Você conhece os fatores que impedem a liberação do seu financiamento?

Você conhece os fatores que impedem a liberação do seu financiamento? 

A equipe de Crédito Imobiliário fez um estudo e identificou os 6 principais vilões que podem reprovar ou condicionar o crédito imobiliário seu.
Veja a lista abaixo :
❌ SPC, SERASA e SCPC;
❌ Rating;
❌ Capacidade financeira;
❌ Comprometimento financeiro;
❌ Restrição com a Caixa;
❌ Comprovação de Renda;
Quer evitar esses problemas e agilizar as suas vendas com financiamento imobiliário?
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6 fatores que dificultam a aprovação em um financiamento imobiliário

A hora de comprar um imóvel próprio é um momento importante na vida de várias famílias. Sair do aluguel ou mesmo se mudar para uma residência mais confortável é fundamental para a qualidade de vida. Muitos, porém, não têm condições de pagar à vista, já que esse é um luxo restrito a uma pequena parcela da população brasileira. Diante desse fato, quem não integra esse seleto grupo pode recorrer ao parcelamento do bem para realizar o sonho da casa própria. Mas existem alguns fatores que podem dificultar a aprovação em um financiamento imobiliário.

Para facilitar esse momento e prevenir alguns problemas que podem ocorrer, escrevemos este texto, mostrando os 6 principais fatores que impedem o parcelamento. Confira!

Aprovação em um financiamento imobiliário

A aprovação em um financiamento imobiliário é uma das melhores possibilidades que uma pessoa tem para realizar o sonho da casa própria. Existem bancos privados e públicos, com diferentes taxas de juros e formas de pagamento, programas habitacionais e outras políticas que facilitam a compra de imóveis para quem não consegue pagar o valor total integralmente.

No entanto, apesar de facilitar a vida de quem deseja ter um aporte financeiro para comprar um imóvel, a aprovação em um financiamento imobiliário não é tão simples de se obter. As instituições financeiras fixam uma série de critérios e exigências que antecedem a liberação do crédito imobiliário. É uma forma de se precaver de eventual inadimplência, especialmente quando se fala de cifras altas. O processo precisa ser absolutamente seguro para os dois lados.

Por este motivo, existem muitos critérios internos de crédito. Se você conhece alguém que recebeu uma resposta padrão de alguma instituição financeira que não deu aprovação em um financiamento imobiliário, não se assuste. Os bancos não têm obrigação de explicar o motivo de recusa. Isso ocorre, inclusive, evitar constrangimentos e/ou pedidos de revisão ou reconsideração das informações, eventuais insistências.

Mas além da análise interna de crédito, é importante saber outros fatores que dificultam a aprovação em um financiamento imobiliário. São eles:

• Ter registro em cadastro de inadimplentes;

• Possuir outros financiamentos que comprometam a renda;

• Não ter renda compatível com o valor do imóvel desejado;

• Ter um histórico (score) de crédito negativo;

• Apresentar problemas com a Receita Federal;

• Integrar o Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo no Banco Central.

1. Ter registro em cadastro de inadimplentes

Esse é um dos principais motivos que impedem a aprovação em um financiamento imobiliário. É popularmente conhecido como estar com o “nome sujo“, ou seja, ser inscrito em cadastros como SPC ou SERASA por falta de pagamentos. Lembre-se de que isso vale também para o cônjuge, no caso de pessoas casadas, pois as instituições financeiras fazem uma busca no nome dos dois.

Com o nome sujo, as instituições entendem que a pessoa é uma “má pagadora”, ou seja, não cumpre com as suas obrigações. Por isso, se recusam a dar a aprovação em um financiamento imobiliário.

O “nome sujo” está sempre relacionado a um compromisso financeiro não regularizado. Se você fez um financiamento de carro ou de imóvel há algum tempo e se tornou inadimplente, esse pode ser o motivo da negativação. Se utilizou o limite de cheque especial acima do permitido, deixou um carnê em aberto, emitiu um cheque sem fundo, está com empréstimo atrasado, ou tem uma dívida no cartão de crédito, esses também são motivos.

O ideal é, antes de pedir o parcelamento, verificar o seu nome e o do cônjuge nos cadastros para ver se há alguma pendência. Há casos também de erros de inscrição, que devem ser resolvidos judicialmente.

Para resolver essa questão, você deve procurar a empresa com quem você fez uma relação comercial que motivou o cadastro do seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Se você não faz ideia, procure o órgão em questão e solicite a identificação da pessoa jurídica. Além disso, é claro, é interessante quitar a dívida, que é a medida que retirará de fato o seu nome dos órgãos.

Muitas pessoas não sabem exatamente o que é o apontamento negativo em seu CPF. Esse fator, que dificulta a aprovação em um financiamento imobiliário, pode ser :

• Inclusão no SERASA;

• Inclusão no Cadastro de Emitentes de Cheques sem Fundos do Banco Central (CCF);

• Restrição no Serviço Central de Proteção ao Crédito da Associação Comercial (SCPC);

• Restrição no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC);

• Registro negativo no Sistema de Informações de Crédito do Banco Central (SCR);

• Histórico negativo na instituição financeira.

2. Possuir outros financiamentos que comprometam a renda

Outro fator importante no momento de pedir um financiamento é o quanto ele comprometerá a renda da família. Hoje não se pode utilizar mais de 30% dos rendimentos para pagamento mensal dessas parcelas.

Se você já possui um financiamento em seu nome que utiliza perto desse valor, será mais difícil conseguir a aprovação em um financiamento imobiliário, porque pode ocorrer de ultrapassar o limite.

Fique atento ao valor da parcela do que já paga e o quanto ainda falta para chegar aos 30%. Se não há nenhum outro financiamento no seu nome, isso não será problema, mas é um ponto fundamental que deve ser observado.

Para se prevenir deste potencial problema, você deve escolher um imóvel dentro da sua capacidade de pagamento restante, que não ultrapassará o limite de 30% da sua renda quando somado aos outros financiamentos dos quais você faz parte.

Caso você tenha renda incerta ou variável, o banco também pode relutar em conceder a aprovação em um financiamento imobiliário. Por isso, é prudente juntar à documentação solicitada pelo banco seu extrato bancário dos últimos meses para comprovar o valor médio da renda mensal. Se for preciso comprovar propriedade, lembre-se de verificar se o documento final de posse dos bens quitados (CRLV, em caso de veículo ou matrícula atualizada, em caso de imóvel) estão em seu nome.

3. Não ter renda compatível com o valor desejado

Cada instituição financeira tem as suas regras específicas para a aprovação em um financiamento imobiliário. Geralmente a renda é dividida em faixas, e cada uma terá um teto (valor máximo) do valor do imóvel a ser financiado.

O que acontece, muitas vezes, é que o imóvel que será comprado não é compatível com a renda declarada para aprovação do negócio, pois tem um valor acima do que os bancos exigem para o parcelamento. Nessa hora é fundamental fazer simulações e pesquisar as regras de cada instituição para ver se o imóvel que você deseja se encaixa na sua faixa de renda.

Com a simulação também é possível determinar qual seria o valor máximo do financiamento, o que deve pagar de entrada e qual o valor das parcelas. Isso facilita o planejamento e até mesmo a escolha do bem.

4. Ter um histórico (score) de crédito negativo

Esse é um ponto que muitas pessoas nem conhecem, mas que pode impedir a aprovação em um financiamento imobiliário.

O score de crédito (perfil de crédito ou Credit Scoring) é uma estatística baseada no histórico de compras, pagamentos, dívidas e outros fatores. Ele é feito por empresas como SPC e SERASA e serve para informar se há risco de crédito ou não. É uma espécie de pontuação que o sistema financeiro confere a um cidadão, informando se ele é um “bom pagador”. Se a pontuação não é boa, a instituição financeira se informa sobre ela e avalia o risco na aprovação em um financiamento imobiliário.

Assim, se já houve inscrição do nome em cadastros de inadimplentes e atrasos de pagamento, o score diminui, mesmo que seu nome esteja “limpo” atualmente. Essa pontuação serve, assim, como um dos critérios para definir se a instituição financeira liberará o empréstimo para o interessado e quais serão as condições do financiamento (taxas maiores ou menores, valor total financiado etc.).

Uma questão que merece destaque é que não adianta o interessado ocultar ou alterar informações na hora de preencher os formulários de financiamento. Omitir que fez um empréstimo recentemente ou que tem outra dívida em aberto é uma prática fácil de ser descoberta. Isso porque as instituições financeiras, administradoras de cartão de crédito e órgãos de proteção ao crédito trocam informações entre si e com o Banco Central para saber qual é o score do interessado em obter aprovação em um financiamento imobiliário.

Em suma, a pontuação pode ser verificada da mesma forma que a inscrição em cadastros de inadimplentes e é fundamental que as contas estejam em dia e não haja nenhuma restrição nos últimos anos.

Por isso, antes de tentar obter aprovação em um financiamento imobiliário, veja seu histórico financeiro, como a pontualidade no pagamento de contas, a inserção e a retirada do seu CPF nos órgãos de proteção ao crédito, o acúmulo de dívidas ao longo dos anos. Sua pontuação interfere diretamente na concessão de crédito. Também por isso, é preciso adotar práticas saudáveis quanto à sua vida financeira para manter o orçamento organizado e as dívidas em dia.

5. Apresentar problemas com a Receita Federal ou o INSS

Na hora de obter aprovação em um financiamento imobiliário, você se deparou com um empecilho. A instituição financeira alegou que há uma pendência com órgãos federais, mas você não faz ideia do que seja. Ter problemas com a Receita Federal ou com o INSS pode dificultar tal aprovação.

Uma declaração de imposto de renda que você deixou de entregar há 2 anos pode ser o motivo de a Receita Federal acusar uma pendência, que pode atrapalhar muito na hora de financiar um imóvel. Uma dívida ativa, decorrente do atraso no pagamento de tributos, ou problemas com seu CPF também dificultarão o processo de liberação de crédito para comprar um imóvel.

Se você se encontra nessas situações, procure o órgão que acusa a pendência para identificar e resolver o problema o mais rápido possível. O quanto antes você resolver o problema melhor, porque seu nome volta a ficar apto para aprovação de financiamentos, inclusive o imobiliário.

6. Integrar o Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo no Banco Central

Você já ouviu falar do Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo (CCF) do Banco Central? Ter o nome inserido nesse cadastro também dificulta a aprovação em um financiamento imobiliário. Basta que você tenha emitido um cheque sem fundo em seu nome para ter um grande problema na hora de financiar um imóvel. Os nomes que integram esse cadastro ficam visíveis para qualquer instituição financeira.

O cadastro no CCF funciona da mesma forma do que o cadastro nos demais órgãos de proteção ao crédito. Para resolver a situação, é preciso negociar o pagamento da dívida com a empresa ou pessoa física para quem você emitiu o cheque sem fundo. Após entregar o cheque à sua agência bancária, basta solicitar a exclusão do seu nome do CCF.

Aprovação em um financiamento imobiliário do Minha Casa Minha Vida

Algumas pessoas têm dúvidas sobre a aplicação dos fatores que dificultam a aprovação em um financiamento imobiliário no Minha Casa Minha Vida. A resposta a essa questão não é certa, porque não se aplica a todas as faixas de financiamento.

Como se sabe, o maior programa habitacional do país possui quatro faixas de financiamento: 1; 1,5; 2 e 3. Na faixa 1, as exigências são mais brandas, já que os valores financiados são mais baixos, e os conjuntos habitacionais entregues pelo governo se destinam às famílias de baixa renda. Nas demais faixas, todos os fatores citados podem interferir na aprovação em um financiamento imobiliário.

Além desses fatores, cabe destacar as características específicas para aprovação de crédito imobiliário através do Minha Casa Minha Vida, como:

• Estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN);

• Ter um financiamento de imóvel residencial ou de material de construção em seu nome;

• Ter sido beneficiário de algum programa habitacional anteriormente;

• Ser arrendatário do Programa de Arrendamento Residencial (PAR);

• Estar cadastrado no Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT);

• Ser empregado na Caixa Econômica Federal ou cônjuge;

• Ter um imóvel próprio.

Esses são os principais empecilhos para que uma pessoa consiga aprovação em um financiamento imobiliário pela Caixa no programa Minha Casa Minha Vida, além dos 6 fatores anteriormente citados. No entanto, as exigências não param por aí.

A Caixa Econômica Federal também solicita diversos documentos pessoais (RG e CPF), comprovante de endereço e de renda, dados bancários e outras informações que podem atrasar o processo de liberação do financiamento. No mesmo sentido, é preciso estar com a documentação correta do imóvel (escritura e registro no cartório de imóveis).

Conseguir a aprovação em um financiamento imobiliário é um grande passo rumo à realização do sonho da casa própria. Após entender quais os fatores podem influenciar na decisão da instituição financeira, você pode se planejar para não ter dificuldades quando chegar a hora, podendo fazer o negócio com mais tranquilidade e rapidez.

Lembre-se que os critérios são aplicados também ao financiamento realizado no âmbito do Minha Casa Minha Vida, respeitadas as faixas à qual o interessado pertence.

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Sou Leandro T Zortéa
Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.A  grife do bem viver.
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