Investir em imóveis no Setor Bueno: vale a pena? Imóvel abaixo do preço da região: o que você precisa saber para investir?
Investir em imóveis no Setor Bueno: vale a pena?
Este é um dos meios mais utilizados pelos brasileiros para obter renda. Isto por conta da estabilidade financeira e os rendimentos seguros.
Se você tem pensado se o mesmo acontece ao investir em imóveis no Setor Bueno em Goiânia, esse texto vai te ajudar a descobrir.
O bairro que mais cresce em Goiânia
Localizado na Região Sul de Goiânia, o Setor Bueno é vizinho dos Setores Marista, Jardim América e Serrinha. Nessa região, o Bueno representa o bairro com grande circulação de pessoas e, também, com maior quantidade de empreendimentos novos, tanto para aluguel quanto para compra.
Com sua localização estratégica, variedade de serviços, comércios e opções de lazer, o bairro oferece uma experiência de moradia completa e contemporânea. Além disso, os empreendimentos de médio a alto padrão disponíveis no mercado imobiliário do Setor Bueno atendem às expectativas de conforto e qualidade de vida
Neste conteúdo, você vai conhecer mais sobre os diferenciais do Setor Bueno, assim como a experiência de morar no bairro mais cosmopolita de Goiânia, além de conferir imóveis que se destacam entre os apartamentos à venda no Setor Bueno.
Um Setor para todos os gostos. “Um bairro completo”. É isso que diria um goiano morador do Setor Bueno.
Isso porque lá você pode encontrar, literalmente, um pouco de tudo: academias, escolas, comércios, lazer, espaço empresarial e moradias confortáveis, unindo a facilidade para a vida contemporânea a poucos metros de distância do seu lar. Já consegue se imaginar morando no setor?
Confira!
Como é o mercado imobiliário do Setor Bueno.
Essa parte da cidade varia tanto na infraestrutura dos bairros quanto em seu público. Por isso, dá para esperar por um mercado cheio de possibilidades. Inclusive, a sua popularidade vem crescendo ao longo dos anos.
De acordo com o indicador da Abrainc (Associação Brasileira de Imobiliárias Incorporadoras), o Setor Bueno obteve a maior quantidade de alvarás de construção concedidos de 2021 para cá. A porcentagem foi de 39,9% no ano retrasado. O cenário se repetiu no primeiro trimestre de 2022, quando 30,5% do total concedido na capital goiana foi destinado à região.
Em outras palavras, isso significa a expansão do mercado imobiliário nesta parte da cidade. Nos próximos anos, podemos esperar por lançamentos de novos empreendimentos e, consequentemente, uma maior movimentação econômica.
Quando se trata de escolher um lugar para morar, é essencial considerar diversos aspectos, como localização, infraestrutura, qualidade de vida e oportunidades disponíveis na região.
Em Goiânia, o Setor Bueno tem se destacado como um dos bairros mais atrativos para se viver. Neste artigo, vamos explorar os diferenciais desse bairro e descobrir se vale a pena morar no Setor Bueno em Goiânia.
Setor Bueno, um bairro completo para todos os gostos
O Setor Bueno é conhecido por oferecer uma ampla variedade de serviços, comércios e opções de lazer, tornando-se um local completo para morar. Com academias, escolas, comércios, espaços empresariais e moradias confortáveis, o bairro proporciona facilidades para o dia a dia, tudo isso a poucos metros do seu lar.
Para os amantes da natureza, o destaque fica por conta do Parque Vaca Brava, um dos melhores parques para lazer em Goiânia. Com aproximadamente 80 mil metros quadrados de área total, o parque conta com diversas espécies de mata nativa, um extenso lago com animais aquáticos e áreas com gramado, ideais para aproveitar a vista, descansar e brincar. Além disso, o espaço também é palco de atividades culturais e coletivas, como grupos de caminhada e corrida.
Outro ponto positivo do Setor Bueno é a sua localização estratégica. Vizinho do Parque Vaca Brava, o Goiânia Shopping é um dos maiores shoppings centers da cidade, com aproximadamente 160 lojas.
Além disso, o bairro conta com uma variedade de comércios, instituições de ensino, clínicas, hospitais, bares, restaurantes e espaços empresariais. Com tantas opções, o Setor Bueno se destaca como um local com diversos comércios e serviços a poucos metros de distância, atendendo a todos os gostos e necessidades.
Quanto custa o investimento no Setor Bueno?
Ou seja, a situação se mostra bastante positiva. Inclusive, isso também se aplica a outro ponto relevante para quem pensa em investir em imóveis no Setor Bueno: o preço. A diversidade de público alvo nesta parte da cidade permite desde investimentos de luxo até casas e apartamentos padrão. É possível encontrar unidades com custo médio por metro quadrado a partir de R$ 6 mil.
Qual o preço médio do metro quadrado no Setor Bueno?
O preço médio do metro quadrado para imóveis novos no Setor Bueno, é de R$ 10.199,07. O preço mínimo do metro quadrado é de R$ 6.818,18 e o preço máximo do metro quadrado é de R$ 15.872,45.
Alto padrão e contemporaneidade
O Setor Bueno é conhecido por oferecer empreendimentos de médio a alto padrão, proporcionando uma experiência de moradia com conforto e contemporaneidade. Com uma grande variedade de opções de serviços, comércios e produtos em geral, o bairro se destaca como um local cosmopolita e completo, atendendo tanto aos recém-chegados na capital quanto aos nativos.
De acordo com o último censo do IBGE, realizado em 2010, o Setor Bueno é o segundo maior bairro da capital, com uma população de aproximadamente 40 mil habitantes. Essa versatilidade do bairro acaba refletindo em uma agitação constante e um trânsito mais complicado. No entanto, é possível aproveitar a caminhada como meio principal de locomoção, o que além de ser benéfico para a saúde, facilita o dia a dia dos moradores.
Perfil dos apartamentos à venda no Setor Bueno
Ao considerar a compra de um imóvel no Setor Bueno, é importante conhecer o perfil dos apartamentos disponíveis no mercado. Segundo o relatório MyIndex©, o preço por metro quadrado no bairro era de R$ 9.720 em Novembro de 2023. Os empreendimentos na região variam de médio a alto padrão, oferecendo opções tanto de apartamentos na planta quanto de apartamentos usados.
Algumas áreas do bairro, como aquelas próximas ao Parque Vaca Brava, são mais valorizadas devido à escassez de terrenos disponíveis para construção, o que torna os empreendimentos dessa região ainda mais visados. Entre os destaques de empreendimentos na região está o Casa Opus Vaca Brava. Esse empreendimento, com seus impressionantes 527,92m², se destaca por possuir vista definitiva para um corredor verde e uma área de lazer completa.
Conclusão
Diante de todos os aspectos analisados, podemos concluir que vale a pena morar no Setor Bueno em Goiânia. Com sua localização estratégica, variedade de serviços, comércios e opções de lazer, o bairro oferece uma experiência de moradia completa e contemporânea.
Além disso, os empreendimentos de médio a alto padrão disponíveis no mercado imobiliário do Setor Bueno atendem às expectativas de conforto e qualidade de vida. Portanto, se você está em busca de um lugar para morar em Goiânia, o Setor Bueno é uma excelente opção a ser considerada.
CONFIRA A VALORIZAÇÃO DE UM APARTAMENTO NO SETOR BUENO
Vale a pena investir em apartamentos no Setor Bueno? Veja na prática quanto valoriza um apartamento nesse Setor.
Na prática: qual a valorização de um apartamento no Setor Bueno?
Morar no Setor Bueno é estar em meio ao agito e a praticidade que um dos setores mais urbanizados da Capital proporciona.
O bairro, que conta com mais de 39 mil habitantes segundo censo de 2010 do IBGE, não para de crescer e apresenta diversas inovações imobiliárias.
Mas será que isso é o suficiente para fazer do Bueno uma boa região para investir em imóveis?
É isso que vamos descobrir hoje neste conteúdo! Aqui você vai conferir na prática como funciona a valorização de um apartamento no Setor Bueno e pode conferir você mesmo se esse investimento é uma boa opção, comparando com outras formas de investimento!
Valorização do Residencial Brava Bueno, no Setor Bueno
Para demonstrar como ocorre a valorização de um apartamento no Setor Bueno, faremos um estudo de caso utilizado como exemplo o Brava Bueno, localizado na R. T-33. O empreendimento foi lançado ao mercado em setembro de 2016 e entregue em outubro de 2019.
O empreendimento conta com 2 plantas distintas com 2 ou 3 quartos, com 70 m² e 95 m² respectivamente, e opções de 1, 2 ou 3 vagas de garagem. Na área de lazer, o Brava Bueno dispõe de estrutura completa com piscinas, espaço gourmet e quadra de esportes.
Para analisar a valorização desse imóvel, utilizaremos a unidade de 2 quartos, sendo 2 suítes e 70 m², uma vez que unidades menores tendem a ter um volume de procura mais alto tanto para compra quanto para aluguel. Essas duas características são fundamentais para um bom investimento em imóvel.
Valor do investimento inicial
Em setembro de 2016, data de abertura de vendas do Brava Bueno, o preço da unidade de 2 quartos e 70 m² era de R$ 328 Mil para pagamento à vista. Este valor já considera o desconto de lançamento que foi aplicado na época.
Vamos considerar que o apartamento seja comprado à vista por um investidor na data de abertura de vendas. Para ter maior possibilidade de aluguel, nosso investidor optou por instalar um mobiliário básico estimado em R$ 30 mil. Ou seja, o valor final investido até a entrega em outubro de 2019 foi de R$ 358 Mil.
Valor de venda em 2021 – valorização do imóvel no período
Para avaliar a valorização do preço do imóvel pelo tempo, precisamos olhar para o preço atual de revenda de uma unidade similar à que nosso investidor hipotético comprou.
De acordo com nossa pesquisa de mercado, em setembro de 2021 uma unidade de 2 quartos e 70 m² para revenda custava R$ 550 Mil, também mobiliada e com uma vaga de garagem.
Assim, a rentabilidade bruta do imóvel desde o lançamento, em setembro de 2016, até setembro de 2021 foi de:
R$ 550mil (valor de revenda atual set-2021) – R$ 358 mil (valor total investido em set-2016) = R$ 192 mil (rentabilidade bruta total no período)
Ou seja, isso representa uma valorização total de 53% ou, considerando a valorização mês a mês, é o mesmo que dizer que o apartamento valorizou 0,72% ao mês.
Para se ter uma ideia se esse percentual é bom ou não, comparamos o que teria acontecido se o nosso investidor tivesse optado por aplicar o mesmo dinheiro em outros tipos de investimento bastante utilizados no mercado:
Rendimento com aluguel
Lembra que o nosso investidor optou por incluir móveis já na compra para facilitar o aluguel mensal da unidade?
Pois é! Além da valorização natural que ocorre ao imóvel, o aluguel é outra forma de rentabilidade que o investimento imobiliário pode proporcionar ao proprietário.
Para calcular a rentabilidade com aluguel, consideramos que o imóvel pode não estar alugado no período todo. Sendo assim, utilizamos a premissa de que o imóvel estaria alugado em 85% do tempo desde que foi entregue, em outubro de 2019.
Com base na média dos anúncios de aluguel em sites como Quinto Andar e Zap Imóveis, o preço médio de aluguel de um apartamento no Setor Bueno, nas mesmas condições de mobília e idade do prédio, é 2.750 Reais.
Esse valor recebido de aluguel significa um rendimento mensal de 0,61% sobre o montante total desembolsado para comprar e mobiliar o imóvel.
Agora você pode estar se perguntando: mas isso é ou não um bom rendimento com o aluguel mensal?
Para entender esse percentual, confira abaixo a tabela que baseia o cálculo de um bom rendimento com aluguel de imóveis.
Ou seja, nosso investidor que comprou a unidade de 70 m² e 2 quartos no Brava Bueno obteve um BOM rendimento também com aluguel.
Rentabilidade total: rendimento com aluguel + preço do imóvel
Uma das vantagens de investir em imóveis é ter o equilíbrio de distribuir o rendimento em duas fontes: além da valorização do imóvel propriamente, também aproveitar o rendimento com aluguel mensal.
Nos cálculos acima fizemos a matemática separada, com o objetivo de simplificar o raciocínio. Mas como as duas coisas contribuem para valorização total no período, para tomar a melhor decisão de investimento, precisamos saber o rendimento conjunto.
Veja como ficam os valores considerando a soma do rendimento com aluguel e com a valorização do apartamento:
Rendimento com valorização do apartamento (192 Mil) + rendimento com aluguel mensal desde a entrega (53 Mil) = 245 Mil
Rendimento do investimento no Brava Bueno X outras formas investimentos
Se ainda assim a dúvida entre investir em imóveis ou outros investimentos persistir, dá uma olhada nesse comparativo abaixo onde comparamos de forma detalhada o investimento no imóvel Brava Bueno versus as opções mais tradicionais de mercado:
Valorização imobiliária no Setor Bueno
Uma das características principais para a valorização do Brava Bueno é a sua localização. Isso faz com que não só esse empreendimento, mas outros imóveis na região também possam ser uma boa oportunidade de investimento.
Veja no gráfico abaixo, que traz o preço médio do metro quadrado no Setor Bueno desde junho de 2020, que o Setor como um todo tem apresentado uma valorização expressiva e acima da média dos outros bairros de Goiânia.
Segundo o Índice imobles©, que avalia os preços do metro quadrado nas principais regiões de Goiânia, o setor Bueno valorizou 22,8% desde junho de 2020, enquanto a média dos outros bairros capital valorizou somente 19,6%.
Em resumo: o histórico dos últimos anos mostra que o investimento em imóveis no Setor Bueno foi bastante rentável. Por isso, esse tipo de aplicação pode ser uma boa alternativa para quem busca taxas elevadas de rendimento mas não abre mão do nível de segurança de investir em imóveis.
Vale a pena investir em imóveis no Setor Bueno?
Entretanto, mesmo com todos esses dados e cenários otimistas, fica por sua conta decidir se vale a pena investir em imóveis no Setor Bueno. Afinal, os resultados finais dependem de uma boa estratégia.
Considere traçar uma tática baseada no seu montante disponível, alinhado com o seu perfil de investidor. Uma dica valiosa é utilizar ao longo do seu planejamento o cálculo ROI. A sigla significa Retorno Sobre Investimento e, através dela, é possível avaliar o custo benefício do investimento em questão.
Como obter sucesso em investimentos nesta parte da cidade?
Além disso, há outras alternativas as quais você pode recorrer para ser mais assertivo na sua aplicação. Algumas dicas são:
Escolha uma rua com potencial
A escolha da região tem papel importante para o desempenho final. Aposte em bairros com boa infraestrutura, disponibilidade de transporte, comércios e serviço. Assim, você tem mais chances de prosperar.
Estude bem o público alvo
Vale ressaltar que tudo isso deve estar atrelado ao público alvo que você escolher. Descubra quais as necessidades dele e procure por propriedades que atendam à elas.
Procure por imóveis com bom custo benefício
Por fim, não se esqueça de que quanto maior o lucro, melhor. Investir em imóveis na Zona Leste que estejam com preço vantajoso é o caminho ideal para uma boa receita no fim do mês.
SETOR BUENO. A MELHOR OPÇÃO PARA MORAR OU INVESTIR
Uma pesquisa recente da Ademi-GO (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás) revelou que a venda de imóveis acumula quatro anos consecutivos de alta e, mesmo com a pandemia de Covid-19, mantém seu ritmo de crescimento.
As vendas no primeiro trimestre de 2020 superaram o mesmo período de 2019: foram vendidas 1.742 unidades nos três primeiros meses deste ano contra 1.563 unidades do ano passado, uma alta de 11,5%. As taxas de juros mais baixas da história contribuíram muito para este cenário positivo.
Culturalmente, o brasileiro sempre investiu em imóveis para aluguel, por ser um investimento seguro. Agora, com os juros em queda e diante do cenário de que boa parte dos investimentos conservadores deve ter um retorno real negativo — ou seja, descontando a inflação – o investimento em imóveis, além de seguro, passou a ser muito rentável.
Valorização do metro quadrado
Com o lançamento recente de 389 unidades, o Setor Bueno, em Goiânia, desponta como favorito para se investir ou morar. Avaliado em R$ 5.984 o metro quadrado médio do Setor Bueno é o quarto mais bem cotado de Goiânia. Veja quadro.
– Setor Marista: R$ 6.452
– Setor Oeste: R$ 6.083
– Alto da Glória: R$ 6.024
– Setor Bueno: R$ 5.984 metro quadrado médio
– Jardim Goiás: R$ 5.875
– Nova Suíça: R$ 5.801
– Park Lozandes: R$ 5.459
– Vila Maria José: R$ 5.442
– Jardim América: R$ 5.298
– Setor Pedro Ludovico: R$ 5.102
O Setor Bueno é considerado um dos bairros mais seguros de Goiânia. Além disso, possui excelentes escolas, universidades e é abastecido por uma grande variedade de serviços que tornam o dia a dia mais fácil e agradável, como restaurantes, supermercados, bares, cafeterias, sorveterias, farmácias abertas 24 horas. Apresentamos a seguir quatro dos principais motivos que tornam o Setor Bueno um dos mais procurados da cidade para morar e investir.
Segurança
O Setor Bueno concentra um trabalho intenso da segurança pública. Como é uma região de grande circulação de veículos e pessoas, o trabalho da polícia é reforçado e permite que os moradores transitem em segurança. Nos parques e próximo ao Goiânia Shopping, por exemplo, principalmente à noite, é possível ver viaturas em pontos estratégicos e também algumas circulando em todo o bairro.
Comodidade
A região abriga escolas, universidades e uma variedade imensa de comércio, desde utensílios para casa, supermercados, lanchonetes, cafeterias, padarias, creches, revenda de automóveis, bares, restaurantes, academias, pet shops, entre tantos outros.
Espaços para vida saudável
Uma das maiores ciclovias de Goiânia cruza o bairro. Moradores podem fazer cooper e corridas no Parque Vaca Brava. As praças T-25 e T-23 são convidativas áreas de convívio familiar e prática de exercícios ao ar livre. Os espaços são tranquilos e bastante preservados.
Extensa área verde
Morar no Setor Bueno é estar em contato com a natureza. O bairro é extremamente arborizado e conta com um dos parques mais famosos e conhecidos do estado, o Vaca Brava. Por toda a sua extensão é possível ver árvores e elementos naturais que permitem aos visitantes uma experiência de viver bem, com saúde e proximidade da natureza.
Vaca Brava: um dos melhores parques para lazer em Goiânia
Um dos maiores destaques do Setor Bueno e da cidade de Goiânia, é o Parque Vaca Brava. O espaço foi criado em 1951 e, em 1985, por decreto municipal, o Parque virou uma APA - Área de Proteção Ambiental. No local, existem algumas nascentes de água que passaram por recuperação nos anos 80, pois na época havia construções em cima.
Nos dias atuais, o Parque Vaca Brava é um dos maiores pontos de descanso e lazer da cidade, contando com, aproximadamente, 80 mil metros quadrados de área total, diversas espécies de mata nativa e um extenso lago com animais aquáticos.
Além disso, o espaço também é perfeito para quem tem filhos ou pets, por conter amplas áreas com gramado, ideais para aproveitar a vista, descansar e brincar.
O local também serve de palco para diversas atividades culturais promovidas em datas comemorativas, como o aniversário da cidade e o Natal. Além disso, no parque também ocorrem atividades coletivas como grupos de caminhada e corrida. Vale dar uma passada por lá para acompanhar!
Imóvel abaixo do preço da região: o que você precisa saber para investir?
O imóvel abaixo do preço da região faz parte de uma das teses de investimento mais comuns no mercado imobiliário. Quer começar a investir em imóveis ou está procurando aprofundar seus conhecimentos sobre o assunto? Entenda como funciona esta tese.
O que significa dizer que um imóvel está abaixo do preço da região?
Dentro de uma determinada região, que pode ser um bairro ou um raio delimitado por você, o conjunto de imóveis existentes tem uma distribuição estatística de preços. Quando tomamos uma única tipologia de apartamentos, por exemplo, apartamentos de dois dormitórios, conseguimos extrair algumas dessas medidas de estatística descritiva e comparar cada um dos imóveis ofertados com o conjunto comparável de apartamentos do mesmo tipo, na mesma região.
Quando então comparamos valores de metro quadrado, e identificamos as unidades que estão abaixo da mediana da região, encontramos os imóveis que, potencialmente, são bons candidatos para um investidor que busca oportunidades de compra abaixo do preço da região.
Cabe ressaltar que, por conta da variedade de fatores que um imóvel pode ter, nem sempre a comparação de preços pode ser feita de forma direta. Por vezes, vários detalhes podem fazer toda a diferença. Alguns exemplos são:
- andar do imóvel;
- posição em relação ao sol;
- serviços do condomínio;
- quantidade e tamanho das janelas;
- qualidade dos reparos estéticos, como maçanetas recém-trocadas e pintura;
- entre outros.
Curiosamente ou não, também é aí que se encontram oportunidades de valorização da propriedade para revenda.
O imóvel que está abaixo do preço da região normalmente é o que contém o potencial para este ganho. Contudo, é primordial identificar algumas questões sobre ele, como o que faz com que ele tenha o preço reduzido e se é possível obter lucro depois de melhorá-lo.
O que pode diminuir o valor do imóvel no mercado?
Estado do imóvel
O estado do imóvel trata desde questões estruturais até reparos estéticos ou superficiais. Quando se trata de imóveis de baixo preço com potencial de valorização, em boa parte das vezes a necessidade é por uma reforma mais completa. Isto ocorre porque as casas e apartamentos são, em sua maioria, usados. Ou seja, possuem uma idade maior de construção.
Como esta revitalização exige planejamento, despesas e acompanhamento, ocorre um “desconto” no preço do imóvel para compensar isso.
Taxa de condomínio
O valor da taxa condominial pode ser um impeditivo relevante. Quando está muito além do que os compradores pretendem e conseguem pagar por mês, torna-se difícil vender o imóvel. Em imóveis usados com idade maior, ocorre de os reajustes de valor do condomínio crescerem significativamente, especialmente por conta de necessidades de manutenção.
Entorno
Há situações em que imóveis antes valorizados vão se depreciando por conta do entorno. Isto pode acontecer devido ao aumento da violência, à perda de serviços e locais de lazer, enchentes, entre outros.
Documentação
Problemas com documentação podem anular e impedir a venda do imóvel. Quando isso acontece por conta de dívidas pendentes do imóvel, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e contas de água e energia, por exemplo, é possível que o comprador assuma o valor da dívida, tendo “desconto” no imóvel.
Pressa
Se o proprietário da casa ou do apartamento precisa vender o imóvel com mais urgência, é possível que coloque um preço menor para acelerar a venda. São achados interessantes para revender, principalmente porque exigem pouca ou nenhuma modificação. Entretanto, neste caso, é essencial que seja feita uma boa avaliação das condições do imóvel. Há situações em que o proprietário pode tentar esconder problemas estruturais da propriedade.
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