Comprou um imóvel na planta e quer desistir e realizar o distrato? Saiba o que fazer!
Desisti de imóvel na planta, como fazer o distrato?
Ao comprar um apartamento na planta, o consumidor assume certos riscos. Mas, pode acontecer de os transtornos serem muitos e o consumidor se arrepender ou desistir da compra.
Nesse caso, é necessário reavaliar a situação e decidir se realmente é viável continuar com o negócio. O consumidor pode fazer o distrato de imóvel na planta, desde que respeite a Lei do Distrato e as regras contratuais.
Siga na leitura e saiba o que é e como funciona o distrato de imóvel na planta!
O que é distrato de imóvel na planta?
Distrato imobiliário nada mais é do que a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, seja por iniciativa do comprador ou da incorporadora.
O desfazimento do contrato é um direito das partes, previsto inclusive nas cláusulas do documento. Como resultado, costumam surgir algumas obrigações como a devolução de valores já pagos e a cobrança de multa, por exemplo.
Lei do Distrato
No final de 2018 foi aprovada a Lei do Distrato (13.786) que possibilitou a regulamentação de cancelamentos de contratos de compra e venda de imóveis entre consumidores e construtoras ou incorporadoras.
A partir disso, diversos fatores que eram decididos em ações judiciais passaram a ser determinados a partir do que estabelece a Lei, como por exemplo:
- valor da multa por desistência: até 50% dentro do regime patrimônio de afetação e até 25% fora do regime;
- taxa de corretagem: a construtora pode reter em torno de 5% a 6% do valor pago pelo comprador;
- prazo para pagamento dos valores: 30 dias para imóveis com patrimônio de afetação e 180 dias para outros empreendimentos (prazo contado a partir da liberação do Habite-se);
- revenda da unidade: o desistente pode fazer a concessão dos direitos e deveres do contrato de financiamento para outra pessoa;
- tempo de arrependimento: o consumidor que adquirir o imóvel fora da empresa (em uma feira ou stand, por exemplo) tem até 7 dias para desistir da compra após a assinatura do contrato, sem precisar pagar multa;
- atraso na entrega: as empresas podem atrasar a obra em até 180 dias sem receber nenhuma penalidade.
Em que casos é possível desistir do apartamento na planta?
O consumidor (ou a incorporadora) pode fazer o distrato de imóvel na planta diante de duas situações:
- descumprimento contratual (inadimplência, atraso na entrega, etc);
- acordo entre ambas as partes pelo encerramento da relação consumo.
Até quando posso desistir do imóvel na planta?
De acordo com a Lei do Distrato, o consumidor tem até o momento da entrega das chaves para desistir da compra. Isso porque, após a entrega, geralmente é feito um financiamento para pagar o restante do valor do imóvel.
Com isso, a responsabilidade do cliente não é mais com a construtora, mas sim com uma instituição financeira. Como resultado, o consumidor assume a obrigação de quitar os valores devidos, não podendo mais desistir.
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Como fazer distrato de imóvel na planta?
O distrato de imóvel na planta deve ocorrer de acordo com as cláusulas do contrato de compra e venda. Por isso, é fundamental que o consumidor se certifique de que as regras previstas sejam claras e justas.
Além disso, o distrato de imóvel na planta comprado a partir da vigência da Lei nº 13.786/2018 deve respeitar as determinações legais.
Visto que a desistência de compra envolve o pagamento e a restituição de valores, é necessário considerar diversos fatores como, por exemplo, a comissão de corretagem, os impostos, o valor do condomínio e a taxa de ocupação.
Assim sendo, o comprador deve estar atento e conferir os valores recebidos. Isso porque, é muito comum que as incorporadoras ofereçam quantias pequenas, deixando o consumidor em prejuízo.
Geralmente, as empresas alegam que precisam descontar os custos com corretagem e propaganda nos distratos de imóvel na planta. No entanto, esses são riscos que a atividade empresarial oferece e a incorporadora não pode repassá-los ao consumidor.
Contratar um advogado especializado em distrato de imóvel
Por isso, é recomendável que o comprador conte com o respaldo de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Dessa forma, além de se esquivar de práticas abusivas, o consumidor pode entrar com pedido de indenização por danos morais ou materiais, se for o caso.
Confira a jurisprudência
“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. (…) ATRASO NA ENTREGA. CELEBRAÇÃO DE DISTRATO. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA. DANO MORAL CONFIGURADO. (…) Considerando o atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária, a situação de incerteza experimentada pelo comprador supera os meros dissabores e aborrecimentos do dia a dia, sobretudo por se tratar de questão afeta a direito fundamental de moradia, a par de colocar em risco investimentos e a segurança patrimonial da família, o que caracteriza a configuração do dever de indenizar. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (TJGO – A.C.: 0205215-09.2018.8.09.0137)
“Ementa: Inconformismo do autor. DISTRATO. O autor busca invalidar distrato celebrado com a ré, no qual houve a devolução de parte dos valores pagos a título de parcelas do preço do imóvel, com retenção de cerca de 29% deste montante. Descabimento. (…) Sentença confirmada. Sucumbência do autor, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios do representante da ré, majorados de 10% para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC/2015, ressalvada a gratuidade. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJSP A.C.: 1000087-43.2017.8.26.0001)
O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site.
É possível desistir da compra de imóvel na planta?
Saiba como funciona o direito de arrependimento na compra de imóvel na planta e quando é possível desistir do negócio.
Adquirir um empreendimento em construção pode ser um negócio muito vantajoso, com um bom retorno financeiro. No entanto, existem situações em que o consumidor precisa desistir da compra de imóvel na planta.
Por isso, caso queira comprar um imóvel em construção, o consumidor deve estar familiarizado com o distrato imobiliário. Dessa forma, é possível evitar situações abusivas que causem prejuízo.
Posso desistir da compra de imóvel na planta?
Sim. O direito de desistir da compra de imóvel na planta é previsto e regulamentado pela legislação e também previsto nos contratos, sendo inclusive, um direito garantido ao consumidor que ainda não fez um financiamento com uma instituição financeira após a entrega das chaves.
Esse direito é exercido através do chamado distrato imobiliário e regulamentado pela Lei do Distrato Imobiliário (13.786), aprovada em 2018. Confira as principais determinações dessa legislação:
– valor da multa por desistência: até 50% dentro do regime patrimônio de afetação e até 25% fora do regime;
-taxa de corretagem: a construtora pode reter em torno de 5% a 6% do valor pago pelo comprador;
-prazo para pagamento dos valores: 30 dias para imóveis com patrimônio de afetação e 180 dias para outros empreendimentos (prazo contado a partir da liberação do Habite-se);
– revenda da unidade: o desistente pode fazer a concessão dos direitos e deveres do contrato de financiamento para outra pessoa;
– tempo de arrependimento: o consumidor que adquirir o imóvel fora da empresa (em uma feira ou stand, por exemplo) tem até 7 dias para desistir da compra após a assinatura do contrato, sem precisar pagar multa;
– atraso na entrega: as empresas podem atrasar a obra em até 180 dias sem receber nenhuma penalidade.
Em que caso é possível desistir da compra de imóvel na planta?
Existem duas situações em que é possível desistir da compra de imóvel na planta sem o pagamento de multa:
-descumprimento contratual;
-acordo mútuo entre as partes.
No entanto, o consumidor pode desistir do negócio por outras razões, desde que cumpra com as obrigações contratuais.
Em todo caso, os motivos mais comuns pelos quais os compradores fazem o distrato imobiliário são:
-Desvalorização do imóvel
Muitos compradores optam pelo imóvel na planta como uma forma de investimento, pois essas construções tendem a valorizar. Contudo, existem situações em que acontece o oposto, principalmente em decorrência de uma crise econômica.
Nesse contexto, a aquisição pode trazer prejuízo ao invés de um retorno positivo e, por isso, o consumidor pode desistir da compra de imóvel na planta.
Atraso na entrega do imóvel
O atraso na entrega do imóvel é uma das situações que levam à quebra de contrato, pois o documento prevê o prazo máximo para finalização da obra. Nesse caso, desistir da compra do imóvel na planta é uma das opções do consumidor.
No entanto, é importante ressaltar que a lei concede à construtora um período adicional de 180 dias (contados a partir do fim do prazo previsto para entrega) para terminar o imóvel e entregar as chaves.
Passado esse período, o comprador pode desistir da compra de imóvel na planta e receber o reembolso de TODOS os valores pagos em até dois meses. Além disso, o consumidor também deve receber o valor da multa estabelecida em contrato.
Problemas com o financiamento
Seja por falta de planejamento ou por surgimento de um imprevisto, é possível que o consumidor não consiga cumprir com os pagamentos relativos ao financiamento do imóvel na planta.
Nesse caso, o comprador pode desistir do negócio, sujeitando-se às penalidades previstas na lei e no contrato.
Revenda do imóvel na planta
Caso apresente uma pessoa interessada em comprar o imóvel, o consumidor se livra das multas e penalidades ao desistir do negócio.
Por isso, ao desistir da compra de imóvel na planta, o consumidor pode anunciar a propriedade para encontrar potenciais compradores e se esquivar da cobrança de taxas e multas, mas de qualquer forma deve estar ciente de que a transferência do contrato para terceiros também está sujeita à cobrança de taxas contratuais.
Direito de arrependimento e desistência da compra
Quando o imóvel na planta é adquirido em um estande de vendas fora da sede da incorporadora, o consumidor tem o prazo de 7 dias para exercer o direito de arrependimento e desistir da compra.
Nessa situação, ele será ressarcido de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.
Para exercer o direito de arrependimento, é necessário notificar a incorporadora sobre a desistência por meio de uma carta registrada. O prazo de arrependimento será baseado na data de postagem da correspondência.
Preciso pagar multa diante de desistência da compra do imóvel?
Nos casos de desistência sem que o vendedor tenha dado causa à rescisão, a construtora pode deduzir a comissão de corretagem e a multa contratual, que pode ser de:
-25% do valor pago;
-Até 50% do valor pago caso o empreendimento faça parte do patrimônio sob regime de afetação.
Além disso, se a desistência ocorrer após o imóvel ter sido disponibilizado para uso, a construtora também pode cobrar impostos, a taxa de condomínio e uma taxa de uso (uma espécie de “aluguel”).
Até quando é possível desistir da compra de um imóvel na planta?
De acordo com a legislação vigente, o consumidor tem até o momento da entrega das chaves para desistir da compra de um imóvel na planta.
Esse prazo foi estabelecido pela Lei pois, geralmente, após a entrega das chaves pela construtora, o consumidor faz um financiamento bancário para pagar o valor restante do imóvel.
Diante disso, a obrigação com a construtora termina e o comprador passa a fazer os pagamentos à instituição bancária.
Quanto tempo a construtora tem para reembolsar o consumidor que desistir da compra?
Após o consumidor desistir da compra de imóvel na planta, a restituição dos valores deve ocorrer em até:
-60 dias no caso de rescisão por atraso de mais de 180 dias na entrega da obra;
-30 dias no caso de rescisão motivada pelo comprador e se a obra estiver sob regime de afetação;
-180 dias no caso de rescisão motivada pelo comprador e se a obra não estiver sob regime de afetação.
Nos demais casos, o pagamento pode ser parcelado em até 12 vezes e deve ser iniciado 180 dias após o prazo previsto para a conclusão da obra ou, em caso de loteamento com obras concluídas, 12 meses após a rescisão contratual.
Preciso de um advogado imobiliário para fazer o distrato de imóvel na planta?
Não é incomum que, ao desistir da compra de imóvel na planta, o consumidor receba uma oferta de reembolso desvantajosa. Geralmente, as construtoras oferecem valores irrisórios, que correspondem a uma porcentagem do que foi pago pelo comprador.
Nesses casos, as construtoras alegam que precisam custear a corretagem e a propaganda e, por isso, desconta esses valores dos distratos. No entanto, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), esses são riscos que a atividade empresarial oferece.
Dessa forma, a incorporadora não pode repassar esses custos ao consumidor, que deve conferir os valores caso opte por desistir do negócio.
Por isso, buscar orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental para a realização de um bom negócio.
Com o apoio profissional, o comprador consegue se esquivar de práticas abusivas e prejudiciais. Além disso, o advogado também pode ajudar o consumidor a contestar situações indevidas por meio da Justiça.
Fonte: https://www.zdl.adv.br/blog/e-possivel-desistir-da-compra-de-imovel-na-planta/
Comprou um imóvel na planta e quer desistir?
Saiba quais são seus direitos como comprador.
Com o atual cenário de crise política e econômica, tem-se a informação de que aumentou consideravelmente os pedidos de distrato (cancelamento da compra). Aproximadamente 30% das vendas que são feitas, em menos de 1 ano, acabam por serem objeto de distrato.
Muitos fatores podem influenciar o distrato, dentre eles destaco os seguintes:
- Muitos adquirentes compraram imóveis no período entre 2010 a 2013, período em que os imóveis estavam em alta. Sendo assim, era uma espécie de investimento adquirir imóveis na planta, uma vez que esses empreendimentos sofriam considerável valorização. Contudo, o atual cenários já não é mais favorável assim, pelo contrário, no ano de 2015, observou-se uma queda de aproximadamente 8,5% no valor dos imóveis.
- Em outros casos, tem-se que o aumento da taxa de juros tem dificultado bastante aqueles que tem interesse em financiar imóvel.
- Os bancos estão mais rigorosos com a concessão de crédito, sendo assim, muitos adquirentes conseguem firmar o contrato de promessa de compra e venda com a construtora, contudo, quando ocorre a expedição do Habite-se ou na entrega das chaves – momento em que é preciso fazer um financiamento imobiliário –, o banco tem dificultado a liberação do crédito. E o adquirente acaba tendo que fazer o distrato.
Para todos esses casos, a solução é distrato. Trata-se de uma manifestação pelo desinteresse na continuidade do negócio, e por conseguinte, com o pedido de devolução das quantias pagas.
O Distrato é um Direito de quem comprou o imóvel na planta e ainda não fez um financiamento com o banco após a entrega das chaves.
Ocorre que, ao quebrar o contrato com a construtora. Em regra, o comprador assumirá o ônus de ter que arcar com multas contratuais e outros encargos. É justamente esse o momento em que vale à pena recorrer ao auxílio de um advogado.
Gosto sempre de explicar meus posts tendo como base um exemplo. Veja a consulta de um cliente, caso que pode ser muito semelhante ao seu:
Comprei um apartamento na planta de uma construtora. Conforme estabelecido no CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, assumi a obrigação de pagar pelo bem o valor de R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) da seguinte forma: R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) de entrada e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a serem pagos no recebimento da chave.
Ocorre que, com a situação econômica atual não consegui fazer o financiamento do valor restante de R$ 200.000,00. E por isso, não poderei cumprir a obrigação que assumi com a construtora. O que faço? Vou perder tudo o que paguei até agora?
Em situações como essa, o comprador pode fazer o distrato, previsto no Código Civil. E por se tratar de uma relação de consumo, há amparo também no Código de Defesa do Consumidor.
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:...V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas...
O distrato, tem o objetivo de extinguir uma obrigação celebrada em um contrato anteriormente.
Deve ser feito da mesma forma que o contrato de promessa de compra e venda, ou seja, é um contrato formal. Não pode ser feito de qualquer jeito, como verbalmente, por exemplo.
Por que é importante consultar um advogado, no momento do distrato?
Pela minha experiência no setor imobiliário, bem como em conversas com amigos de provisão que também atuam na área, temos observado que, em regra, as construtoras têm oferecido "valores irrisórios" pelo que já foi pago, entre 40% e 70%. Geralmente, as construtoras são muito inflexíveis em devolver valores maiores ou oferecer descontos para não abrir precedente para outros casos.
O que mais ouvimos como justificativa para as baixas propostas de Distrato, é que as construtoras alegam que precisam cobrir os custos com corretagem e propaganda durante o lançamento e descontam estes valores dos distratos.
Ocorre que, o fornecedor de Produtos e Serviços, nos termos do CDC, assume todos os riscos da atividade empresarial que exerce. Sendo assim, esses custos e riscos da atividade não podem ser repassados ao consumidor.
Até quando posso desistir da compra do imóvel?
Até o momento do recebimento das chaves.
Mesmo estando inadimplente posso pedir o distrato?
Sim. É preciso saber que estando ou não inadimplente, você pode fazer o distrato.
Distrato feito quando o comprador está inadimplente
Veja bem: se o distrato for feito porque você deu causa (distrato injustificado), você deverá pagar um valor à título de multa.
Essa multa, de acordo com entendimento do judiciário, tem variado entre 15% a 25% sobre o que já pagou, para a construtora. O valor não pode ser excedente a isso.
Retenções de 30% ou 40% do valor do contrato tem sido consideradas abusivas. A Construtora não pode reter o valor total pago pelo comprador (artigo 51, II e artigo 53 do CDC).
O nosso entendimento é o de que uma multa razoável e proporcional se limita a 15% do valor total pago por você. Se a construtora quiser cobrar mais do que isso, sugiro que você não assine o distrato e busque a tutela no judiciário.
Distrato feito por culpa da construtora
Quando a Construtora der causa ao distrato, como por exemplo, porque não cumpriu o prazo para entrega do imóvel, ela terá que devolver ao comprador 100% do valor pago com atualização monetária.
Hipótese em que não aconselho você a assinar o distrato se a Construtora quiser reter qualquer porcentagem sobre o valor já pago.
Se você já fez o distrato e pagou mais do que devia?
O CDC assegura que o consumidor que pagar quantia indevida tem direito a receber o valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais.
Nesse caso, deve-se buscar esse direito por meio de uma Ação no Judiciário.
Se você buscar informação, sempre encontrará uma solução.
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