Imóvel na planta para investidores: quais as vantagens? Retorno nos investimentos em imóveis: o que é e como calcular?
Imóvel na planta para investidores: quais as vantagens?
Como a construção deles está em andamento, eles possuem algumas características específicas relacionadas a isso. Algumas delas são decisivas para a escolha de investir neste tipo de imóvel.
Quais as características úteis do imóvel na planta para investidores?
Ambos possuem alguns aspectos em comum, que podem ser positivos ou negativos. Conheça os principais abaixo:
Personalização
A opção de personalizar o imóvel enquanto ele é construído é uma das principais vantagens da unidade residencial na planta. Este detalhe possibilita que você evite ter que reformar a casa ou apartamento, em termos estruturais, no curto prazo. Vale lembrar que o limite de orçamento também deve ser considerado.
Forma de Pagamento
Outro detalhe sobre o imóvel na planta para investidores é que, como a compra ocorre antes dele estar pronto, os seus pagamentos contribuem para a execução da obra. É possível negociar planos de pagamento, refletidos em prazos, montante das parcelas e até em descontos no valor do bem, principalmente quando o pagamento é feito à vista.
Acabamento
Os imóveis novos e seus edifícios podem vir sem alguns acabamentos, como o piso de salas e dormitórios, por exemplo. Tanto na unidade residencial em si quanto no condomínio. Neste caso, se for no apartamento, a despesa para a conclusão fica com o proprietário. O memorial descritivo é o documento que detalha essas condições nos empreendimentos.
A decisão sobre essa condição valer a pena ou não de modo geral é feita com base na combinação de todas as vantagens e desvantagens deste tipo de imóvel e do que a incorporadora oferece no empreendimento que você escolher.
Riscos
Há alguns riscos relacionados com a obra, como ela não ser concluída, atrasar muito, ou o imóvel não sair como o esperado, por exemplo. Pesquisar muito bem sobre a construtora e a incorporadora, e sobre seus antigos empreendimentos, é essencial para evitar este problema. Contudo, é por conta deste risco extra que outros benefícios da compra do imóvel na planta ou em construção são possíveis.
Financiamento
Como o banco ou financiadora só pode oferecer crédito imobiliário para imóveis já prontos, é com a própria incorporadora que há a oferta de crédito durante a construção. Isto, inclusive, pode ser um benefício do imóvel na planta para investidores.
Isto acontece porque os bancos e outras instituições financeiras que oferecem financiamento imobiliário precisam de matrículas individualizadas como um dos documentos necessários para a realização do contrato, e elas só são liberadas após o Habite-se. Ele é um certificado de conclusão, por isso, não pode ser gerado antes do término da obra.
Quais as vantagens do imóvel na planta para investidores?
- Valorização do preço de venda do imóvel na planta: este tipo de propriedade ainda não está pronto. Além disso, costuma levar alguns anos para ficar pronto, mesmo que poucos. Por isso, é quase certo que o valor dele aumente com o passar do tempo. Isto pode acontecer pelas melhorias de infraestrutura nas proximidades, ou pela mudança de demanda de aluguel e compra.
- Características atuais da propriedade: outro ponto, também ligado à busca do imóvel para aluguel ou compra, é que ele possui elementos mais modernos. Ou seja, a obra foi feita de acordo com o que é visto como importante e prático agora. Assim, serão bons anos antes da necessidade de uma reforma profunda na propriedade.
- Pesquisa da incorporadora: a empresa que realiza o projeto do edifício já faz uma parte do que seria o seu trabalho como investidor. Afinal, antes mesmo de começar a construir o prédio, ela já fez um estudo daquele local e daquele tipo de propriedade. Ou seja, ela já sabe se é um empreendimento com chances de rentabilidade.
- Revenda: com o imóvel na planta sendo novo, com tendências atuais e demanda considerável, mesmo que ainda não seja possível vender pelo preço desejado no início, pode ser fácil de alugar para terceiros. Assim, ele não fica parado e você consegue ter rendimentos constantes.
Retorno nos investimentos em imóveis: o que é e como calcular?
Se você tem interesse em comprar um imóvel para investir, saber o que é o retorno nos investimentos em imóveis é essencial. Neste texto, além de sua definição e de como calculá-lo, trazemos também as duas modalidades mais comuns para este investimento e algumas dicas.
O que é Retorno sobre o Investimento imobiliário?
É uma métrica de desempenho que mostra o efetivo benefício obtido com um investimento em um imóvel. Ele leva em conta o valor investido no bem imóvel, o ativo, e o que o proprietário produz em função dele. Além disso, ele também é conhecido pela sigla em inglês: ROI (Return on Investment).
O retorno sobre o investimento pode ser positivo (quando há lucro) ou negativo (quando há prejuízo). Como é considerado um dos mais conservadores por ter menos volatilidade com o passar do tempo, é algo interessante a se considerar para perfis de pessoas que desejam expor seu patrimônio a um risco menor.
Nesse sentido, este número é geralmente expresso como uma porcentagem e permite que o investidor compare diferentes alternativas de investimentos disponíveis no mercado.
Quando falamos de imóveis residenciais, o retorno vem de duas fontes:
- renda proveniente do uso da casa ou apartamento, sendo o aluguel o exemplo mais comum;
- valorização do bem, chamado de ganho de capital ou lucro imobiliário.
Como calcular o Retorno de investimento?
Para calcular o retorno sobre o investimento em um imóvel, você utiliza a seguinte fórmula:
ROI = (Lucro Líquido)/(Valor do investimento) X 100
Dessa forma, precisamos ressaltar alguns aspectos, separados pela fonte de retorno usada pelo investidor. Afinal, o que considerar como investimentos, custos e receitas de cada um deles?
Imóveis para renda de aluguéis
O mais clássico aqui é medir quanto o aluguel produz, em valores líquidos, e compará-lo com o valor investido no imóvel.
Há detalhes diferentes quando falamos de aluguéis de longo prazo e aluguéis de temporada. Nos aluguéis de longo prazo, em geral, o inquilino fica responsável pelo pagamento de todas as despesas do imóvel, como taxa condominial e IPTU. Assim, o investidor recebe os aluguéis e tem como despesa apenas eventuais impostos e administração da imobiliária, caso ele utilize. O cálculo do retorno mensal fica assim:
ROI = (Valor do aluguel mensal – imposto de renda – taxa de administração)/(Valor do investimento) X 100
Para imóveis de temporada, por outro lado, muitas vezes o investidor até consegue mais renda, porém seus custos são mais altos. Envolvem o condomínio, IPTU, luz, água, internet, limpeza etc. Em uma base mensal:
ROI = (Soma dos aluguéis de temporada do mês – imposto de renda – taxa de administração – custos operacionais da locação por temporada)/(Valor do investimento) X 100
Ou seja, para todo investidor que prefere a renda dos aluguéis, também se aplica a visão de retorno sobre o investimento no momento da revenda. Ele também poderá ter o que descreveremos abaixo.
Imóveis para revenda
Com o retorno com foco em valorização para revenda, o cenário se modifica um pouco. Ao realizar a venda do bem, o investidor recebe todo o valor correspondente ao ativo de uma vez, e apura se obteve lucro imobiliário.
É comum que investidores profissionais comprem bens imobiliários que tenham sofrido efeito de depreciação, os reformem, e vendam após essa valorização. O foco nesse caso é apenas obter retorno sobre a operação.
Em relação ao montante investido, os itens a considerar são: o valor pago pela compra do imóvel, as despesas com ITBI, documentação e outras taxas, e os gastos com reformas e outras melhorias na casa ou apartamento.
Para esse caso, o Retorno sobre o investimento fica assim:
ROI = (Valor de revenda do imóvel – Valor do investimento total – Impostos sobre a Revenda)/(Valor do investimento total) X 100
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