Investir em imóveis residenciais vai valer a pena em 2024? Imóveis compactos para investir: Há excesso de oferta em Goiânia? Como fica a rentabilidade?

Investir em imóveis residenciais vai valer a pena em 2024? 

Cardápio amplo: investir em imóveis não significa, necessariamente, adquirir um bem físico para futura revenda ou locação; papéis atrelados ao setor também são boa opção. 

Brasileiro gosta de investir em imóveis. A frase tão repetida embute referências culturais – como a suposta influência portuguesa no valor dado à aplicação de recursos financeiros na compra de moradias com a finalidade de locação –, além da percepção de que preços de casas e apartamentos não costumam cair. Mas será que, atualmente, vale a pena adquirir imóveis para investimento?

Não existe uma resposta absoluta. Optar pela compra de moradias para recebimento de aluguel ou para venda futura vai se mostrar uma decisão adequada ou não conforme o perfil da pessoa, o tipo e a localização do imóvel e a relação entre oferta e procura.

No mercado, há os mais entusiastas com os aportes em tijolo e os que consideram que essa aposta não é tão interessante por ter menos liquidez do que aplicações financeiras.

Para quem considera investir recursos na compra de um imóvel como forma de geração de receita – presente e futura –, vale lembrar de um ditado popular que propõe não colocar todos os ovos na mesma cesta. A distribuição das reservas entre ativos com possibilidade de saída rápida, caso de parte dos produtos de renda fixa, e outros menos líquidos, como uma moradia, pode ser uma boa opção.

Investir em imóveis: Ativos físicos não são a única alternativa

E, mesmo em relação a imóveis, a alocação de recursos não precisa se concentrar apenas em ativos físicos. A aquisição de cotas de fundos de investimento imobiliário (FIIs), por exemplo, possibilita o desembolso de menos recursos do que a compra de um imóvel e conta com a isenção de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas.

Seja para aportar recursos em tijolo ou em papéis – que, por sua vez, podem ser atrelados a tijolos ou a outros papéis –, é importante buscar informações em fontes de referência sobre o tipo de ativo considerado e sobre as tendências para o segmento no curto, médio e longo prazos. Surpresas virão, é claro, mas quanto mais as decisões de investimentos e as expectativas de retorno estiverem ancoradas em dados e projeções já conhecidos, melhor.

Se você pretende investir em imóveis para diversificar sua carteira neste ano, vale a pena conferir a série especial de reportagens que o Money Times preparou.

Imóveis residenciais: É hora de investir na compra para locação ou revenda?

Com o ciclo de redução de juros, os imóveis tendem a se valorizar no prazo de 12 a 18 meses.

Considerando-se que a queda da taxa básica de juros ainda não começou a se refletir nos custos do crédito imobiliário, está na hora de comprar imóveis para investir ou é melhor esperar mais um pouco? Isso depende de alguns fatores, como encontrar uma boa oportunidade de aquisição ou possuir pelo menos parte dos recursos necessários para a compra.

Por não ser um bem de consumo padronizado, o imóvel tem variações de preço em função do endereço – incluindo o andar em que se encontra no mesmo prédio –, das condições de conservação, dos custos e da disponibilidade de financiamento pelas instituições financeiras, em cada momento, e das regras urbanísticas para a construção na região.

“Se a pessoa não tem pressa para fazer a aquisição, pode buscar oportunidades pontuais, pois haverá muita entrega de empreendimentos, neste ano, e incorporadoras costumam ter a política de não carregar muito estoque”, diz o analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, Bruno Mendonça.

Imóveis para investir: segundo semestre terá mais concorrência de vendedores

 

Para quem tem o capital, o preço do imóvel importa mais do que a taxa de juros, segundo Lucas Gerez, economista do DataZap. Encontrando um bom negócio, acrescenta Gerez, vale fechá-lo, com o cuidado de avaliar se as características físicas da propriedade e a localização atendem às necessidades de longo prazo de quem compra.

No mercado, há perspectiva de que o crédito habitacional possa ficar mais barato quando a Selic cair para um dígito, elevando o número de pessoas aptas a contratar o financiamento. Por outro lado, esse movimento aumenta a demanda por imóveis e tende a resultar em alta dos valores das unidades.

“Quem deixar para adquirir um imóvel no segundo semestre pode concorrer com mais gente”, diz o economista do DataZap. Outro risco de comprar a propriedade daqui a alguns meses, segundo Mendonça, do Bradesco BBI, é perder o ganho com a valorização do preço do imóvel decorrente da diminuição do custo do crédito.

E há a possibilidade de quem contratar um financiamento agora migrar, futuramente, para uma linha de crédito mais em conta.

À medida que o afrouxamento da política monetária ocorrer, deve haver o retorno de investidores com alocação de recursos na área imobiliária, de acordo com o diretor geral da gestora Paladin Realty Partners no Brasil, Ricardo Raoul.

“Em um momento de tendência de queda da taxa de juros, em que a alocação em renda fixa se torna, aos poucos, menos atrativa, o imóvel ganha, cada vez mais, participação como investimento”, afirma o diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, Lucas Araújo.

Imóveis para locação ou revenda: prós e contras

Quando se leva em conta que o custo de reposição dos bens de raiz está mais alto em relação ao estoque existente – incluindo gastos com terreno, materiais de construção e mão de obra –, não há motivos para se esperar queda de preços das propriedades no longo prazo.

Com o ciclo de redução de juros, as propriedades tendem a se valorizar no prazo de 12 a 18 meses, segundo Bruno Greve, sócio e diretor de Real Estate Private Equity da gestora HSI.

A compra de um imóvel, destaca Cyro Naufel, diretor institucional do grupo Lopes, é a aplicação mais conservadora e segura que uma pessoa pode fazer. “Trata-se de um importante ativo para fazer parte da carteira de investimentos, que deve ser diversificada”, afirma. O aporte em propriedades, de acordo com o executivo do grupo Lopes, deve mirar o médio e o longo prazos.

Para Alberto Ajzental, professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), porém, levando-se em conta a rentabilidade e a liquidez baixas, a aposta em imóveis para locação não se justifica.

“Há retornos maiores com renda fixa e emprestando para o governo”, compara Ajzental, acrescentando que existe perspectiva de valorização da propriedade, mas também pode haver depreciação do bem. Segundo o professor da FGV, o investimento em imóveis é “heterogêneo” e “precisa ser avaliado por produto”.

A decisão de adquirir um imóvel para locação precisa considerar uma avaliação da possibilidade futura de desinvestimento. “Se a pessoa tiver fôlego e paciência [para carregar o ativo], a chance de perda de capital é muito baixa”, afirma Mendonça, do Bradesco BBI. Isso desde que quem faz essa aposta não tenha necessidade de liquidez, no curto prazo, a ponto de precisar dar descontos para obter os recursos da venda com mais rapidez.

A aquisição de um imóvel na planta com a expectativa de vendê-lo, com ganhos, no recebimento das chaves, por exemplo, pode enfrentar o obstáculo da concorrência com outros proprietários de imóveis do mesmo empreendimento por compradores ou um momento de “stress de mercado”.

É importante, segundo Mendonça, ter a visão de um prazo maior para o investimento e tentar “comprar o imóvel pelo preço certo” para evitar ter de contar com determinada valorização para a venda. “O preço de compra você controla, o de saída, não”, diz o analista do Bradesco BBI.

Na contratação de um crédito habitacional, a aquisição de um imóvel novo demanda menos recursos imediatos do que a de uma unidade usada. Os bancos que operam o dinheiro da poupança financiam até 70% ou 80% do valor do imóvel. Ou seja, quando a unidade está pronta, o comprador precisa ter, no ato da aquisição, pelo menos 20% ou 30% do total.

Se a unidade está na planta, a entrada é paga à incorporadora responsável pelo empreendimento durante dois anos e não de uma vez só, como ocorre no mercado secundário ou de imóveis usados.

Por outro lado, casas e apartamentos novos são mais caros do que os usados com tamanhos e localizações semelhantes. Há quem fale da diferença de preços de cerca de 30%, mas o presidente o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, diz que qualquer estimativa é imprecisa, porque as variações entre projetos atuais e antigos são muito grandes, inclusive em relação às técnicas construtivas e aos materiais utilizados.

Imóveis compactos para investir: Há excesso de oferta em Goiânia? Como fica a rentabilidade?

Público-alvo: estúdios e imóveis compactos atraem clientela de pessoas solteiras, casais sem filhos e turistas de curta temporada.

Nos últimos anos, a compra de imóveis residenciais para investimento se concentrou nos chamados compactos na cidade de São Paulo. Mesmo que os lançamentos dessas unidades tivessem, muitas vezes, preço por metro quadrado superior aos de moradias maiores, o valor total do imóvel era mais compatível com a capacidade de compra de parte dos interessados na aquisição de uma propriedade – renda suficiente e crédito aprovado.

Desde 2023, uma leva expressiva dos empreendimentos com unidades compactas está ficando pronta, testando se há demanda suficiente para tudo o que vem sendo produzido nesse modelo.

Imóveis compactos para investir: Curta temporada ou contrato tradicional?

A aposta na compra de compactos para locação abrange tanto o aluguel tradicional – com contrato de 30 meses – quanto o de curta duração, conhecido como “short stay”.

A locação de curta temporada atende, por exemplo, às necessidades de pessoas que não moram na capital paulista, mas passam um período na cidade para a realização de tratamento médico ou para turismo de lazer ou de negócios.

“Como as diárias de hotel subiram muito, alugar um imóvel por duas semanas possibilita obter quase o mesmo valor mensal de um aluguel tradicional”, diz um analista que pediu para não ser identificado. No seu entendimento, não existe excesso de oferta de compactos em São Paulo e, portanto, não deve haver queda acentuada de preços.

No modelo de locação tradicional, os compactos têm como potenciais locatários pessoas solteiras, casais sem filhos e quem pretende morar perto do trabalho ou da faculdade e pode pagar por esse conforto. “As famílias estão menores, assim como o número de pessoas por imóvel. E a geração millennial não faz questão de cozinhar nem de lavar roupa em casa”, destaca Cyro Naufel, diretor institucional do grupo Lopes.

Segundo Naufel, os estúdios situados nas proximidades de metrô e que fazem parte de empreendimentos com wifi, coworking, lavanderia, área de lazer e serviços “pay-per-use” têm ocupação superior à dos compactos sem essas características. “A tendência é que os estúdios bem localizados tenham mais liquidez e, eventualmente, ganho de preço.” 

Para o executivo da Lopes, nas regiões com excesso de disponibilidade da tipologia, a oferta irá se equacionar em um ou dois anos.

Imóveis compactos para investir: Quando oferta e demanda vão se equilibrar?

Na avaliação de Alberto Ajzental, professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), há muita oferta de compactos em algumas regiões próximas a estações da Linha 4–Amarela do Metrô de São Paulo: no Centro, na Consolação e no Butantã. “Serão necessários de dois a três anos para absorver essa oferta”, diz Ajzental.

O professor da FGV acrescenta que a disponibilidade de residenciais compactos para locação dificulta a valorização de preços no curto prazo. “Há risco de o produto ficar vazio, e o dono precisar pagar condomínio e IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano]”, afirma Ajzental.

Para Lucas Araújo, diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, a sobreoferta se limita a algumas áreas de São Paulo. “O entorno da estação Brooklin possui uma das maiores ofertas de compactos em um raio de apenas 300 metros. Outro local é a proximidade do metrô Butantã, onde mesmo com a USP [Universidade de São Paulo] e a proximidade da Marginal Pinheiros, a oferta de compactos foi muito grande. Por outro lado, há oportunidades em locais muito bons com pouca oferta, como na Bela Vista e nas proximidades da Avenida Paulista”, diz o executivo da Trisul.

Nos últimos anos, a inclusão de estúdios nos projetos residenciais cresceu devido aos estímulos do Plano Diretor Estratégico (PDE) e da Lei de Zoneamento de São Paulo. Havia limitação de uma vaga de garagem por unidade nos empreendimentos dos chamados eixos estruturantes – proximidades de estações de metrôs e trens, e de corredores de ônibus.

Incorporadoras passaram a lançar mão da estratégia de incluir, em projetos, estúdios sem garagem para oferecer mais de uma vaga aos proprietários de apartamentos maiores do mesmo condomínio.

Outra vantagem dos estúdios – conhecidos como NRs (unidades não residenciais) – era a de não serem contabilizados como área construída, o que permitia melhor aproveitamento do terreno.

Com a revisão do Plano Diretor, em meados do ano passado, e da Lei de Zoneamento, recentemente, deixou de haver estímulos adicionais para a produção desse tipo de unidade, o que deve significar menor participação de estúdios nos lançamentos daqui para frente. Nas novas regras, a cada 60 metros quadrados de área privativa se pode ter uma vaga de garagem.

Imóveis compactos: Tendências para os investidores

A mudança vai significar menos estúdios nos novos empreendimentos. A tendência, de acordo com Naufel, é que projetos com compactos se concentrem onde o modelo é “realmente atrativo”, contribuindo para alterar a atual relação entre oferta e demanda dessas unidades. 

“A oferta de estúdios vai cair”, afirma Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI. Ele acrescenta que já esteve “mais preocupado” com o risco de excesso de disponibilidade desse tipo de imóvel.

O mercado residencial para locação tem atraído também a atenção de investidores profissionais, como fundos que optam por comprar um prédio inteiro para a obtenção de renda por meio de locação. Quem decide adquirir um imóvel para alugar precisa levar em conta esse tipo de concorrente profissional, que está crescendo.

“Na SKR, acreditamos no alto padrão, com unidades de diferentes tipologias, hospitalidade, inovação, convivência e localização privilegiada. Prova disso é que temos três empreendimentos no formato ‘multi family total rental’, uma tendência global, que tem ganhado espaço no Brasil, com a perspectiva de consolidação nos próximos anos”, afirma Pedro Marolla, diretor financeiro da SKR.

Esses projetos – com unidades que vão de compactos a apartamentos grandes – são uma parceria da SKR com a gestora imobiliária americana Greystar e o fundo canadense CPPIB. 

Fonte: 

https://www.moneytimes.com.br/investir-em-imoveis-residenciais-vai-valer-a-pena-em-2024/

https://www.moneytimes.com.br/tag/imoveis/ 

https://www.moneytimes.com.br/imoveis-residenciais-e-hora-de-investir-na-compra-para-locacao-ou-revenda/

https://www.moneytimes.com.br/imoveis-compactos-para-investir-ha-excesso-de-oferta-em-sao-paulo-como-fica-a-rentabilidade/

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