Como deve ser feita a Venda e Compra de Ágio de Imóvel(Cessão de Direitos) ? O que é? Riscos e cuidados necessários.

Como deve ser feita a Venda e Compra de Ágio de Imóvel(Cessão de Direitos) ? O que é? Riscos e cuidados necessários.

O que é ágio de apartamento e como funciona sua negociação?

Entenda o que é ágio de imóvel (ou ágio de apartamento) e como tornar uma transação desse tipo segura para todas as partes!

Um financiamento imobiliário é um compromisso financeiro de longo prazo, que pode se estender por décadas. No meio do caminho, muita coisa pode mudar na vida de quem está financiando – e às vezes é preciso vender aquele imóvel antes de quitá-lo.

Nesse caso, pode entrar em jogo o ágio de imóvel ou ágio de apartamento, quando um vendedor transfere a responsabilidade pelo pagamento das prestações para um novo comprador e recebe de volta dele o que já foi pago. 

Ao longo deste post, você aprende mais sobre ágio de apartamento e como tornar essas negociações mais seguras para todos! 

O que é ágio de apartamento?

No mercado financeiro, ágio é basicamente o lucro obtido em alguma operação. Já no mercado imobiliário, o termo acabou ganhando uma conotação própria através da venda do ágio, que envolve um imóvel que ainda está sendo quitado via financiamento.

Suponha que você tenha comprado um imóvel de R$ 500 mil e já pagou R$ 200 mil de financiamento quando alguma coisa acontece em sua vida e você precisa colocá-lo à venda. Uma pessoa interessada no seu imóvel aceita pagar esses R$ 200 mil e assumir todos os pagamentos que faltam até a quitação do empréstimo. 

Você procede então com a venda do ágio desse apartamento, transferindo o direito de ser proprietário do imóvel para essa nova pessoa – um direito que só é efetivado quando o financiamento for quitado e o banco atualizar a matrícula do imóvel e passá-lo para o nome desse novo pagador.

Então o que é ágio de financiamento?

O ágio de financiamento é um outro nome para ágio de apartamento, visto que os dois envolvem a mesma coisa: o vendedor recebendo um valor por aquilo que já pagou deste financiamento e transferindo a responsabilidade pelo restante da dívida para o comprador. 

Como calcular ágio de imovel?

Vale dizer que existem casos em que esses R$ 200 mil do exemplo mencionado antes podem mudar de figura para mais (em caso de valorização do imóvel ou de correção monetária contratual, entre outros motivos) ou para menos (em caso de urgência na venda, por exemplo). 

Ou seja, o vendedor pode tanto sair lucrando da operação quanto sair perdendo dinheiro. 

Tudo depende de como calcular o ágio do imóvel financiado, o que envolve uma análise do mercado imobiliário da região para calcular o valor de mercado de um imóvel. 

Dessa forma, é possível entender se aquele imóvel hoje vale mais (ou menos) qual seria o valor proporcional do ágio de imóvel – um corretor de imóveis pode ser um ótimo auxílio nesse momento!

Ágio x deságio: qual a diferença?

Visto que o ágio é a diferença excedente entre o valor de mercado e o valor pago por uma mercadoria ou um ativo (ou seja, quanto a mais essa coisa vale agora), o deságio é o contrário: é a diferença de desvalorização, ou quanto a menos algo vale naquele momento.

É importante saber que o deságio de apartamento também pode acontecer, pois um imóvel ou uma região podem ficar mais desvalorizadas com o tempo ou o vendedor pode ter pressa para fechar negócio e aceitar um valor menor.

É seguro comprar ágio de imóvel?

Para que a compra de ágio de imóvel seja segura, é preciso evitar os chamados “contratos de gaveta”, aqueles que não são oficializados em cartório e dependem de que as pessoas envolvidas cumpram suas obrigações até o fim – o que nem sempre acontece! 

Se a pessoa que comprou o ágio de um apartamento parar de pagar as prestações, por exemplo, é a pessoa que originalmente contratou aquele financiamento que será acionada na justiça pela instituição financeira e que sofrerá os prejuízos financeiros mais agudos – e aquele contrato na gaveta não vai adiantar na hora de se explicar.

A compra de ágio de imóvel é legal, e o melhor caminho é fazê-la com a anuência do agente financeiro que emprestou o dinheiro. 

Isso pode mudar as condições de pagamento daquele financiamento, afetando o valor das prestações e dos juros? Sim, visto que financiamentos imobiliários dependem do perfil de crédito do tomador (que agora seria outro). Mas é, sem dúvida, a maneira mais segura para todas as partes.

Como vender ágio de apartamento? Cuidados ao vender ágio de imóvel!

Muitos termos são usados no mercado hoje em dia e é necessário sempre estar a par dos seus significados. O termo “ágio” é um dos que aparece frequentemente no mercado imobiliário, mas você sabe o significado exato dele? Ainda mais, sabe como vender ágio de apartamento? Nós iremos explicar como funciona essa venda e alguns cuidados necessários ao decidir fazer essa transação. Confira abaixo!
 

Mas o que é o ágio de imóvel?

Primeiramente precisamos esclarecer o que significa esse termo. O ágio, apesar de ser uma nomenclatura bem comum na área financeira, pode confundir alguns investidores por ser difícil encontrar um significado exato para ele. Basicamente, ágio é um valor adicionado incorporado a algum bem.

Podemos defini-lo como um valor a mais que pode ser requisitado tanto por uma imobiliária, quanto por uma pessoa física. Em algumas transações, o ágio pode ser considerado um juro ou até mesmo lucro em cima do que está sendo comprado. Nas negociações imobiliárias, o ágio funciona como se você estivesse cedendo e transferindo os seus direitos para o novo comprador.

É possível efetuar a venda de um imóvel financiado?

Como citamos acima, a venda de ágio de imóvel funciona como se o vendedor estivesse cedendo os seus direitos sobre o objeto comprado para outra pessoa. Desta forma, esse novo comprador, precisa ter o comprometimento de compensar parcial, totalmente ou pagar um valor a mais para quem está vendendo, o que ele pagou inicialmente no objeto vendido.
 

Para ilustrar um pouco melhor, veja o exemplo abaixo:

Rafael comprou um apartamento no valor de R$ 300 mil. Após algum tempo, ele decide vender o apartamento, porém pagou apenas metade do valor total, ou seja R$ 150 mil. Um novo comprador, Pedro, se interessa pelo apartamento que Rafael está vendendo – lembrando que este, não pagou todo o valor. Então, Pedro pagará o valor de R$150.000,00 para Rafael e assumirá o contrato no lugar dele, se comprometendo a pagar também o restante do valor do apartamento diretamente para a imobiliária ou construtora. Assim, podemos afirmar que Pedro comprou o ágio de Rafael. Leia também: Vantagens de investir em empreendimentos residenciais.

Um fator importante é ter ciência de que o valor desse ágio nem sempre será exatamente o que o primeiro comprador pagou no imóvel. Dependendo da valorização do apartamento, acontecerá de o valor ser inferior ou até mesmo superior a aquele pago pelo comprador inicial. Sendo assim:

Pode ser que Pedro pague mais do que R$ 150 mil para Rafael ou menos do que isso.

Também é importante mencionar que ao assinar o contrato de compra e venda, Pedro ainda não se torna dono do imóvel. Ele tem apenas o direito a ser dono do imóvel. Ele se torna o dono de fato, quando todo o financiamento é pago. Resumidamente, Pedro só se concretiza como dono do apartamento quando o valor integral do imóvel é pago e, logo depois, a titularidade é transferida para ele. Para ser dono do imóvel, seu nome precisará constar na matrícula.

Como vender ágio de apartamento?

Com todos os procedimentos realizados, o contrato novo precisa ser levado ao banco junto com a certidão de matrícula do imóvel atualizada. E apenas nesse momento que as parcelas atualizadas do financiamento começam a ser pagas pelo comprador. Procure um especialista, corretor e advogados para saber como prosseguir com a negociação de uma forma segura para ambas as partes! Leia também: Ideias de planejamento para comprar um apartamento em 2020.
 

Cuidados ao vender ágio de imóvel

Assim como qualquer transação feita, ao vender o ágio de imóvel é necessário tomar alguns cuidados e ter conhecimento de algumas coisas. Primeiramente, quando uma negociação de compra e venda está sendo feita é preciso entender que o indivíduo que realizou o pagamento parcial do imóvel ainda não é o dono dele. Ele tem o direito de ser dono caso o pagamento de todas as parcelas seja realizado.

Logo, quando o indivíduo que pagou parcialmente o valor do imóvel o coloca à venda, ele não está vendendo o imóvel em si, mas sim, o direito do próximo comprador ser o dono.

É extremamente importante que o indivíduo que se interessa em vender, exija que o financiamento feito com a construtora ou com o banco seja assumido pelo novo comprador. Fuja de futuros problemas ao vender o ágio de seu apartamento!

O que é a Compra e Venda de Ágio?

A compra e venda de ágio no mercado imobiliário é muito comum e não é proibida por lei, porém possui alguns riscos e requer alguns cuidados tanto pelo comprador quanto para o vendedor.

Quando se fala na compra do ágio, na verdade está se referindo a uma cessão de direitos onerosa de um imóvel financiado por uma instituição financeira ou imobiliária.

O vendedor do ágio trata-se do comprador do imóvel financiado que não possui mais interesse em continuar pagando as parcelas do contrato. E o comprador do ágio se trata de um terceiro interessado em assumir as parcelas do contrato, mediante pagamento ao vendedor pelo valor de parcelas que já foram pagas.

Conciliando os interesses de vendedor e comprador, é comum que ambos formalizem um contrato particular entre ambos para registrar a compra do ágio e se dirijam até o cartório para que o vendedor forneça uma escritura pública fornecendo poderes para que o comprador possa negociar sobre o contrato de financiamento imobiliário junto ao Banco.

Porém, para ser válida essa negociação é preciso da concordância da instituição financeira ou da imobiliária, que formalizam a Cessão de Direitos. O vendedor é desvinculado como devedor no contrato de financiamento e o comprador passa a ser o novo devedor.

Porém, a instituição financeira ou a imobiliária só fornecem o consentimento caso o comprador demonstre que possui condições financeiras de realizar o pagamento das parcelas restantes do contrato.

Caso não haja o consentimento da Instituição Financeira ou Imobiliária, as partes terão formalizado somente o que se denomina de “Contrato de Gaveta”.

E qual o problema do contrato de gaveta?

• Riscos para o Vendedor

Nesse caso, o vendedor do ágio estará vinculado ao financiamento daquele imóvel que não mais o pertence até que o comprador termine de pagar as parcelas. Imagine, por 10, 20 ou 30 anos.

O vendedor do ágio dificilmente conseguirá outra aprovação de financiamento imobiliário perante as Instituições Financeiras enquanto estiver ativo o financiamento do imóvel vinculado ao contrato de gaveta.

O comprador pode deixar de pagar as parcelas ou as despesas de IPTU do imóvel e assim o vendedor pode ter seu nome inscrito no Serasa ou até mesmo ser réu em uma ação de execução fiscal e ter seus bens penhorados.

Também é muito comum que o comprador faça uma nova venda do ágio e assim tornará muito mais difícil que o vendedor se livre das obrigações do financiamento.

• Riscos para o Comprador

Existem casos que o comprador sequer exija a confecção da procuração pública, nesse caso há um grande risco que esteja sendo vitima de um estelionatário, ou seja, a pessoa que vendeu o ágio do imóvel sequer era o verdadeiro devedor vinculado ao contrato de financiamento imobiliário.

O vendedor pode ter deixado de pagar muitas parcelas e o saldo devedor do contrato pode estar muito alto ou, no caso de alienação fiduciária, já ter sido consolidada a propriedade pela Instituição Financeira e o imóvel estar sendo objeto de leilão extrajudicial.

O vendedor pode comparecer ao cartório e solicitar a revogação da procuração e informar à Instituição Financeira, assim, ficando o comprador “nas mãos” do vendedor.

Ao terminar de pagar as parcelas do contrato o termo de quitação será realizado em nome do vendedor e, assim, o comprador terá que realizar duas transferências no cartório de registro de imóveis.

Caso o vendedor entre em processo de falência e tenha muitas dividas em processos judiciais, poderão os seus credores pedir a penhora do crédito já pago das parcelas do financiamento imobiliário. O comprador do ágio terá que contratar um advogado para defender seu direito nos processos com base no contrato de gaveta, caso tenha sido formalizado.

Para a Instituição Financeira ou a Imobiliária, o devedor do financiamento continua sendo o vendedor do ágio, assim, este pode renegociar a dívida, realizar operações de empréstimo, aproveitamento de crédito ou fazer qualquer outra operação relacionada ao contrato que possa gerar um benefício para ele.

Cuidados Necessários

Os casos acima são alguns riscos que podem ocorrer durante um financiamento que pode perdurar por mais 30 anos para que se termine de quitar as parcelas.

Portanto alguns cuidados são necessários na hora de realizar esse tipo de negociação e são eles:

• Cuidados pelo Comprador:

- Solicitar o contrato original do financiamento imobiliário e o extrato do débito, para ter a real noção dos riscos do negócio que está sendo realizado;

- Verifique se de fato o vendedor do ágio corresponde ao devedor vinculado no contrato de financiamento imobiliário;

- Compareça previamente em uma agência de correspondência bancária do banco vinculado ao contrato para verificar se você possui crédito suficiente para que o banco aprove a cessão de direitos;

- Caso o vendedor forneça um prazo de carência para que se realize a cessão de direito junto ao Banco, procure o auxílio de um especialista para redigir o contrato particular entre o comprador e vendedor, reconhecendo firma das assinaturas e solicitando a outorga da procuração pública em caráter irrevogável e irretratável.

• Cuidados pelo Vendedor:

- Solicite que o comprador compareça previamente a algum correspondente bancário para verificar se há algum entrave de crédito que impeça que o mesmo assuma as parcelas do contrato mediante a cessão de direitos;

- Exija que o comprador realize a cessão de direitos junto ao Banco ou Imobiliária;

- Caso o vendedor opte pelo risco de fornecer algum prazo de carência para que o comprador formalize a cessão de direitos junto ao Banco, faça constar no contrato o prazo máximo de tolerância e penalidades caso haja inadimplemento das parcelas ou não se realize a cessão no tempo determinado;

CONCLUSÕES

Na Cessão de Direitos ou, como se diz no brocardo popular, na compra do “ágio”, Vendedor (cedente) e Comprador (cessionário) estão formalizando um negócio que envolve o sonho da casa própria, a vinculação há um financiamento de décadas e, via de regra, ao pagamento de valores que ultrapassam milhares de reais, portanto, é melhor prezar pela máxima cautela, do que ter uma dor de cabeça que pode se arrastar por anos e terminar em processo judicial.

Pode se observar que essa espécie de negociação imobiliária exige muito cuidado, pois são muitos os riscos envolvidos, portanto, a maior precaução é buscar o auxilio de um advogado especializado na área de Direito Imobiliário.

 Fonte: https://marcosdiasfh.jusbrasil.com.br/artigos/1178855583/como-deve-ser-feita-a-venda-e-compra-de-agio-de-imovel-cessao-de-direitos

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Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.
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