Dúvida sobre taxa de condomínio? Saiba como é feito o cálculo!
Quem mora em um condomínio já sabe: há opções de lazer sempre disponíveis, maior segurança e infraestrutura sempre em dia. Porém, também tem a taxa de condomínio, que precisa estar prevista no orçamento fixo mensal. Mas você sabe como esse valor é calculado?
A taxa de condomínio é um rateio das despesas que envolvem as dependências de uso comum do empreendimento. Ela deve ser paga por todos os proprietários de apartamentos do local, mesmo que não estejam morando lá. O valor é calculado a partir da soma de todos os gastos que envolvem a manutenção do edifício.
A divisão dos gastos pode ser realizada de duas formas: por unidade ou por fração ideal. O pagamento baseado na unidade é igual para todos os condôminos e se divide pela quantidade de apartamentos. Já o pagamento baseado na fração ideal varia para cada morador: o valor atribuído a cada unidade é diretamente proporcional à metragem do imóvel.
Taxa de condomínio: como é calculada?
O que e para que serve a taxa de condomínio
A taxa de condomínio é um rateio feito mensalmente pelos moradores, que são responsáveis pelas despesas que envolvem as dependências de uso comum do empreendimento. Ela deve ser paga por todos os proprietários de apartamentos do local, mesmo que não estejam morando lá.
A cobrança da taxa de condomínio é obrigatória e está prevista na legislação civil brasileira. Por isso, a destinação desse valor é específica: deve ser usada para manter em funcionamento toda a infraestrutura disponível, o que vai desde as necessidades básicas do dia a dia (como a limpeza) até a manutenção periódica de comodidades como piscina, playground, espaço fitness e salão de festas, por exemplo.
O valor condominial pode variar bastante de acordo com a região do imóvel, o número de moradores e características próprias do empreendimento. Além disso, a divisão por apartamento também pode ser diferente.
Se houver inadimplência, o morador pode ser penalizado com a cobrança de multa e juros. E, caso ela seja recorrente, ele pode, até mesmo, vir a perder o imóvel.
Como é calculada
O valor do condomínio é calculado a partir da soma de todos os gastos que envolvem a manutenção do edifício. A política de divisão dos gastos que compõem o valor do condomínio pode ser realizada de duas formas diferentes para cada morador: por unidade ou por fração ideal. O pagamento baseado na unidade é igual para todos os condôminos e se dividem as despesas totais pela quantidade de unidades do edifício.
Já o pagamento baseado na fração ideal varia para cada morador: o valor atribuído a cada unidade é diretamente proporcional à metragem de cada imóvel. Esta metragem se encontra na matrícula ou na escritura do imóvel e deve constar na convenção de condomínio. Assim, imóveis maiores pagam mais.
Para descobrir a fração ideal, basta multiplicar a área total do terreno pela área da unidade residencial e dividir o resultado pela área total construída das unidades. Isso significa que, quanto mais unidades habitacionais existirem no condomínio, mais barata será a taxa cobrada. Afinal, a somatória dos gastos é rateada por mais unidades.
No caso, são três os componentes principais: despesas ordinárias, despesas extraordinárias e fundo de reserva.
Despesas ordinárias da taxa de condomínio
As despesas ordinárias são aquelas que fazem parte do dia a dia e, por isso, não costumam sofrer variações significativas. Por exemplo:
- salário dos funcionários, sejam próprios ou terceirizados, para cuidar da portaria, zeladoria, limpeza, segurança e outros;
- administrativo, como impostos, materiais de limpeza, correios, boletos bancários, taxa da administradora contratada;
- conservação e manutenção periódica de equipamentos, como elevadores, segurança, portões automáticos, playground, salão de festas e piscina;
- consumo de água, energia elétrica, gás, telefone e internet das áreas comuns e operacionais, necessários para manter a estrutura funcionando.
Despesas extraordinárias
Já as despesas extraordinárias são aquelas pontuais e relacionadas a serviços que não são recorrentes. Em geral, elas sucedem de imprevistos ou, então, para realizar melhorias no edifício. É o caso da reforma ou de uma nova pintura para a fachada, por exemplo. Ou, então, da instalação de câmeras de segurança.
Esse investimento deve ser sempre votado pelos moradores e aprovado pela maioria durante a reunião de condôminos.
Fundo de reserva
O fundo de reserva, por sua vez, é uma espécie de poupança: os moradores pagam um valor adicional à taxa de condomínio para formar um caixa destinado a suprir um eventual imprevisto ou emergência. Esse valor também pode ter o objetivo de arrecadar recursos suficientes para viabilizar a execução de uma reforma futura, por exemplo.
Trata-se, portanto, de uma economia realizada de forma preventiva pelo condomínio. Assim, se houver alguma emergência, tais despesas não irão comprometer o orçamento dos moradores.
O percentual a ser pago mensalmente via fundo de reserva precisa ser votado em assembleia e aprovado pela maioria dos condôminos. A destinação e as regras do uso do fundo de reserva também devem ser estabelecidos pelo grupo, além de constar na convenção do condomínio. O valor costuma variar entre 5% e 10% da taxa de condomínio normal.
As variações no valor
A taxa de condomínio costuma ser fixa por mês, mas, ocasionalmente, o valor também pode sofrer algumas variações. Isso decorre principalmente quando há algum gasto extra que não consegue ser suprido pelo caixa do empreendimento, obtido via fundo de reserva. É o caso, por exemplo, da substituição inesperada de um determinado equipamento de uso diário (como um elevador, no caso) ou, então, uma reforma emergencial que não estava prevista (como uma troca de telha após um temporal, por exemplo).
Mas assim como pode aumentar, a taxa de condomínio também pode ser reduzida. Isso pode acontecer quando o empreendimento investe em algum serviço ou equipamento novo que exige menos despesas de manutenção do que anteriormente. É o caso, por exemplo, de uma portaria virtual, instalada para substituir porteiros que, hoje, são considerados uma das maiores despesas de um condomínio. Ou, então, quando o empreendimento troca os serviços de um banco convencional por uma instituição digital, que costumam oferecer isenção de taxas de manutenção e de emissão de boletos.
Conhecer a taxa de condomínio antes de comprar um novo imóvel para morar é imprescindível para organizar as finanças e pode prever essa despesa no orçamento fixo mensal. E acompanhar de perto a variação do valor também deve ser uma obrigação, até mesmo para evitar que ele acabe se tornando um problema ao longo do tempo!
Veja abaixo os principais componentes da taxa de condomínio:
- Despesas ordinárias:
são aquelas que fazem parte do dia a dia e, por isso, não costumam
sofrer variações significativas, como: salário dos funcionários,
administrativo, como impostos, materiais de limpeza, manutenção
periódica, consumo de água, energia elétrica, gás, etc...
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Despesas extraordinárias: são pontuais e relacionadas a serviços não recorrentes. Em geral, elas sucedem de imprevistos ou, então, para realizar melhorias no edifício. É o caso da reforma ou de uma nova pintura da fachada. Ou, então, instalação de câmeras de segurança.
- Fundo de reserva: é uma espécie de poupança. Os moradores pagam um valor adicional para formar um caixa destinado a suprir um eventual imprevisto ou emergência. Esse valor também pode ter o objetivo de arrecadar recursos suficientes para viabilizar uma reforma futura.
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