6 conceitos que você deve conhecer para investir em imóveis.
Todo investidor que pretende investir em imóveis já ouviu tudo isso. Mas entender o que esses termos querem dizer na prática, e como realizar os seus cálculos, pode ser um pouco mais complicado do que parece.
Apesar disso, é importante que qualquer um que queira investir em imóveis entenda esses conceitos para que possa se preparar e fazer boas aplicações – e nós listamos os mais importantes a seguir. Acompanhe.
Conceitos que você deve conhecer para investir em imóveis
1. Lucratividade
A lucratividade representa os ganhos imediatos do negócio durante um período específico. Ou seja, é o cálculo do ganho após o desconto de todos os gastos iniciais.
Para entender este cálculo, pense no seguinte exemplo: em determinado mês, uma loja vendeu 100 sanduíches, a R$10 cada. Porém, desse valor recebido, é necessário descontar o custo dos ingredientes (R$2), a mão de obra (R$2) e a carga tributária (R$0,50). Após realizados os descontos, o lucro líquido recebido em cada sanduíche é de R$5. Assim, dos R$500 de receita bruta, o lucro será de R$250.
A lucratividade também pode ser analisada em pontos percentuais – dividindo o lucro líquido pela receita bruta e multiplicando o resultado por 100. Nesse exemplo, a divisão dos R$250 de lucro pelos R$500 de receita bruta resultaria em uma lucratividade de 50%.
Para quem quer investir em imóveis, o cálculo é o mesmo: devem ser analisados os custos sobre o imóvel – como gastos com a manutenção, tributação, ou outras possíveis despesas – e retirados do retorno financeiro recebido. Assim, você saberá a sua margem de lucro e se o retorno está compensando o investimento, ou seja, se o negócio está sendo bem-sucedido ou não.
2. Rentabilidade
A rentabilidade pode ser compreendida como o retorno sobre um investimento, em pontos percentuais. O seu cálculo também é bastante simples: deve-se dividir o valor do lucro líquido pelo investimento total, multiplicando o resultado por 100.
Imagine que você fez um investimento de R$100 mil e, após alguns meses, resgatou R$110 mil. Isso significa que a sua aplicação alcançou uma rentabilidade de 10%.
No caso de quem quer investir em imóveis, veja esse exemplo: se você comprou um imóvel por R$18 mil e fez a sua venda por R$250 mil após dois anos – considerando um gasto de manutenção de R$20 mil nesse período – o lucro líquido do negócio foi de R$50 mil para um investimento de R$200 mil, resultando em uma rentabilidade de 25%.
Já para os investidores que desejam investir na locação, a rentabilidade tem potencial de ser ainda maior em longo prazo: pense em um imóvel de R$150 mil que gera uma renda de R$2 mil de aluguel por mês. Isso quer dizer que a sua rentabilidade é de 1,5% ao mês, o que pode parecer pouco.
Porém, apesar do seu tempo de retorno parecer ser maior, a rentabilidade ainda é melhor do que o caso anterior: em 2 anos, a rentabilidade neste mesmo período é de 36%.
3. Tempo de retorno do investimento
Antes de fazer a aplicação do dinheiro em qualquer investimento, é muito importante calcular o seu tempo de retorno – que é a expectativa do prazo necessário para que o investimento seja capaz de compensar financeiramente o valor aplicado.
Para quem quer investir em imóveis, o cálculo deve ser feito de acordo com o objetivo da sua aplicação. Se o propósito de investir em imóveis é comprar uma propriedade para tornar a vendê-la após um período de valorização, deve ser estipulado o tempo para a revenda, para, então, calcular os custos da compra, tributação, documentação e manutenção do imóvel durante este prazo – e comparar com o valor de venda estipulado após a valorização para descobrir sua real rentabilidade.
Para casos de locação, deve ser realizado o cálculo da rentabilidade do aluguel, considerando, também, os gastos com tributação, manutenção e possíveis reformas. No exemplo apresentado anteriormente, um imóvel locado apresentava 1,5% de rentabilidade mensalmente. Isso representa uma rentabilidade de 18% ao ano – o que significa que serão necessários 5 anos e meio para que o valor do aluguel compense o montante investido inicialmente.
4. Liquidez
Uma das desvantagens comumente apresentadas para investir em imóveis é a baixa liquidez, ou seja, a facilidade com que o investidor consegue se desfazer do seu investimento, voltando a ter a posse do dinheiro sem perdas significativas.
Imóveis podem demorar um pouco a ser vendidos por representar um alto investimento inicial. Por isso, não é incomum encontrar imóveis sendo vendidos por preços abaixo de seu valor de mercado, porque o proprietário precisa do dinheiro rapidamente.
No entanto, a liquidez do imóvel varia muito de caso a caso, sendo bastante alta em áreas bem valorizadas. Além disso, é possível evitar perdas no momento da venda com o correto planejamento do investimento – evitando a necessidade de baixar o valor da propriedade por não estar preparado financeiramente para enfrentar imprevistos.
5. Mercado imobiliário
O mercado imobiliário engloba todas as transações que remetem aos terrenos e suas edificações. Ele oscila em ciclos de aquecimento e resfriamento, de acordo com as variações de demanda e oferta e com a situação da economia: momentos de economia aquecida e baixa nos juros aumentam o poder de compra das pessoas, o que faz com que a demanda também cresça – agitando o mercado imobiliário e valorizando o preço dos imóveis.
6. Inflação
A inflação caracteriza o contínuo aumento geral do nível dos preços, em pontos percentuais. Ou seja, ela traduz a média da variação dos preços na economia.
Quanto mais a inflação aumenta, menor o poder de compra que o dinheiro tem: se inicialmente uma bala custa R$0,20, você pode comprar 5 unidades com o valor de R$1. No entanto, se ao final do ano ocorrer uma média de 10% de inflação, isso significa que a bala estará custando R$0,22 – então, agora, você seria capaz de comprar apenas 4 balas com o mesmo R$1.
Esse processo acontece todos os anos, diminuindo o poder de compra e acarretando em vários reajustes, como o do salário mínimo, por exemplo. O investimento em imóveis é uma ótima forma de o investidor proteger o seu dinheiro contra a inflação, pois os imóveis possuem valor intrínseco, ou seja, não desvalorizam com a inflação, tendo seu preço sempre corrigido de acordo com o mercado. Assim, você tem a segurança de que o valor do seu imóvel está seguro contra as oscilações do poder de compra do mercado.
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