Precisou desistir da compra de um imóvel? (Apartamento, casa ou lote). Entenda como funciona a lei de distratos de compras de imóveis.

Precisou desistir da compra de um imóvel? (Apartamento, casa ou lote). Entenda como funciona a lei de distratos de compras de imóveis.

Entenda o que é o Distrato Imobiliário e recupere parte do valor investido na compra do seu imóvel.

O que é Distrato Imobiliário?

O Distrato Imobiliário é o ato da desistência da compra de um imóvel por parte do cliente, antes da quitação dos valores. Pode ocorrer por alguns fatores, como por exemplo:

Desinteresse pelo imóvel;

Perda do poder aquisitivo e dificuldade de seguir com o pagamento das parcelas;

Atrasos na entrega por parte da loteadora, construtora ou incorporador; Identificação de descumprimento de algum item do contrato;

Se você se identifica com algum dos fatores citados, fale conosco e descubra como proceder com o seu distrato imobiliário. 

O que você precisa saber sobre o Distrato Imobiliário?

A primeira informação que você deve ter é que o distrato é um DIREITO do consumidor. Apesar da maior parte dos contratos trazerem cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, até o momento da entrega das chaves o consumidor tem direito legítimo de solicitar o distrato.

No fim do ano de 2018, uma nova lei a respeito dos distratos imobiliários entrou em vigor, regulamentando algumas interpretações do judiciário a respeito da desistência de negociações de compra de imóveis.

Veja algumas possibilidades que a nova lei trouxe aos consumidores:

O cliente pode reaver até 100% do valor investido na compra do imóvel, a depender do caso;

Para solicitar o distrato, não importa se existe saldo a ser pago ou se o valor total do imóvel já foi quitado;

A partir da formalização do distrato pela Justiça, o cliente estará desobrigado a seguir com o pagamento das parcelas restantes;

O valor a ser restituído deverá ser quitado em parcela única pela construtora, corrigido monetariamente;

É fundamental que o cliente conte com assessoria jurídica especializada para análise do caso e obtenção da melhor estratégia para o distrato imobiliário.

Quais as formas para a solicitação do distrato?

O distrato pode ocorrer de duas maneiras: Distrato extrajudicial: quando as partes decidem entrar em um acordo amigável e concordam com a devolução dos valores já pagos até o momento, de forma justa para ambos. A presença de um advogado especializado irá garantir que a devolução dos valores seja justa ao cliente, respeitando os seus direitos acima de tudo.

Distrato judicial: quando não há acordo amigável entre as partes. O acompanhamento jurídico servirá para a defesa dos interesses do cliente perante à Justiça e garantia da tentativa da decisão mais favorável a ele.

No primeiro trimestre de 2022, o setor imobiliário registrou 1.266 distratos, rescisões de contratos de compra de imóveis. O valor corresponde a 10,3% das vendas no período, de acordo com dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). No mesmo intervalo em 2021, os distratos ficaram em 12%.

Entre os motivos para a desistência da compra estão as variações das parcelas, que dependem principalmente de duas taxas. Durante a construção, os clientes pagam as parcelas dos imóveis às incorporadoras e o valor devido é calculado com base no Índice Nacional de Construção Civil (INCC), que mede a inflação no setor.

Já quando a construtora finaliza a obra e é expedido o habite-se, o cliente precisa procurar um banco para contratar financiamento imobiliário, que varia de acordo com a taxa Selic. Nos últimos anos, no entanto, esses pagamentos têm ficado mais caros. No período de 12 meses, encerrado em março de 2022, o INCC acumulou alta de 11,63%, enquanto a Selic ficou em 11,75% em março.

“Isso quer dizer que uma pessoa que pagaria 6% ao ano, passa a pagar 11%. Considerando que as pessoas financiam imóveis em 20, 30 anos, a gente está dizendo que a pessoa vai pagar 300% de juros ao final desse financiamento, três vezes mais do que o valor do imóvel”, diz Daniel Blanck, especialista em direito imobiliário.

Diante desse cenário econômico, algumas famílias são obrigadas a desistir do negócio, decisão que é regulamentada pela Lei Geral dos Distratos desde 2018. De acordo com o texto, antes do habite-se, todo consumidor, inclusive os inadimplentes, tem direito ao distrato, que deve ser feito por meio de um contrato formal. Acordos verbais não são considerados distratos.

Segundo o lei, quando o cliente rescinde o contrato, as incorporadoras devem devolver parte do dinheiro que recebeu. O cálculo desse valor é feito de acordo com o regime adotado no empreendimento, que pode ser de afetação ou normal. O regime de afetação é uma petição feita pelas incorporadoras para evitar que o empreendimento seja penhorado para pagar dívidas da empresa.

“O patrimônio de afetação veio como uma forma de blindar o empreendimento e tudo o que vier decorrente desse empreendimento”, explica o especialista em direito imobiliário Leandro Sender. Já no regime normal, a incorporação pode ser penhorada para quitar as dívidas da incorporadora.

Caso a incorporação esteja sob regime de afetação, a construtora fica com 50% do valor pago e o restante é devolvido em até 30 dias após o habite-se. Já nos casos de empreendimentos em regime normal, o valor retido é de 25% e a construtora tem até 180 dias após o habite-se para devolver o dinheiro. Em ambos os casos, o valor da corretagem não é devolvido.

A lei também prevê que o consumidor inadimplente que optar pelo distrato deverá pagar uma multa, que costuma variar entre 15% e 25% sobre o valor pago, não podendo passar disso. As incorporadoras não podem reter todo o dinheiro pago pelos clientes nos casos de distrato.

Como funciona o distrato de um imóvel?

Distrato imobiliário é a anulação de um contrato de compra e venda que compreende um imóvel. O contrato é um documento jurídico que possui o objetivo de regular um acordo entre duas partes, com propósito de criar, adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar.  

Como fazer um distrato de compra e venda de imóvel?

Nesse caso, a burocracia pode ser resolvida diretamente no cartório, através de escritura pública (quando é um contrato de compra e venda de imóvel). Agora, se apenas um dos envolvidos deseja desfazer o negócio, ele deverá entrar com uma ação de rescisão contratual na Justiça.  

Para ser possível um distrato para pôr fim ao contrato de compromisso de venda e compra de imóvel na planta deve haver prévia concordância de ambas as partes contratantes, isto é, do compromissário-comprador e da promitente-vendedora.- A estipulação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias a título de “prazo extra” para a conclusão da obra, a contar da data estipulada para seu término, devendo constar claramente no contrato entre as partes.

Qual é a lei do distrato? 

 
A lei que regulamenta o distrato imobiliário foi publicada hoje (28) no Diário Oficial da União. Aprovada pelo Congresso Nacional no início do mês, a Lei 13.786/2018 trata dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.  


Quanto tempo demora o processo de distrato?
Mas existem certas condições para isso. Primeiro, a empresa pode atrasar até 180 dias o prazo de entrega (6 meses) sem pagar multa. Se passar do prazo além desses 180 dias, o cliente pode desistir do imóvel, receber de volta tudo o que já pagou e a multa contratual, em valores revisados e corrigidos.
Qual é o valor do distrato?
STJ define em 25% percentual de retenção em distrato de compra de imóveis. No caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel ocorrida por culpa do consumidor, o padrão-base da retenção pela construtora é 25% dos valores já pagos.

Como fazer uma quebra de contrato de compra e venda?

Nesse caso, a burocracia pode ser resolvida diretamente no cartório, através de escritura pública (quando é um contrato de compra e venda de imóvel). Agora, se apenas um dos envolvidos deseja desfazer o negócio, ele deverá entrar com uma ação de rescisão contratual na Justiça.  


Qual o prazo para fazer um distrato de compra e venda?  

 
A estipulação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias a título de “prazo extra” para a conclusão da obra, a contar da data estipulada para seu término, devendo constar claramente no contrato entre as partes.

Como fazer o distrato de um imóvel?
Como fazer distrato de imóvel na planta? O distrato de imóvel na planta deve ocorrer de acordo com as cláusulas do contrato de compra e venda. Por isso, é fundamental que o consumidor se certifique de que as regras previstas sejam claras e justas.
5 casos em que o consumidor pode cancelar o contrato sem pagar multa de fidelização
Ausência de benefícios concedidos ao consumidor.
Ausência de previsão contratual.
Consumidor não foi informado sobre a fidelização e a multa.
Exigência de fidelização por prazo superior a 12 meses.
Falha na prestação do serviço.

Qual A multa neste caso deve estar bem especificada em contrato?
A multa neste caso deve estar bem especificada em contrato, ficando entre 10% a 20% do valor da negociação, que servirá como indenização. Como nestes casos a compra somente é realizada quando ocorrer a transferência da escritura do imóvel, a desistência pode ocorrer em qualquer momento antes deste registro em cartório. 

Qual a multa por quebra de contrato de compra e venda?
A multa moratória, presente nos contratos de compra e venda de imóveis, é limitada em 2%, conforme art. 52, § 1º combinado com art. 3º, § 1º do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à compra e venda de imóveis, podendo ser cobrada, desde que pactuada em contrato. 

Qual o prazo para desistir da compra de um imóvel?
(7) Sete dias.
Assim dispõe o dispõe o artigo 49 do CDC: "O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicilio.
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único.

O momento econômico instável pelo qual o país vem passando nos últimos anos se refletiu em um aumento no número de distratos de imóveis, que é o jargão que se refere à desistência da compra ou venda do imóvel na planta.
Um estudo realizado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) mostra que, em 2016, foram 37.702 quebras de acordo desse tipo no Brasil. O número corresponde a cerca de 43% do total de imóveis vendidos. Historicamente, até 2014, esse percentual costumava girar em torno dos 20%.

Essa alta pressionou o desenvolvimento de um acordo que ofereça mais segurança às empresas do mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, faz-se necessário reduzir o número de processos relativos ao problema que correm na justiça. Desde o ano passado, conversas entre o setor privado e público são desenvolvidas na intenção de estabelecer uma regulamentação que respalde o distrato imobiliário.

No início do mês de agosto, a negociação gerou uma minuta (ou seja, um texto inicial, não definitivo) para uma medida provisória. O documento é fruto da discussão desenvolvida em um grupo de trabalho que inclui a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic); a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc); a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacom), órgão ligado ao Ministério da Justiça; e do Ministério do Planejamento.

Ainda não há medida judiciária aprovada para o assunto. Explicamos, abaixo, o conteúdo da minuta, que deve guiar as decisões que serão tomadas em breve.
O que é distrato de imóveis?

Tecnicamente, o distrato contratual é definido como o ato que encerra uma relação jurídica estabelecida entre as partes – comprador e vendedor. Isso vale para imóveis adquiridos na planta ou de terceiros. Quando uma das partes decide extinguir o acordo, deve elaborar o distrato para notificar a parte contrária, estipulando as condições em que esse encerramento será executado.

Essas condições podem dizer respeito, por exemplo, à devolução de valores, multas e prazos. Quando essas regras não estão estabelecidas no contrato ou não são satisfatórias, pode ser necessário entrar com uma ação extrajudicial. O distrato cabe quando o comprador não tem mais condições de arcar com as despesas ou desiste da aquisição do imóvel antes do período de entrega das chaves.

O que está sendo acordado?

As negociações com o governo dizem respeito, especialmente, aos imóveis comprados na planta. A conversa se desenvolve no sentido de firmar regras que reduzam o prejuízo por parte das incorporadoras sem prejudicar os compradores.
 

Desistência

Até o momento, o acordo delimita que, caso a desistência seja por parte do comprador, a incorporadora poderá reter até 50% do valor pago. Isso desde que o montante não ultrapasse 10% do valor total do imóvel.
Inadimplência

Em caso de inadimplência superior a seis prestações, a incorporadora poderá reter até 50% do valor pago. Para dívidas entre três e seis prestações, o teto cai para 30%. Aqui valeria a mesma regra: o valor máximo da retenção também está limitado a 10% do preço total do empreendimento.
 

Arrependimento

A minuta também trata do chamado direito de arrependimento. O consumidor poderia desistir, em até sete dias, de uma compra feita em estande de venda.
Devolução

Já do ponto de vista dos deveres da construtora, a proposta restringe o prazo de tolerância para devolução do valor em até 90 dias, estabelecendo o percentual de 0,5% de multa em caso de atraso. Caso a construtora demore mais de seis meses para efetuar o reembolso, o comprador pode romper o distrato e ir à justiça.

Status da negociação do distrato de imóveis

A minuta, que não tem força de lei, servirá como base para elaboração da proposta definitiva, que está sendo desenvolvida. O texto ainda é polêmico. Alguns profissionais o interpretam como inconstitucional por afrontar os direitos do consumidor. Caso aprovada, a medida provisória produz efeitos imediatos, embora dependa da aprovação do Congresso Nacional para ser transformada em lei de forma definitiva.

 
Fonte: https://servicos.lflawyers.com.br/index.php/distrato/?gclid=CjwKCAjwt7SWBhAnEiwAx8ZLatEzqR9nF2dCjFhKQr4I0Z5NiAWUH_RxnU2GeO1KfWeSR3QrRMeJ3hoCWSYQAvD_BwE
https://www.osul.com.br/entenda-como-funciona-a-lei-de-distratos-de-compras-de-imoveis/
https://www.zdl.adv.br/blog/distrato-compra-imovel/
https://odia.ig.com.br/economia/2022/07/6438621-lei-geral-dos-distratos-entenda-os-direitos-de-quem-rompe-o-contrato-de-compra-de-imoveis.html

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