Apartamento na planta: uma alternativa lucrativa?
Antes de mergulharmos nessa modalidade de investimento, é importante contextualizar um pouco do mercado para deixar claro como chegamos até aqui.
Tradicionalmente, o investimento em imóveis é considerado muito seguro: se você nunca ouviu o “Quem compra terra não erra”, provavelmente ouvirá esta expressão alguma vez na vida.
Há muitas pessoas que crescem ouvindo em conversas de família que os imóveis são investimento em algo concreto, em que você pode tocar, e por isso sempre estarão lá, ao alcance da vista e de suas mãos!
Visto desta forma por muitos anos, o investimento em imóveis costumava ser o porto seguro de investidores mais conservadores, com intuito de manter o seu patrimônio intacto e protegido da inflação.
Nos últimos anos, o perfil do investidor imobiliário vem se transformando em uma mistura bombástica desse investidor que comprava imóveis para proteger seu patrimônio e de um investidor com mais apetite ao risco, que quer ganhar com a alta dos preços.
Logo, muitos passaram a investir adquirindo apartamentos na planta, mas não para proteger o seu capital.
O objetivo almejado por esta espécie híbrida de investidores é comprá-los na planta e revendê-los, de preferência antes da sua conclusão, e lucrar com a valorização do mesmo.
Comprar apartamento na planta: uma alternativa lucrativa para aumentar o seu patrimônio?
Para exemplificar, apresento o raciocínio do investidor que recém aderiu a esta estratégia da compra de apartamentos na planta para revenda de forma simplificada:
“Adquiro um imóvel na planta por R$ 100.000,00.
Pago, durante a obra, R$ 30.000,00.
Minha estimativa, é de que o imóvel valorize, antes de ficar pronto, até os
R$ 130.000,00.
Assim, se eu investir R$ 30.000,00 durante a obra, e o imóvel valorizar mais R$ 30.000,00, este investimento pode me render até 100%.”
Resumindo na forma de conta, para ficar bem claro, o raciocínio é este aqui:
| Valor de revenda | R$ 130.000,00 |
| (-) Valor de aquisição | – R$ 100.000,00 |
| Lucro | =R$ 30.000,00 |
| Valor investido | R$ 30.000,00 |
| Lucro mais valor investido, ou: dinheiro no meu bolso. | R$ 60.000,00 |
| Logo, retorno % é de: | 100% |
CUIDADO! Saiba por que este raciocínio é falho.
Normalmente, quem faz o raciocínio acima, está prontinho para cair em uma das maiores armadilhas do mercado imobiliário, que é a ilusão do dinheiro fácil e rápido ao investir em imóveis na planta.
Veja alguns dos erros que, via de regra, estão ocultos no raciocínio acima:
- Não considerar que, normalmente, há uma corretagem a ser paga na revenda. Até mesmo investidores experientes, acostumados a vender seus imóveis, consideram o investimento na corretagem, pois sabem que precisam de velocidade de venda na modalidade de apartamentos na planta e que dificilmente terão esta velocidade tentando vender sozinhos.
- Não considerar que quando você paga apenas uma parte do imóvel durante a obra, no caso do exemplo 30%, os outros 70% são corrigidos mensalmente pelo INCC-M, que saem do seu lucro, da sua conta. – Dá uma olhadinha no histórico do INCC-M AQUI. No acumulado de 2015, a cada R$ 100.000,00 que você devia, passou a dever mais R$ 7.217,00. Considerando o lucro previsto acima, de R$ 30.000,00, estes R$ 7.217,00 representam aproximadamente 24% a menos de lucro.
- Não levar em conta o risco de não revender antes do final da obra, neste caso, o saldo devedor com a construtora deve ser quitado na entrega das chaves, logo após a obtenção do habite-se.
- Alguns investidores acabam não tendo condições de quitar o saldo devedor, nem de financiar o valor em um banco, pois não tem renda suficiente. Acaba que o investidor fica obrigado a fazer um distrato com a incorporadora, amargando multas altíssimas.
- Não avaliar se o preço do imóvel tem espaço para valorização em relação a imóveis semelhantes prontos na mesma região.
Estes são apenas alguns dos pontos ocultos.
Depois de entrar no negócio, o investidor começa a se questionar onde foi que errou, muitas vezes tarde demais.
Então no que eu devo prestar atenção?
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Potencial de valorização
Por fim, um investidor precisa ficar sempre de olho no potencial de valorização dos imóveis e procurar por regiões que têm a tendência de crescimento nos próximos anos. É dessa forma que você pode maximizar a lucratividade das suas operações.
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