GUIA DE COMPRA DO PRIMEIRO IMÓVEL: Guia completo para a casa própria.
Nós sabemos que a compra do primeiro imóvel pode trazer muitas
dúvidas e inseguranças. Por isso, ter um guia passo a passo ajuda muito a
simplificar esse processo. Neste artigo, separamos tudo o que é
essencial neste momento. Ou seja, desde os pontos mais subjetivos, como
os seus gostos pessoais, até os burocráticos, como a documentação
necessária.
1º Passo: Quais as características básicas que o imóvel precisa ter?
Na hora da compra do primeiro imóvel, é preciso considerar os seus
gostos pessoais, os de quem vai morar com você, e o orçamento
disponível. Mas o que isso significa na prática? Entenda:
Que aspectos não podem faltar no imóvel?
É muito importante entender o que você e sua família querem e precisam. Use um método bem simples, quase óbvio, mas que funciona como primeiro passo: faça perguntas a si mesmo. Só isso? No primeiro momento, sim. Abaixo há algumas perguntas que podem te guiar pelo caminho certo.
- O que mais gostou dos lugares onde morou?
- O que não gostou?
- Quais foram os maiores incômodos?
- O que pareceu fazer falta?
- Qual é o imóvel dos seus sonhos?
- O que você mais gosta de fazer?
- O que você mais precisa no dia a dia?
- A família vai aumentar nos próximos anos?
Quais os critérios mais comuns?
Para começar, é importante pontuar: são inúmeras as variações de critérios em que você pode pensar! É possível separar em 3 classes principais para comprar o primeiro imóvel: condições econômicas, características do imóvel e a localização. Por exemplo, há alguns pontos que podem ser destacados:
- Condições econômicas: inclui valor do imóvel, preço por m², condomínio e IPTU;
- Características do imóvel: tipo de imóvel, área útil, vagas de garagem, idade do imóvel, destaques do condomínio (brinquedoteca e pet place, por exemplo) e número de quartos, suítes e banheiros;
- Localização: bairro, estação de metrô ou CPTM, comércio e serviços necessários no entorno, e se fica perto de alguma rua ou avenida.
Qual o orçamento disponível para a compra do imóvel?
Há dois caminhos principais para comprar um imóvel: à vista e financiado. Se o seu caso se encaixa no primeiro, a decisão é mais simples. Já se for o segundo, é importante ter organização financeira e analisar o quanto da sua renda você pode comprometer por mês nos próximos anos. Por isso que, normalmente, a compra do primeiro imóvel acontece por meio de um financiamento.
Se você não sabe qual imóvel cabe no seu bolso, mesmo estando organizado, não tem problema. Você pode clicar aqui e ir para uma ferramenta gratuita que calcula isso para você.
Lembre-se de já incluir no planejamento o que você pretende e pode
pagar de parcela pela compra do imóvel. Afinal, no geral, as parcelas
são até 30% da renda familiar bruta. No caso das entradas, elas variam
de 10% a 20% (depende do imóvel estar pronto ou em construção) . Abaixo,
entenda as principais opções de pagamento da compra de uma casa ou
apartamento:
À vista, com recursos próprios
O pagamento à vista ocorre quando você dispõe do montante total para comprar o imóvel. As vantagens desse método são:
- Uma boa capacidade de negociação. Já que proprietários preferem o pagamento à vista, eles acabam concedendo algum desconto adicional;
- Não ter que se preocupar com prazos adicionais para receber o valor total correspondente ao imóvel.
Financiamento direto com o proprietário
É possível ter uma parte do valor do imóvel financiada ou postergada
pelo proprietário. Assim, tudo começa com o estabelecimento das
condições de pagamento na própria proposta de aquisição. Desta forma, se
você aceita, elas vão estar presentes no contrato de compra e venda do
imóvel. Ele inclui detalhes como parcelas, eventuais correções de valor,
multas no caso de atraso e penalidades no caso de inadimplência.
Com FGTS
O saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS) pode ser retirado apenas em algumas situações específicas. Por
este motivo, como provavelmente ficaria parado, pode ser utilizado para a
compra de um imóvel residencial. Há modalidades e regras específicas
para cada caso, e é importante checar se e em qual deles você se
encaixa.
Financiamento bancário
Nesta modalidade, você compra o imóvel a partir do crédito
imobiliário fornecido pelo banco de sua escolha. Cada instituição
financeira terá uma taxa de juros e critérios diferentes. Por esse
motivo que, geralmente, esses são os dois principais fatores que você
precisa analisar para escolher o banco. Uma dica é utilizar as
simulações de crédito imobiliário, e aqui na Apê11 você encontra um
simulador para imóveis prontos e outro para os que estão em construção. Além disso, você terá que atender aos requisitos deles, demonstrando que as parcelas do financiamento não comprometem a sua renda familiar.
Consórcio imobiliário
O consórcio funciona como um grupo de pessoas que se reúne para
comprar um bem, no caso, um imóvel. Assim, você paga parcelas mensais
para a administradora, que gerencia o processo. A cada mês um ou mais
desses membros são sorteados para receber o dinheiro para comprar o
imóvel à vista. A princípio, portanto, é uma poupança forçada até que
você seja contemplado!).
Há grupos que podem durar de 10 a 15 anos. Um ponto positivo é que
não possui juros, apenas a taxa da administradora. Entre as desvantagens
está que o risco maior não será de uma instituição financeira, mas sim
seu e de quem mais estiver no grupo do consórcio.
2º Passo: Como escolher o imóvel para compra?
Depois de selecionar os imóveis nos quais você tem interesse, é
preciso se preparar para a visita à casa ou apartamento. Este é um dos
momentos mais importantes, essencial para checar se a propriedade está
de acordo com o que você tinha em mente. Veja algumas dicas que
separamos para você.
Use de abstração ao analisar o imóvel
Se o imóvel está com a mobília do proprietário, que normalmente não
está inclusa na compra, tenha certeza de entender quais são as
características do imóvel com a retirada desses itens. Você não precisa
gostar do estilo de decoração do proprietário atual para que o
apartamento seja bom para você. Com o imóvel desocupado, é a situação
inversa. Imagine como os seus objetos ficarão ao serem colocados nos
cômodos, e também qual seria a disposição para melhor aproveitamento de
espaço.
Lembre-se das suas necessidades
Avaliar se um imóvel atende ou não ao que você precisa é um ponto
primordial, principalmente no caso de financiamentos. Afinal, comprar
uma casa ou apartamento envolve um bem de longo prazo. Detalhes que
devem ser levados em conta são as condições do entorno do imóvel, como
formas de transporte, infraestrutura, ruídos, arborização e segurança,
por exemplo. Se você possui filhos ou pessoas na terceira idade na
família, escolas e opções de lazer voltadas a esses dois públicos são
primordiais.
Lembre-se: não adianta comprar um apartamento que tem como principal
benefício uma academia se o serviço não será utilizado. Ou uma casa com
espaço extra se o custo com limpeza ou tempo de organização irá
atrapalhar sua rotina de trabalho.
Tome nota e escreva comentários
Anotar os destaques do imóvel e as suas observações sobre os pontos
mais relevantes é uma dica indispensável para uma compra consciente.
Quando você visita muitas casas e apartamentos, é comum começar a
confundir ou mesmo esquecer as características dos diferentes imóveis.
Suas anotações sistemáticas ajudam a analisar suas vantagens e
desvantagens quando chegar no momento de tomar uma decisão. Ou seja,
vale anotar tanto os pontos positivos quando os negativos dele.
Seja cordial com o vendedor
Um bom relacionamento com um potencial vendedor é essencial. Faça
perguntas sobre o imóvel, todas as que surgirem na sua mente, mesmo
aquelas difíceis de responder. É muito mais fácil lembrar ou ter
questionamentos quando se está na casa ou apartamento de interesse.
Contudo, não se pode esquecer de sempre portar-se com educação e
gentileza. Lembre-se: você está na casa do vendedor!
3º Passo: Como funciona o processo de compra do imóvel?
Depois de escolhido o imóvel, há duas etapas principais: proposta do
imóvel e, sendo ela aceita, a compra em si, que envolve a documentação e
outras despesas.
Proposta do imóvel
Este é um documento que traduz o seu interesse no imóvel e inicia o
processo de negociação. Estão na proposta de compra de imóvel os dados
que traduzem esta intenção, chamados de termos do negócio. Normalmente
são a forma e a data de pagamento, além do valor a ser pago pela casa ou
apartamento.
Há situações nas quais a proposta de compra de um imóvel é passada
verbalmente, mas aqui na Apê11 recomendamos sempre o uso do instrumento
escrito para evitar mal entendidos. Além disso, permite a verificação de
consistência por parte do agente de intermediação. Este instrumento
escrito pode ser realizado online pela nossa Proposta Digital.
Documentação
A documentação será uma das questões mais burocráticas no processo de compra do imóvel, e não pode ser deixada de lado. Há três categorias de documentos: a sua, do comprador, a do vendedor e a do imóvel. É muito importante que tanto o vendedor quanto o imóvel estejam com a os papéis organizados e de acordo com a legislação. Afinal, isso pode atrasar o processo de compra.
Despesas
A compra de um imóvel envolve despesas além do pagamento da casa ou apartamento em si. Veja, abaixo, quais são:
Contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda deve ser realizado por um advogado do direito imobiliário, e deve conter as seguintes informações:
- Dados pessoais do comprador e do vendedor;
- Valor do imóvel;
- Forma de pagamento;
- Valor de entrada, período das parcelas e taxas de juros envolvidas (quando financiamento);
- Data de desocupação do imóvel;
- Entre outros detalhes, que irão depender das especificidades do acordo.
Escritura do Imóvel
A escritura do imóvel é um documento lavrado no Cartório de Notas, e
possui dois objetivos principais: efetivar a vontade de realização da
compra e venda pelos envolvidos, e formalizar todas as obrigações. O
profissional responsável é o tabelião, que irá detalhar as condições em
que a venda foi realizada. Entre outros tópicos, estarão o preço do bem e
a forma de pagamento. Por isso, ele irá solicitar documentos e
certidões para comprovar as informações.
Registro do imóvel
É onde estará informado quem é o dono do imóvel e se houve
transferência de uma pessoa para outra. Ou seja, apenas a partir da
concretização de um registro que você confirma legalmente que comprou
uma casa ou apartamento.
Para isso, você deve:
- obter a documentação legal do imóvel e dos proprietários anteriores;
- fazer a escritura de compra e venda em um Cartório de Notas;
- recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- e, por fim, ir até o Cartório de Registro para registrar a transmissão na matrícula.
ITBI
É o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis,
realizado “inter vivos” e por ato oneroso, tendo de ser pago ao
município onde está situado o imóvel. O exemplo típico de ato oneroso,
que deve produzir vantagens e obrigações para as partes envolvidas, é
exatamente a de compra e venda de imóveis. “Inter vivos” significa que
deve ser feito entre pessoas vivas. Portanto, de acordo com esses dois
critérios, este imposto não é cobrado no caso de doações ou em
transmissões de herança.
Quem adquire o imóvel paga pelo ITBI no município onde está situada a propriedade. Este adquirente é você, comprador. Em alguns casos, o vendedor do imóvel assume o pagamento do imposto como parte da negociação. Se for o caso, você e o vendedor devem deixar isto declarado no acordo entre as partes.
Fonte: https://www.ape11.com.br
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