Incorporação Imobiliária – tudo o que você precisa saber!
Você está pensando em comprar um imóvel na planta?
Então você já deve saber o que é uma incorporação imobiliária, certo?
Mas se você ainda não sabe ou tem alguma dúvida sobre o assunto, continue lendo!
Neste post, adaptado do artigo publicado no blog do escritório de advocacia Lage e Portilho Jardim, parceiro da Construtora Valle Ribeiro, explicaremos tudo o que você precisa saber sobre incorporações imobiliárias, desde o conceito até os papeis da construtora e da incorporadora e as formas minimizar os riscos envolvidos em investimentos no mercado imobiliário.
O que é incorporação imobiliária?
Incorporação imobiliária nada mais é do que construir e vender um imóvel antecipadamente, antes que ele de fato exista. Em outras palavras, incorporação imobiliária é a venda na planta de unidades autônomas (apartamentos, casas, lotes) de um empreendimento.
Assim, pode haver incorporações imobiliárias de:
– condomínios de apartamentos;
– condomínios de casas;
– loteamentos;
– ou outras estruturas imobiliárias coletivas, que possam ser divididas em unidades individuais autônomas.
Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
Ora, mas então tem diferença entre incorporadora e construtora? De acordo com a Lei 4.591/1964, que traz as normas da incorporação imobiliária no Brasil, a resposta é sim!
A construtora é quem de fato ergue os imóveis, isto é, constrói o empreendimento e as suas unidades autônomas.
Já a incorporadora, é quem vende as unidades autônomas, é a proprietária e a gestora do projeto do empreendimento. Por esse motivo, é também quem se responsabiliza frente aos compradores dos imóveis pela entrega dos bens, pelos cumprimentos dos prazos, por eventuais problemas construtivos e estruturais, dentre outros.
Assim, a construtora presta um serviço de construção à incorporadora. Mas pode acontecer de uma única empresa ser tanto construtora quanto incorporadora!
Além disso, a incorporadora pode ser uma empresa ou uma pessoa física: o proprietário do terreno, a construtora ou, até mesmo, a corretora de imóveis.
Mas cuidado! Na hora de comprar o seu imóvel, é importante verificar se a incorporadora possui a devida qualificação técnica e conhecimento do mercado.
O registro da incorporação
Outro cuidado que deve ser tomado na hora de adquirir um imóvel na planta, é cerificar se o empreendimento está registrado em cartório.
Para se construir prédios ou conjuntos de casas não é necessário fazer o registro em cartório. Contudo, para se vender na planta, antes da conclusão da obra, sim.
É esse registro que divide formalmente o terreno em “frações ideais” ou unidades autônomas futuras do empreendimento e que autoriza a incorporadora a comercializá-las, ainda na planta.
Antes do registro, a incorporadora não pode negociar as unidades autônomas, nem mesmo como forma de “reserva”.
O registro da incorporação também atesta a regularidade da obra e traz a segurança aos compradores, que poderão exigir que a obra seja executada exatamente como prevista nos documentos registrados, que são públicos (qualquer interessado pode obter, no cartório de registro de imóveis, cópias e/ou certidões de todos os documentos).
Patrimônio de afetação
Como explicamos no post da semana passada, o patrimônio de afetação é a mais importante característica de uma incorporação segura.
O patrimônio de afetação está previsto na Lei 4.591/1964 e busca garantir que todos os recursos recebidos pela incorporadora em razão de um empreendimento só possam ser utilizados exclusivamente nele.
Se quiser saber mais sobre essa garantia, não deixa de ler o nosso post que trata sobre o assunto!
Conclusão
Agora que você já sabe o que são incorporações imobiliárias e a diferença entre construtora e incorporadora, é fácil identificar de quem são cada obrigação em uma negociação de imóveis na planta para demandar os seus direitos.
Como você viu, há alguns cuidados a serem tomados na hora de adquirir um imóvel na planta: para que seja regular e segura, a incorporação imobiliária deve estar registrada em cartório e estar protegida pelo patrimônio de afetação!
Por isso, a escolha da construtora e/ou incorporadora é tão (ou mais) importante quanto a escolha do imóvel em si.
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