O que é valor venal do imóvel e como calculá-lo?
Valor venal do imóvel é um montante utilizado como base para negociações no mercado imobiliário. O Poder Público chega ao seu resultado por meio de um cálculo básico de preço que ajuda a estipular de forma consistente os valores ideais para a venda das unidades imobiliárias. Para encontrar essa quantia são avaliados diversos fatores pelos profissionais responsáveis.
Importante para calcular impostos, o valor venal do imóvel pode ser referência para a venda e ainda ajudar em negociações e questões judiciais
Desse modo, o valor venal do imóvel é importante para quem compra e vende propriedades ou deseja fazer investimentos nesse setor, pois facilita as negociações. Por meio dele é possível estabelecer bons preços e não perder dinheiro com a venda de casas, apartamentos, salas comerciais etc. Neste conteúdo, vamos explicar esse conceito e mostrar para que ele serve.
Quer entender o que é valor venal do imóvel e como calcular esse índice? Continue lendo este artigo!
Estipular um valor atrativo para o seu imóvel é um dos principais fatores para conseguir vendê-lo. Assim,você pode anunciar no mercado imobiliário pelo preço que desejar. Mas você sabia que, perante o Poder Público, o seu bem já tem um preço? É o chamado valor venal do imóvel.
Então, se você está pensando em como vender um imóvel, e quer entender a importância desse cálculo, continue lendo para saber tudo sobre o valor venal e como ele é aplicado.
O valor venal de um imóvel é definido pelo Estado para a precificação das propriedades imobiliárias dos imóveis. Com essa definição são calculados os tributos cobrados, por exemplo, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A quantia serve de base ainda para o cálculo de emolumentos administrativos e judiciais.
A precificação do valor venal envolve a análise de diversos parâmetros legais e varia conforme a região onde a propriedade está situada. O cálculo é realizado para identificar o preço que o imóvel tem e para ser utilizado em transações simples, considera a função e as características de cada unidade imobiliária. É a Prefeitura Municipal que calcula esse montante.
Portanto, o valor venal do imóvel pode ser diferente do valor praticado no mercado imobiliário já que várias características são consideradas para compor essa precificação. O preço final vai refletir a demanda da região, a oferta e a procura e o aquecimento da economia. As imobiliárias e os corretores podem fazer esses cálculos a partir de certas variáveis.
Valor venal do imóvel é uma estimativa de preço realizada pelo Poder Público para uma transação de propriedade. Essa estimativa do valor venal é feita com base no metro quadrado do terreno ou propriedade. Assim, a análise do valor do imóvel é feita pela prefeitura da cidade onde o bem está localizado.
Ou seja,cada prefeitura possui uma base própria de cálculo, que define os valores venais dos imóveis por região.
Desse modo, o valor venal do imóvel é usado para o pagamento de impostos relacionados a ele, como no caso do cálculo do IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).
Essa mesma lógica vale para os carros, que também possuem valor venal. Ele serve de base para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA).
Compreenda a importância de entender esse índice
A compreensão desse índice é muito importante para quem trabalha no setor imobiliário porque ele serve como um parâmetro que leva ao valor de mercado dos imóveis. Os corretores imobiliários podem utilizá-lo como uma ferramenta que o levará ao preço dos bens que pretende vender aos seus clientes.
Aprenda a calcular o valor venal do imóvel
É claro que o profissional deverá considerar outros elementos no cálculo, tais como o nível de atividade comercial nas proximidades, o valor da sua comissão, o preço de venda dos imóveis mais próximos e as práticas de seus concorrentes. Veja a seguir alguns detalhes que vão facilitar a realização desse cálculo!
Veja quais fatores influenciam o valor
Antes de explicarmos como calcular o valor venal do imóvel, é preciso que você saiba quais fatores são levados em consideração. Acompanhe.
Área do terreno ou da edificação
Eis aqui uma das primeiras coisas a se considerar. Quanto mais espaço útil para os moradores, maior será o preço calculado. A área da edificação não se limita apenas ao tamanho do terreno porque inclui múltiplos pisos, no caso de sobrados, por exemplo. Sendo assim, é possível que a área útil do imóvel seja superior à do próprio terreno.
Valor unitário padrão
Cada cidade tem um valor-base para o cálculo do valor venal, que é chamado de “valor unitário padrão residencial” e é estabelecido pela Planta de Valores Imobiliários do Município — documento que define o valor do metro quadrado em cada área da cidade. Esse número pode ser alterado com o tempo, o que requer sua atenção às decisões da prefeitura acerca da precificação das propriedades.
Idade do imóvel
Esse é outro aspecto que tem uma grande influência na valorização do imóvel. Por se tratar de um bem com um tempo de vida útil longo, a edificação precisa passar por reformas, melhorias ou até ser reconstruída para atender às necessidades de seus moradores. Portanto, quanto mais novo for o imóvel, maior será a sua valorização e, consequentemente, o seu valor venal.
O prazo é contado a partir da data de emissão do “habite-se” ou da sua ocupação sem esse documento.
Posição do imóvel
A localização do imóvel influencia tanto o valor venal quanto o de mercado. Há bairros que são mais procurados em virtude de elementos como infraestrutura, segurança, proximidade com transporte público, centro de cultura e entretenimento, parques, entre outros. É por isso que construções bastante similares, mas localizadas em bairros distintos, têm valores venais diferentes.
Outro ponto a ser observado é a posição do imóvel dentro da propriedade. Por exemplo, uma cobertura é mais valorizada que outros apartamentos. Do mesmo modo, uma casa de esquina pode ter um valor venal superior se comparado ao de uma que está no centro do logradouro.
Tipologia residencial
As mudanças ocorridas no imóvel também são analisados para calcular o valor venal. Assim, uma propriedade que recebeu reformas, melhorias e alterações na estrutura tem valor maior que uma usada e que permanece com a estrutura original. Porém, uma reformada não apresenta necessariamente o mesmo valor de uma nova. Tudo depende do que foi realizado no bem.
Descubra como calcular o valor venal do imóvel
Agora que você já compreendeu cada um dos elementos que compõem o valor venal, chegou o momento de ver como é feito o cálculo. A fórmula é descrita da seguinte forma:
V = A × VR × I × P × TR
Em que:
- V é o valor venal do imóvel;
- A é a área do terreno ou da edificação;
- VR é o valor unitário padrão conforme a Planta de Valores Imobiliários;
- I é a idade do imóvel;
- P é a posição do imóvel no logradouro;
- TR é a tipologia residencial.
Logo, ao multiplicar todos os fatores que influenciam o valor do imóvel, você chegará ao valor venal, que é utilizado para calcular o preço de mercado, do aluguel, os impostos e outros fatores vinculados à propriedade.
Mesmo que o valor venal seja utilizado como base de cálculo para o preço de venda, cabe salientar que o mercado imobiliário pode influenciar a precificação. Afinal, o investimento em imóveis tem a influência de aspectos como liberação ou não de crédito para o financiamento, súbita valorização de determinada região, e vários outros.
Sendo assim, o ITBI também deve ser considerado, pois é um imposto ligado diretamente à venda do imóvel. O seu valor deve compor o preço de venda para evitar prejuízos ao vendedor e à imobiliária, bem como surpresas desagradáveis ao comprador, visto que tem um valor médio de 2% sobre o valor venal.
Enfim, é essencial saber como calcular o valor venal do imóvel para escolher propriedades com melhor custo-benefício. Diante da importância do cálculo e da necessidade de analisar uma série de pontos, o ideal é contar com uma imobiliária de confiança. Afinal, os profissionais do setor têm conhecimento e experiência de mercado para chegar a um resultado correto.
Variáveis
As principais variáveis utilizadas para a composição do índice conhecido como valor venal de imóveis são posição ou a localização do imóvel, a área ou o tamanho do terreno em que a propriedade está construída, o valor médio do metro quadrado das unidades imobiliárias da região consoante a planta de valores do Município e a idade das edificações.
Fórmula aplicada
A conta também considera os aspectos como reformas, modificações estruturais, acréscimos de edificações etc. Para fazer esse cálculo será necessário utilizar a seguinte fórmula: “V = A x VR x I x P x TR”. A variável V significa valor venal do imóvel. Já a letra A quer dizer área do terreno ou edificações.
VR retrata o valor médio do metro quadrado das unidades imobiliárias próximas, enquanto o I quer refere-se à idade do imóvel. A letra P, por sua vez, revela a posição ou a localização do imóvel. Por fim, a variável TR engloba a tipologia residencial ou as características da propriedade, as suas modificações e retrofits entre outros detalhes.
Critérios utilizados pelo Poder Público
As Prefeituras Municipais consideram os bairros de suas cidades e outros critérios subjetivos e objetivos para determinar o valor venal. Os mais importantes são a segurança da região, o tamanho e planta do apartamento, o estado de conservação do prédio e do imóvel, a infraestrutura de transporte público, a existência de áreas comuns, a quantidade de comércios e serviços disponíveis.
ITBI no cálculo
O ITB é um percentual obrigatório que será pago cada vez que acontecer uma transação de transferência de titularidade de uma unidade imobiliária. Isso ocorre sempre que uma construção é transferida para o nome de outra pessoa, sendo que a porcentagem pode variar entre 2 e 3% sobre o valor da propriedade imobiliária.
Fatores mercadológicos
A fórmula apresentada acima é bastante direta apesar de parecer complexa. No entanto, ela é considerada em conjunto como outros fatores mercadológicos para a definição do valor de um imóvel pelo Poder público. Na realidade, quanto maior for a oferta de imóveis no mercado, menor será o preço dessas propriedades e vice-versa.
Nas épocas de crise econômica existe menos dinheiro disponível e o acesso ao crédito pode diminuir. Diante disso, é provável que os preços comecem a baixar devido ao movimento da economia. Em períodos de prosperidade é normal que ocorra o contrário e os valores dos imóveis aumentem consideravelmente. Por este motivo, não há como ter uma única fórmula.
Pesquisas presenciais
Para ter certeza de que o valor cobrado por um imóvel faz sentido é preciso pesquisar propriedades semelhantes situadas no mesmo bairro para a comparação dos preços. Faça isso pessoalmente e considere as condições de cada imóvel, suas edificações, luminosidade, vistas, existência de serviços públicos na região etc. Leve em consideração o preço do IPTU e do condomínio.
Valor final de venda
O preço final de venda pode ser diferente do valor venal do imóvel que é fornecido pelo Município. Esse montante serve apenas como uma referência para que os profissionais do ramo imobiliário consigam trabalhar e cobrar preços justos pelos bens que estão vendendo aos seus clientes. Ele é uma base de cálculo para a incidência de impostos.
Por esta razão não o considere como sendo definitivo na hora de fazer os comparativos de preços de venda dos seus imóveis. O processo de avaliação inclui a quantia expressa na escritura pública referente aos negócios anteriores, a preservação das estruturas, a aparência do imóvel e todos os demais fatores mercadológicos já mencionados.
Agora você já sabe o que é valor venal do imóvel e como calculá-lo! Ao precificar as propriedades, deixe uma margem para a negociação, mas estipule um preço que atraia os compradores. Isso é muito importante para aumentar as suas vendas e conseguir se destacar nesse mercado que está cada dia mais competitivo em nosso país.
Enfim, o preço ideal das unidades é aquele que considera tudo o que está envolvido no negócio, não é mesmo? Deixe aqui a sua opinião!
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