12 coisas sobre financiamento imobiliário que você precisa saber.
Em 2023, 39% dos brasileiros afirmam ter intenção de concretizar aquele que provavelmente é o maior investimento financeiro que alguém pode fazer: comprar um imóvel. Dar esse passo decisivo não é tarefa fácil, principalmente porque se trata de um endividamento de longo prazo. Por isso, saber tudo que se relaciona a crédito imobiliário é o primeiro passo para fazer um bom negócio.
Nesse artigo reunimos pequenos detalhes que, longe de terem menor importância, devem ser observados com rigor se o objetivo é evitar surpresas durante o processo de financiar a casa própria. Confira!
1 - É impossível ter o financiamento aprovado sem estes três requisitos.
- Ser maior de 18 anos
- Ter meios de comprovar renda
- Não ter cadastro em órgãos de restrição ao crédito
2 - Há outros custos além das parcelas do financiamento.
Muita gente não se planeja corretamente, e durante o processo de financiamento é surpreendido com gastos extras. Para não ter que recorrer a algum empréstimo para pagá-los, inclua esses custos na sua planilha da compra do imóvel:
- Taxa de vistoria: avaliação do imóvel feita pelo banco para liberar o financiamento
- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI: imposto municipal, cuja alíquota varia de 2% a 4% do valor da propriedade.
- Escritura
- Registro no cartório
3 - Taxas mínimas anunciadas pelos bancos não são para todos.
Isso mesmo. Aquela taxa mínima geralmente anunciada após a expressão "a partir de" varia de pessoa para pessoa. Essa variação se relaciona o “perfil de risco”, que analisa os seguintes aspectos:
- histórico de crédito
- renda mensal
- estabilidade do emprego
- relacionamento com o banco
É em relação ao seu perfil de risco que o banco determina as taxas para o seu caso. Ou seja, ele até pode oferecer a melhor taxa no mercado, mas pode não oferecer as melhores condições para você. Por isso, sempre vale a pena pesquisar.
4 - Não adianta só buscar a melhor taxa de juros. É preciso analisar o CET.
O Custo Efetivo Total - CET é o que você realmente vai pagar pela operação de financiamento. Esse valor inclui, além de taxas, custos operacionais como seguros obrigatórios e tarifas. E é o CET quem determina o preço das parcelas que você irá pagar.
Por isso, a dica é sempre comparar CET dos diversos bancos antes de fechar negócio. Isso porque um determinado banco pode ter taxas de juros menores, mas ter o CET maior que outro.
5 - A idade influencia no financiamento.
Sabia que a idade impacta no valor das parcelas e no prazo de financiamento? Isso por conta de dois fatores.
O primeiro é um seguro obrigatório, o Morte e Invalidez Permanente - MIP. Como alguém mais velho pode ter a saúde mais frágil que alguém mais jovem - além de correr maior risco de morte ou de doença grave - a possibilidade de não conseguir pagar o financiamento é maior.
O outro fator é a regra que define um limite de idade para os financiamentos, determinada pela expectativa de vida do brasileiro, que é 76 anos. De acordo com essa
regra, a idade do tomador de crédito somada ao tempo de financiamento não pode ultrapassar 80 anos e seis meses. Ou seja, a idade de 80 anos é o limite para concluir o pagamento da dívida.
Por isso, quem deseja fazer um financiamento de 35 anos deve ter, no máximo, 45 anos de idade. Se tiver 50 anos, o tempo de financiamento é reduzido para 30 anos; se tiver 55 anos, é reduzido para 25 anos e assim por diante.
O prazo menor de financiamento impacta nas parcelas, que tendem a ficar mais altas.
6 - Não é possível financiar 100% do imóvel – e o valor da entrada pode ser mais elevado em alguns bancos.
Você precisa ter, pelo menos, 20% do valor do imóvel para ter o financiamento aprovado, sendo que, em algumas instituições bancárias, esse percentual pode ser maior.
7 - Só é possível comprometer até 30% da renda bruta mensal no valor das parcelas – e esse valor é definido pela primeira parcela.
Sim, a maior parte dos bancos permite um comprometimento de até 30% da renda bruta mensal familiar ou individual. Mas já te contaram que esse cálculo é feito com base no valor da primeira parcela? Saber disso é importante para escolher a forma de amortização das parcelas, se o SAC, Price ou Sacre.
8 - É possível obter o crédito antes de encontrar o imóvel.
Você pode entrar com a documentação antes de se decidir por um imóvel. Nesse caso, o banco fornece uma "carta de crédito", com validade mínima de três meses, como garantia de que o cliente terá o dinheiro para fechar negócio. Uma vantagem: como já tem a certeza do financiamento, é possível conseguir uma melhor negociação no valor do imóvel a ser comprado.
9 - Usar FGTS na entrada é economizar.
Já que a correção monetária sobre o valor retido no FGTS é bem inferior ao juros que se pagará ao longo do financiamento, retirar o valor integral do FGTS para compor a entrada é a escolha mais acertada, principalmente em um cenário de juros altos como agora.
10 - O banco avalia o imóvel antes de liberar o financiamento.
Antes do financiamento ser aprovado, o imóvel passa por uma avaliação para confirmar o seu real valor. Quem faz isso é a instituição bancária, que também irá analisar os documentos do vendedor para conferir possíveis pendências judiciais do imóvel.
11 - O financiamento pode ser levado para outro banco via portabilidade de crédito.
Desde que o outro banco ofereça condições melhores, como juros mais baixos, é possível levar o financiamento do imóvel para outra instituição bancária. Importante: na portabilidade a dívida não pode aumentar nem o prazo ser estendido.
12 - O imóvel pode ser tomado de volta se as prestações não forem pagas.
Bastam três parcelas atrasadas para o imóvel ser exigido de volta por falta de pagamento, até mesmo de forma extrajudicial. A solicitação pode ser feita tanto pela instituição bancária quanto pela construtora (no caso de imóvel comprado na planta).
A melhor forma de prevenir esse tipo de situação? Manter um fundo de reserva, para socorrer você caso exista uma emergência financeira, não sendo necessário deixar de pagar parcelas do financiamento para isso.
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