Índice INCC: o guia completo atualizado em Abril de 2022
O INCC influencia diretamente no valor das parcelas de pagamento de um imóvel na planta e o preço dos imóveis novos no mercado. Confira mais sobre esse índice, seu valor e uma análise completa dos nossos especialistas sobre as expectativas do INCC para os próximos meses.
INCC Hoje: 0,87% em Abril de 2022, acumulando 11,54% em 12 meses
De acordo com dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgados no dia 26 de abril, o INCC-M variou 0,87% em Abril de 2022. Com esse resultado, o índice acumula 11,54% em 12 meses e 2,74% de alta em 2022.
Em
relação ao mês anterior o indicador registrou um aumento, passando de
0,73% em Março de 2022 para 0,87% em Abril. Já comparando o patamar
atual com o mesmo período de 2021, o resultado do mês representou uma
queda. Em Abril de 2021 o INCC-M marcava 0,95% - um período de recordes no indicador.
Por que o INCC teve um aumento em Abril de 2022?
O principal responsável pelo resultado de 0,87% em Abril, foi o custo dos materiais para a construção civil, cuja variação percentual foi de 0,29% para 1,35%. A elevação se deve principalmente ao aumento no preço das commodities, um dos reflexos da Guerra entre Rússia e Ucrânia para a cadeia de suprimentos global.
Já os componentes que representam serviços e mão de obra ajudaram a “conter” um avanço ainda maior no INCC de abril, com queda significativa principalmente no preço de mão de obra.
Previsão do INCC para 2022
Em 2022 as oscilações do índice INCC demonstram uma retomada gradual do indicador aos patamares pré-pandemia, com resultados mensais registrando abaixo de 1%. Já no acumulado de 12 meses, a queda do INCC é constante, saindo do pico de 17,4% em julho de 2021, para 11,54% em abril de 2022.
Mesmo com o contexto macroeconômico de inflação no Brasil e guinadas pontuais no INCC mensal - como o reflexo do conflito entre Rússia e Ucrânia - é esperado que em 2022 o INCC siga uma trajetória de estabilização, com a queda do percentual acumulado em 12 meses para a casa dos 10%.
INCC acumulado 2021
No ano de 2021 o INCC-M registrou 14,03% de reajuste acumulado. O resultado é maior em comparação com o mesmo período de 2020, cujo resultado reajuste pelo INCC durante o ano foi de 8,66%.
A alta em 2021, mais concentrada no primeiro semestre, ainda refletiu as consequências da crise sanitária: cotação do dólar e desabastecimento de insumos para construção no Brasil causada pelo COVID-19.
Continue a leitura para conferir nossa análise completa sobre o contexto do índice INCC nos últimos meses e ainda entenda tudo sobre como esse indicador impacta compra de um apartamento na planta!
Para facilitar sua experiência, basta utilizar o menu clicável abaixo.
Tudo sobre o índice INCC:
INCC: o que é e como funciona
O índice INCC, ou Índice Nacional de Custos da Construção, é o índice oficial que determina a variação dos custos envolvidos na construção de um imóvel no Brasil. Quem determina esses números é o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), unidade pertencente à Fundação Getúlio Vargas (FGV), que monitora esse indicador mensalmente.
O INCC verifica a evolução dos custos no setor da construção civil e é considerado como um “termômetro” da atividade econômica. Nesse sentido, o cálculo leva em consideração o custo de três esferas relacionadas à realização de obras: serviços, equipamentos e materiais e mão de obra.
A medição do INCC é feita com base nos dados de sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre.
Assim, as empresas de engenharia civil dessas cidades enviam os valores dos insumos para a FGV que, por sua vez, faz o cálculo da média ponderada dos dados.
A primeira aferição do INCC foi feita na década de 1940, o que o configura como primeiro índice oficial de custo da construção civil no Brasil.
No entanto, inicialmente, era chamado de ICC (Índice de Custos da Construção) e dizia respeito apenas à cidade do Rio de Janeiro, antiga capital nacional. Com a descentralização da economia brasileira, esse valor passou a ser medido em outras localidades.
Tipos de INCC:
Existem três tipos de medição do INCC, e o que muda entre eles é apenas o período de coleta de dados:
- INCC-M: aqui, o levantamento é feito entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado;
- INCC-DI: leva em consideração as informações do primeiro e do último dia do mês;
- INCC-10: ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 em que você recebe a parcela.
Tabela índice INCC nos últimos 12 meses
| Mês | Variação no mês | Variação em 12 meses |
|---|---|---|
| Abril/2022 | 0,87% | 11,54% |
| Março/2022 | 0,73% | 11,63% |
| Fevereiro/2022 | 0,48% | 13,04% |
| Janeiro/2022 | 0,64% | 13,70% |
| Dezembro/2021 | 0,30% | 14,03% |
| Novembro/2021 | 0,71% | 14,69% |
| Outubro/2021 | 0,80% | 15,35% |
| Setembro/2021 | 0,56% | 16,37% |
| Agosto/2021 | 0,56% | 17,10% |
| Julho/2021 | 1,24% | 17,40% |
| Junho/2021 | 2,30% | 16,90% |
| Maio/2021 | 1,80% | 14,60% |
Tabela histórico do INCC-M
| Ano | JAN | FEV | MAR | ABR | MAI | JUN | JUL | AGO | SET | OUT | NOV | DEZ | ACUMULADO |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 0,64% | 0,48% | 0,73% | 0,87% | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,12% |
| 2021 | 0,93% | 1,07% | 2,00% | 0,95% | 1,80% | 2.30% | 1,24% | 0,56% | 0,56% | 0,80% | 0,71% | 0,30% | 14,03 |
| 2020 | 0,26% | 0,35% | 0,38% | 0,18% | 0,21% | 0,32% | 0,84% | 0,82% | 1,15% | 1,69% | 1,29% | 0,88% | 8,66% |
| 2019 | 0,40% | 0,19% | 0,19% | 0,49% | 0,09% | 0,44% | 0,91% | 0,34% | 0,60% | 0,12% | 0,15% | 0,14% | 4,13% |
| 2018 | 0,28% | 0,14% | 0,23% | 0,28% | 0,30% | 0,76% | 0,72% | 0,30% | 0,17% | 0,33% | 0,26% | 0,13% | 3,97% |
| 2017 | 0,29% | 0,53% | 0,36% | (-)0,08% | 0,13% | 1,36% | 0,22% | 0,40% | 0,14% | 0,19% | 0,28% | 0,14% | 4,02% |
| 2016 | 0,32% | 0,52% | 0,79% | 0,41% | 0,19% | 1,52% | 1,09% | 0,26% | 0,37% | 0,17% | 0,17% | 0,36% | 6,35% |
| 2015 | 0,70% | 0,50% | 0,36% | 0,65% | 0,45% | 1,87% | 0,66% | 0,80% | 0,22% | 0,27% | 0,40% | 0,12% | 7,22% |
| 2014 | 0,70% | 0,44% | 0,22% | 0,67% | 1,37% | 1,25% | 0,80% | 0,19% | 0,16% | 0,20% | 0,30% | 0,25% | 6,74% |
| 2013 | 0,39% | 0,80% | 0,28% | 0,84% | 1,24% | 1,96% | 0,73% | 0,31% | 0,43% | 0,33% | 0,27% | 0,22% | 8,05% |
| 2012 | 0,67% | 0,42% | 0,37% | 0,83% | 1,30% | 1,31% | 0,85% | 0,32% | 0,21% | 0,24% | 0,23% | 0,29% | 7,23% |
| 2011 | 0,37% | 0,39% | 0,44% | 0,75% | 2,03% | 1,43% | 0,59% | 0,16% | 0,14% | 0,20% | 0,50% | 0,35% | 7,58% |
| 2010 | 0,52% | 0,35% | 0,45% | 1,17% | 0,93% | 1,77% | 0,62% | 0,22% | 0,20% | 0,15% | 0,36% | 0,59% | 7,58% |
| 2009 | 0,26% | 0,35% | -0,17% | -0,01% | 0,25% | 1,53% | 0,37% | 0,01% | 0,07% | 0,13% | 0,18% | 0,20% | 3,22% |
| 2008 | 0,41% | 0,43% | 0,59% | 0,82% | 1,10% | 2,67% | 1,42% | 1,27% | 0,95% | 0,85% | 0,65% | 0,22% | 12,00% |
| 2007 | 0,45% | 0,26% | 0,17% | 0,43% | 0,55% | 1,67% | 0,21% | 0,35% | 0,39% | 0,49% | 0,48% | 0,43% | 6,04% |
| 2006 | 0,24% | 0,28% | 0,23% | 0,21% | 0,81% | 1,45% | 0,57% | 0,35% | 0,09% | 0,18% | 0,23% | 0,30% | 5,04% |
| 2005 | 0,70% | 0,42% | 0,71% | 0,38% | 0,54% | 2,20% | 0,65% | 0,05% | 0,06% | 0,28% | 0,29% | 0,38% | 6,84% |
| 2004 | 0,28% | 0,48% | 1,59% | 0,60% | 1,74% | 0,56% | 1,12% | 0,90% | 0,67% | 0,95% | 0,94% | 0,61% | 10,94% |
| 2003 | 1,45% | 1,60% | 1,38% | 0,81% | 2,98% | 0,74% | 0,59% | 2,20% | 0,24% | 0,47% | 0,42% | 0,99% | 14,76% |
| 2002 | 0,40% | 0,31% | 0,84% | 0,32% | 2,47% | 0,21% | 0,63% | 0,82% | 0,68% | 0,82% | 2,19% | 2,13% | 12,44% |
| 2001 | 0,40% | 0,55% | 0,34% | 0,28% | 2,00% | 0,69% | 1,07% | 0,56% | 0,59% | 0,92% | 0,60% | 0,70% | 9,03% |
| 2000 | 1,15% | 0,89% | 0,82% | 0,69% | 0,57% | 1,09% | 0,83% | 0,35% | 0,30% | 0,28% | 0,29% | 0,49% | 8,02% |
Qual o impacto do INCC na compra de imóveis?
Ao comprar um apartamento na planta, você não está somente adquirindo um bem, mas também está financiando a construção desse empreendimento. Portanto, o índice INCC tem como objetivo garantir que os valores pagos acompanhem os aumentos do custo da obra.
Para que você entenda melhor, vamos exemplificar: suponha que nesse momento você está planejando a construção de um novo empreendimento. Antes da execução da obra, é necessário levantar um orçamento dos insumos necessários para a obra, certo?
No entanto, como a roda da economia gira e os valores sofrem reajuste, o insumo que hoje custa R$ 50, no período de execução da obra, pode custar R$ 60. Ou seja, é preciso ter alguma forma de garantia de que você não irá ficar no prejuízo – e é aí que entra o INCC.
Ressaltamos que o INCC só pode ser cobrado sobre apartamentos na planta! Além disso, é importante deixar claro que a cobrança desse valor só é feita durante o período pré-entrega das chaves.
Para que não reste nenhuma dúvida, vamos relembrar rapidamente como funciona o financiamento de imóveis na planta. Ele é dividido em duas fases, pré e pós entrega das chaves. Sendo assim:
- No período pré-entrega das chaves: o pagamento é feito diretamente para a construtora, normalmente dividido em entrada, parcelas mensais e reforços (anuais ou semestrais). Porém, esses planos são flexíveis e podem ser customizados de acordo com o desejo do cliente, desde que seja respeitado o percentual mínimo exigido até a entrega das chaves, que chamamos de "captação";
- Já depois da entrega das chaves: com a entrega do "Habite-se", documento comprobatório de que a construção do empreendimento está de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura local, e matrícula individualizada, o saldo é normalmente financiado com um banco, ou quitado diretamente pelo cliente.
Importante: cada empreendimento tem um percentual pré-chaves próprio, ou seja, o quanto você precisará pagar para a construtora até a entrega das chaves. Esse valor costuma girar em torno de 25% e 35% do valor do imóvel, mas é preciso analisar cada proposta individualmente.
Como calcular o INCC?
Para calcular a influência do índice INCC na parcela mensal, é preciso multiplicar o saldo devedor, ou seja, a porção que ainda não foi paga, pelo percentual mensal do INCC. Assim, a conta é a seguinte:
Saldo devedor X Percentual mensal do INCC / Total de parcelas
Correção do INCC acumulado na compra de um imóvel
Para deixar mais claro como funciona o reajuste pelo índice INCC nas parcelas de um apartamento na planta, vamos analisar o de um apartamento real de R$ 643 mil, o Bueno Park, localizado na cidade de Goiânia.
Levamos em consideração uma unidade com três quartos e 125 m², comprada pelo valor inicial de R$ 640 mil em 2018, durante a sua fase de lançamento imobiliário – o melhor momento para comprar, já que as unidades ainda não sofreram nenhum reajuste no valor de mercado.
Sendo assim, temos que: 30% do valor do imóvel deve ser pago para a construtora até a data de entrega das chaves, que ocorreu em novembro de 2021 ou seja, o valor pré-chaves é de R$ 193 mil. Essa quantia será diluída em parcelas durante os três anos de obra, entre o final de 2018 e 2021.
Normalmente, os fluxos sugeridos pelas construtoras são compostos por:
- um valor de entrada;
- parcelas mensais;
- reforços intermediários: os famosos “balões”, quantias que devem ser pagas a cada seis meses ou uma vez por ano;
- uma parcela única perto da data de entrega das chaves do apartamento.
Assim, a cada mês, a parcela mensal é reajustada pelo índice INCC vigente, assim como todos os valores parciais que estão pendentes até a entrega das chaves. O 70% restante do valor do imóvel, que é o saldo a ser financiado após a entrega do apartamento, também é atualizado com o índice.
Ficou confuso? Dá uma olhada nesse esquema que fizemos do plano de pagamento do imóvel de R$ 640 mil:
Reajuste mensal pelo INCC na prática
| Parcela | Valor + INCC |
|---|---|
| Entrada | R$ 45 mil – não sofre reajuste pelo INCC |
| Parcelas mensais durante 36 meses | R$ 1609 + INCC acumulado |
| Parcelas intermediárias (5 semestrais) | R$ 15,5 mil + INCC acumulado |
| Montante na entrega das chaves | R$ 12,9 mil + INCC acumulado |
| Total pago até a entrega das chaves | R$ 193 mil + INCC acumulado |
| Saldo devedor a ser pago ou financiado | R$ 450 mil + INCC acumulado |
Agora, você deve estar se perguntando: como assim INCC acumulado?
Esse termo é usado para identificar que os reajustes pelo INCC funcionam na lógica de juros compostos, ou seja, são realizados a cada mês, sobre o valor atualizado do mês anterior.
Confira esse reajuste na prática, nos primeiros meses de pagamento da unidade no Bueno Park:
Entrada - Novembro de 2018
Fechando o negócio no lançamento, o nosso comprador hipotético realizou o pagamento da entrada ainda em novembro de 2018, no valor de R$ 45 mil. Esse valor não sofre reajuste pelo INCC.
Primeira parcela - Dezembro de 2018
| Parcela 1 - Dezembro de 2018 | INCC = 0,13% |
|---|---|
| Entrada | R$ 45 mil – já foi paga e não sofre reajuste pelo INCC |
| Parcela | R$ 1609 x 0,13% = R$ 1.611 |
| Intermediárias | R$ 15. 446 mil x 0,13% = R$ 15.466 |
| Montante na entrega das chaves | R$ 12.871 mil x 0,13% = R$ 12.888 |
| Saldo devedor a ser pago ou financiado | R$ 450.517 mil x 0,13% = R$ 451.103 |
Segunda parcela - Janeiro de 2019
| Parcela 2 - Janeiro de 2019 | INCC = 0,40% |
|---|---|
| Entrada | R$ 45 mil – já foi paga e não sofre reajuste pelo INCC |
| Parcela | R$ 1611 x 0,40% = R$ 1.617 |
| Intermediárias | R$ 15. 466 mil x 0,13% = R$ 15.528 |
| Montante na entrega das chaves | R$ 12.888 mil x 0,13% = R$ 12.940 |
| Saldo devedor a ser pago ou financiado | R$ 451.103 mil x 0,13% = R$ 452.907 |
E assim por diante, mês a mês o valor do imóvel é reajustado pelo índice INCC. Para você ter noção de como a parcela de um apartamento comprado na planta pode evoluir conforme é atualizada pelo INCC, preparamos uma tabela com os valores da parcela mensal do nosso apartamento hipotético, de R$ 640 mil.
Índice INCC e valorização do imóvel
Agora que você já sabe o que é INCC e como calcular o reflexo desse indicador nas parcelas do seu novo apê, é preciso esclarecer um mito: o INCC não é um vilão da compra de um imóvel na planta. Pelo contrário, ele compõe uma parte importante na valorização final do seu apartamento.
Isso porque todo o valor pago durante o período de obra faz parte do investimento que você está fazendo ao comprar um imóvel e será acrescido da valorização de mercado no momento da entrega das chaves. Ou seja, se o reajuste pelo INCC representou R$ 200 mil durante a obra, o valor de mercado do imóvel será composto por: valor inicial +R$ 200 mil de reajuste pelo INCC + valorização por oferta e demanda.
Veja no exemplo do apartamento de três quartos no Bueno Park, como ocorre essa valorização:
- Em novembro de 2018, durante a dinâmica de lançamento, a unidade foi adquirida por R$ 643 mil.
- Durante os três anos de obra, o INCC acumulado registrou cerca de 29%, fazendo com que o valor de lançamento da unidade + reajustes pelo INCC chegasse a R$ 829 mil na entrega das chaves, em novembro de 2021.
- O valor de mercado da mesma unidade em novembro de 2021 é de aproximadamente R$ 900 mil, representando uma valorização de R$ 70 mil reais durante o período de obra em relação ao valor de lançamento.
Confira como fica a linha do tempo da valorização do apartamento durante a construção.
Por último, é importante destacar que o valor final que você pagará pelo apartamento, já considerando os reajustes pelo INCC, depende também do fluxo de pagamento que você optar na hora do parcelamento pré-chaves.
Nessa lógica, a agilidade no pagamento e a quantia abatida durante o período da construção são trunfos que andam lado a lado na hora de minimizar o impacto do INCC no valor final do imóvel.
A relação é a seguinte: quanto mais rápido você pagar o percentual de captação pré-chaves, cerca de 30% do valor do imóvel, menos o INCC vai impactar no valor total do apartamento, já que a partir da quitação dessa porcentagem inicial, o índice vai corrigir mensalmente um percentual menor do valor do imóvel, 70%.
Além disso, outra dica importante é: se você tiver a possibilidade, quite mais do que 30% do imóvel durante a construção.
Isso porque, além de diminuir a incidência do INCC mensal no saldo restante, no caso de um financiamento imobiliário após a entrega das chaves, as taxas de juros também serão calculadas sobre um saldo devedor menor, o que pode representar um alivio e tanto para o seu bolso!
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