mais facilidade. Portanto, serão desnecessárias as discussões sobre formas de pagamentos, empréstimos e financiamentos.

Existem desvantagens na permuta imobiliária?

A desvantagem da permuta imobiliária está nas probabilidades: não é muito fácil encontrar outra pessoa disposta a fazer o negócio. Sabemos que imóveis não são encarados de forma racional pelos seus proprietários: entram na conta o apego sentimental, o dinheiro gasto em melhorias e o medo de perder dinheiro. No entanto, quando se acha alguém com vontade de fazer o acordo, todo o restante será bem mais vantajoso.

MAIS COMODIDADE

Outro benefício é não precisar esperar pelo processo de venda do seu apartamento atual, que, muitas vezes, pode ser demorado (principalmente se o mercado imobiliário estiver instável). Além disso, enquanto o negócio não é finalizado, você pode continuar morando no imóvel, coisa que não é garantida na venda tradicional.

Tem mais: sem perda de tempo (e paciência) com visitações constantes no seu apartamento e negociações com diferentes pessoas. Já parou pra pensar nisso?

DÁ PARA MUDAR DE IDEIA

Saiba que você pode mudar de ideia quanto à negociação mesmo depois de acordar a troca (mas antes de o financiamento do complemento do pagamento ser iniciado)! Se, por acaso, você acabar vendendo o apartamento nesse meio tempo, pode repassar o montante para a construtora ou imobiliária com novo cálculo e valor dos juros.

REGRAS ESPECÍFICAS

Há algumas regras específicas para aceitar um imóvel como parte de pagamento. Veja:

• Geralmente, são aceitos imóveis com valor máximo de 40% do que será adquirido.
• Não há torna para o cliente (ou seja, não são aceitos imóveis de valor maior que o está sendo comprado).
• O imóvel do cliente é avaliado antes da negociação.
• São aceitos somente imóveis em Goiânia, com valor avaliado pela empresa.
• Após o fechamento do negócio, considerando pronto o apartamento, o imóvel antigo do cliente passa a ser da empresa. Portanto, o cliente não tem mais acesso a ele e não pode vendê-lo.
• No caso de imóveis em construção, a construtora realiza o que chamamos de Acordo Chave-a-Chave: só se recebe o imóvel usado quando é feita a entrega das chaves do novo (ou seja, quando as obras finalizam). Sendo assim, durante a obra, o usado ainda é do cliente (e, nesse caso, ele pode continuar morando no apartamento, ou alugá-lo ou vendê-lo).
  

DAÇÃO: PRÓS E CONTRAS DE USAR SEU IMÓVEL NO NEGÓCIO.

Existem diversas maneiras de comprar um imóvel. Desde um pagamento à vista, a prazo, e até mesmo usando opções como financiamento ou consórcio. Uma alternativa bem interessante e que tem se tornado cada vez mais conhecida é a dação. Ou, em outras palavras, quando você usa um imóvel que já possui como entrada na compra de um novo. Isso possibilita que você adquira à vista ou financie um valor mais baixo – o que, no fim das contas, dá menos menos juros e muito mais facilidades na compra do imóvel novo.

A dação é um tipo de negócio que pode ser vantajoso para quem tem o imóvel usado e para a empresa que o comprar. Mas para ser assim, é preciso observar alguns critérios. Vamos conferir?

DEFINA O VALOR MÁXIMO QUE VOCÊ PODE E QUER PAGAR.

Antes de seguirmos, é importante estabelecer um valor para a compra do imóvel. Dessa forma, você já estará preparado para responder a uma proposta e negociar.

O QUE É DAÇÃO?

Primeiro, vamos entender melhor do que se trata esse assunto. Dação em pagamento é um acordo, por meio do qual o credor concorda receber do devedor uma prestação diferente da que lhe é devida – isto é, mediante a substituição da forma de pagamento original.

No caso do nosso artigo, consiste em usar aquele imóvel que já está em seu nome como parte do pagamento de um imóvel novo.

Juridicamente falando, conforme o artigo 356, do Código Civil, a dação em pagamento é considerada uma forma de pagamento indireta e é equivalente ao acerto em dinheiro, desde que o credor aceite receber uma prestação diversa da que lhe é devida.

COMO FUNCIONA?

A ideia aqui é entregar o imóvel que você já possui como entrada para o imóvel novo. Se houver diferença de valores, o restante é financiado da mesma maneira que no formato tradicional. 

Qualquer imóvel pode ser oferecido, mas é preciso consultar a construtora ou imobiliária para saber se essa forma de pagamento é aceita. Geralmente, são preferidos os imóveis residenciais, que tendem a ter comercialização mais fácil. Se o negócio for viável, o imóvel antigo deve passar por uma avaliação e o vendedor precisa fazer uma oferta do quanto pagaria por ele. Assim, define-se como fica o financiamento da nova propriedade.

Não se preocupe, a dação está prevista em lei e é permitida para apartamentos, lojas comerciais, casas, terrenos, lotes e até mesmo imóveis na planta. Esse procedimento faz com que você pague menos Imposto de Renda, pois as regras da transação são específicas.

Se não houver torna – ou seja, se o valor declarado é igual ao do antigo proprietário -, não há imposto. Se for o contrário, a contribuição pode incidir sobre quem a receber. De modo geral, a regra é: menor torna, menor ganho de capital e menor pagamento de Imposto de Renda.

CONHEÇA OS PRÓS.

Vender seu imóvel atual pode levar muito tempo e você pode acabar perdendo uma boa oportunidade de compra. Neste caso, a dação em pagamento é uma ótima opção pois facilita esse processo.

Imagine as constantes visitas de interessados, negociações sobre preços e todas as burocracias necessárias para se fechar a venda … tudo isso acaba consumindo muito tempo e paciência.

Ao incluir seu imóvel no negócio, você não precisa esperar pela venda no mercado imobiliário tradicional. Você ganha mais tempo e poder de compra. Em momentos de instabilidade econômica, essa ideia fica ainda melhor, por dois motivos: a comercialização pode demorar semanas, meses ou mesmo anos. E, eventualmente, você vai precisar abaixar o preço para conseguir vendê-lo.

Além disso, dá pra continuar morando no apartamento antigo até a finalização do negócio e entrega das chaves do novo – possibilidade que não é garantida com a venda tradicional e que tem a chance de ocasionar custos de manutenção com duas propriedades ao mesmo tempo.

Outras vantagens são:

• redução da burocracia;
• comodidade;
• segurança no processo.

Outro detalhe relevante: em algumas situações, é possível mudar de ideia mesmo depois de combinar a troca. Geralmente, isso é possível antes de o financiamento do saldo ser iniciado. Se você conseguir vender o imóvel antigo a tempo (e por um valor melhor), pode repassar a quantia para a construtora ou imobiliária, abatendo um valor maior – claro que isso depende das condições pré- estabelecidas com a construtora ou com o proprietário através da imobiliária.

OK, E OS CONTRAS?

Talvez o principal detalhe a ser considerado neste tipo de negócio é o valor (e a avaliação) do seu imóvel usado. Dificilmente você conseguirá o preço de mercado ao repassá-lo para a construtora ou imobiliária. A variação costuma ser entre 10% e 30% menor. Isso acontece porque a empresa precisará gastar com a documentação do novo imóvel e pagamento de comissão. Além disso, eles precisam obter lucro com a futura venda dele (assim como uma concessionária pagaria menos por um veículo usado).

É importante ficar atento à diferença entre os valores do usado e do novo, para não ser pego de surpresa na hora de encaminhar o financiamento do saldo.

E ENTÃO: COLOCAR SEU IMÓVEL NO NEGÓCIO OU VENDER ANTES?

Mais uma vez, isso depende da sua necessidade. Existem vantagens em ambos os caminhos.

Se você é proprietário de um bom imóvel, não tem muito dinheiro para abater boa parte do financiamento de um novo e não tem tempo e disposição para vender sua antiga propriedade, usar seu imóvel como entrada na compra de um novo pode ser uma boa estratégia para você. A avaliação pode não ser tão boa quanto numa venda particular. Em compensação, você terá menos trabalho e vai ganhar em agilidade, garantindo o negócio e se mudando o mais rápido possível.

Mas se você não tem tanta pressa para se mudar, tem condições de conseguir o valor necessário sem necessariamente se desfazer do antigo e está disposto a esperar e lidar com toda a burocracia da venda de um imóvel, é melhor pensar em outras opções.

Quem tem tempo para esperar, pode tentar vender primeiro o seu imóvel, conseguindo um valor mais em conta – que poderá ser usado para dar uma entrada melhor e barganhar um desconto maior, por exemplo. O risco é que nem sempre a venda acontece com a velocidade que você gostaria, e eventualmente o seu apartamento escolhido para a compra pode ter sido adquirido por outra pessoa. 

Fonte: https://wikihaus.com.br/blog/dacao-pros-e-contras-de-usar-seu-imovel-no-negocio/

E agora, você está mais preparado para dar o seu imóvel atual de entrada na compra de um novo? A gente aposta que sim! Conte o que achou nos comentários abaixo.

 
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LEANDRO T ZORTÉA
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Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.
Corretor de Imóveis - CRECI 27.178
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