Distrato de imóvel: o que acontece se eu desistir da compra?

8 Práticas Comprovadas Para Evitar o Distrato Imobiliário.

Como se fosse um fantasma que reaparece, o distrato imobiliário volta a assustar construtoras e incorporadoras em 2020.

É mais um efeito colateral da pandemia da Covid-19, que provoca milhares de vítimas e também coloca na UTI a economia do País. Isso ressuscita antigas preocupações dos empreendedores, diante da ameaça de uma nova onda de desistências de compra de imóveis na planta.

A Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, tinha colocado um freio nos distratos, que vinham atingindo níveis absurdos há alguns anos. No entanto, com a quebradeira de empresas decorrente da crise do coronavírus, aumenta o desemprego e cai drasticamente a renda dos consumidores adquirentes de imóveis.

Por isso, administradores mais precavidos já se preparam para um novo crescimento dos distratos. Você também precisa estar atento a essa situação, que pode ter graves consequências para os negócios.

Neste artigo você vai ver que há maneiras de se prevenir e sobreviver a mais esse desafio que a construção civil enfrenta.

Distrato imobiliário já levou muitas empresas à falência

A desistência da compra de imóveis na planta chegou a atingir de 30% a 50% dos negócios das grandes construtoras e incorporadoras no auge da recessão, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a CBIC.

Nestes níveis, os distratos trazem sérios problemas para os empreendimentos. Por exemplo, a liberação dos financiamentos está condicionada à evolução das obras e também ao volume das vendas das unidades.

Mas se acontecem muitos distratos, as metas de vendas para o empréstimo não são alcançadas. Por causa disso acontece a suspensão do financiamento, que precisa ser renegociado, provocando atrasos nas construções ou até mesmo a sua suspensão.

Esse foi um dos principais motivos da falência de muitos negócios. Apenas no ano de 2016, 3.972 empresas da construção civil fecharam suas portas, segundo dados do IBGE.

No mesmo ano, 430 mil postos de trabalho foram eliminados e milhares de pessoas ficaram desempregadas no setor. Isso mostra muito bem o estrago que causaram os distratos, a ponto de provocarem uma forte reação do setor exigindo a mudança da legislação.

Como disse o presidente da CBIC, José Carlos Martins:

“Desfazimento unilateral das promessas de compra e venda de imóveis, o distrato tornou-se um vetor de forte insegurança jurídica para o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos. Não apenas impôs prejuízos a muitas empresas, como também colocou em risco o patrimônio de compradores adimplentes.”

Lei reduziu distratos em 32,4%

Como resultado dessa mobilização de construtores e incorporadores, surgiu a Lei 13.786, mais conhecida como a Lei dos Distratos. A partir dela romper o contrato de compra passou a custar muito caro. Segundo a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), já em 2019 diminuiu 32,4% o número de distratos no País.

Há três novidades importantes no texto dessa lei. O artigo 35-A inclui nos contratos o quadro-resumo, que detalha muito bem as condições do contrato firmado. Voltaremos a falar sobre ele mais adiante.

O artigo 43-A, por sua vez, traz a cláusula de tolerância, que admite atrasos de até seis meses na entrega dos imóveis, sem a construtora precisar pagar multa ao comprador. Após esse prazo, o cliente pode rescindir o contrato e todos os valores já pagos são devolvidos com correção, mais uma multa em até 60 dias.

Multa de 25% a 50% para quem desiste da compra

Já o artigo 67-A determina de 25% a 50% de multa sobre os valores já pagos em caso de desistência da compra por iniciativa do comprador, ou seja, no distrato.

A taxa menor, de 25%, acontece quando o empreendimento está em nome da própria incorporadora. Neste caso, a diferença será devolvida ao desistente em até 180 dias ou logo após a venda da unidade.

São cobrados 50% de multa quando o empreendimento está subordinado ao patrimônio de afetação, isto é, não faz parte do patrimônio da incorporadora, porque tem CNPJ e contabilidade próprios.

Embora seja raro, é importante ressaltar que o desistente pode eximir-se da multa quando encontrar um comprador substituto. Basta que este seja devidamente aprovado, por sua capacidade financeira e econômica, pelo incorporador.

Modelo de Distrato Imobiliário

Para que você entenda melhor e tenha em mãos esse documento completo, sugiro a você o nosso Modelo de Distrato de Compra e Venda de Imóvel. Não existe um modelo oficial e nem regras obrigatórias, por isso sua elaboração pode ser demorada, complexa, e costuma gerar muitas dúvidas.

Mas nosso modelo foi muito bem estudado e vem adequado a todas as normas mais praticadas no mercado, com as precauções legais necessárias e indispensáveis. Ele vai agilizar os processos de contratos da sua empresa e garantir que todos os aspectos de distrato foram considerados.

Ou seja, vai lhe poupar bastante tempo e muitas dores de cabeça.

Alívio para as construtoras e incorporadoras

A nova legislação dos distratos teve impacto positivo nas transações e trouxe grande alívio às construtoras e incorporadoras, que experimentaram um reaquecimento dos negócios.

O Estado de São Paulo noticiou em fevereiro desse ano que:

“Regras legais recentes têm inibido os distratos, e este tem sido um fator de estímulo aos lançamentos de imóveis. Isto significa dinheiro novo investido na construção, contribuindo para o emprego e a formação de capital, além de movimentar a cadeia produtiva da habitação.”

No entanto, em março o País começou a enfrentar a pandemia e um novo cenário se apresentou, bastante preocupante. Com isso, a inadimplência e os distratos vão voltar a aumentar, acredita a advogada Dayana Dallabrida, sócia e coordenadora da área de contratos e estruturação de negócios do escritório VG&P Advogados.

“Muitos adquirentes, sem alternativas, não sustentarão seus compromissos financeiros e se obrigarão a desistir dos contratos. A Lei do Distrato não impedirá esse efeito, mas entregará importantes salvaguardas para as incorporadoras sustentarem seus projetos financeiros”, diz ela.

Nestas circunstâncias é melhor prevenir do que remediar, conforme a sabedoria popular. Então, o que você pode fazer para evitar ou diminuir, pelo menos, os distratos nas seus negócios? É o que você vai ver agora, com recomendações muito práticas.

8 práticas comprovadas para evitar o distrato de imóveis

Não existe uma fórmula milagrosa, mas como disse a advogada, o empreendedor tem agora a lei do seu lado. O melhor e o que todos esperam é não chegar a esse ponto, uma vez que o distrato significa perdas para quem compra e para quem vende.

Sempre o mais indicado é lançar mão de todas as alternativas possíveis para garantir o cumprimento dos contratos. Então, siga isso como um manual:

1- Seja muito claro e transparente no contrato

Quem atua há bastante tempo no ramo sabe como as pessoas, muitas vezes, são desatentas aos detalhes dos contratos. Por isso, é fundamental que seu pessoal de marketing e vendas transmita com toda a clareza aos clientes as condições da compra e o que estão adquirindo.

A própria Lei do Distrato, ao exigir o quadro-resumo, definiu todos os itens que devem ser incluídos no documento.

São eles:

O preço total a ser pago pelo imóvel;
O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador;
As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
As informações sobre o direito de arrependimento do comprador, previsto no Código de Defesa do Consumidor, em contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador;
O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

2- Faça uma avaliação muito criteriosa dos compradores

A pressa ou necessidade de efetivar as vendas não deve fazer a empresa fechar os olhos para a eventuais fragilidades nas condições de pagamento dos clientes, especialmente neste momento. Faça uma avaliação e seleção muito criteriosa dos compradores, verificando suas possibilidades reais de assumir um compromisso tão sério quanto a compra de um imóvel.

Cumpra todas as etapas da avaliação, confira o CPF junto à Receita Federal, SPC, Serasa e Perfil Econômico dos clientes. Deixe também cada cliente muito à vontade para recuar do seu interesse, caso ache que não terá condições de honrar os pagamentos futuramente.

Nas condições atuais, nessas crise toda, não force a barra com quem diz que não está em condições de pagar, é muito provável que esteja dizendo a verdade.

3- Explique bem a lei do distrato

Embora já conste no contrato, dedique algum tempo para explicar bem ao cliente o que é e quais são as consequências do distrato, o que ele tem a perder nesse caso. Especialmente, as multas de 25% ou 50% do que já tiver pago. Assim, com certeza, ele vai pensar melhor antes de assinar qualquer documento.

4- Alerte para o comprometimento máximo de 30% da renda

Lembre-se também de ressaltar ao comprador que uma parte considerável da sua renda será comprometida por um longo prazo com os pagamentos do imóvel.

Alerte que o recomendável é que as parcelas não superem 30% da sua renda mensal, pois acima disso aumenta bastante o risco da inadimplência.

5- Recomende uma reserva financeira para as parcelas

Também lembre ao cliente que o ideal é ter uma reserva financeira para garantir a cobertura das parcelas, em alguma situação de emergência. O recomendável é manter um valor equivalente a quatro ou cinco parcelas, pelo menos, em algum investimento com liquidez, como a poupança ou Tesouro Selic.

A possibilidade de ter ou não essa reserva deve ser um elemento considerado pelo comprador, na sua avaliação da conveniência de realizar o negócio. Para quem vende, é uma garantia a mais de receber e assegurar a continuidade do contrato.

6- Entregue o que prometer, não prometa o que não puder entregar

Você só deve se propor a entregar o que realmente conseguir fazer. Não prometa facilidades que não esteja seguro de cumprir, por isso só negocie dentro das margens pré-definidas para as vendas.

Não pode acontecer de o comprador apresentar como pretexto para uma ruptura de contrato alguma cláusula ou promessa que não tenha sido cumprida da parte da incorporadora. Nem tampouco pode acontecer de haver algum detalhe importante do empreendimento diferente do que constava no contrato e no material de divulgação.

Isto é, cumpra a sua parte. Nos contratos bilaterais, onde ambos assumem um compromisso, uma das partes não pode exigir que a outra faça sua obrigação sem ter feito a sua própria obrigação. Por outro lado, se o cliente recebeu tudo como foi combinado terá satisfação ao cumprir seus pagamentos. Ou terá de aceitar, sem maiores discussões, as consequências previstas no distrato.

7- Faça um diagnóstico dos distratos, descubra um padrão neles

Como em todos os problemas, deve-se buscar as causas dos distratos para encontrar as soluções a fim de evitá-los. Por isso, assim que você tiver ocorrências de rompimento de contratos procure encontrar um padrão sobre os motivos e o perfil dos compradores nesses casos. Assim, será mais fácil identificar com antecedência as situações de maiores riscos dos novos clientes.

Neste sentido, é interessante você saber que, no auge dos distratos, dois perfis apresentavam maior incidência: os investidores e os adquirentes de imóveis de médio e alto padrão.

Um estudo da Abrainc e Fundação Getúlio Vargas mostrou que os investidores veem no mercado imobiliário um paralelo com o mercado financeiro. Isto é, esperam a valorização do imóvel para depois vendê-los com ganhos significativos.

Já os patrimonialistas são as pessoas que compram o imóvel para sua moradia ou para alugá-lo a terceiros. Dentre os dois tipos, é o investidor o mais propenso a fazer o distrato, aponta o documento. Isso acontece quando o investidor vê frustrada sua expectativa de valorização do imóvel ou se depara com a possibilidade de ganhos mais rentáveis em outras áreas.

Outro levantamento apontou que os distratos nos empreendimentos de médio e alto padrão chegaram a 42,3%, enquanto na faixa de menor renda, do programa Minha Casa Minha Vida, ficaram em 16,8%.

8- Invista na negociação pré-distrato

Mesmo depois que o cliente já apresentou sua decisão de fazer o distrato e quiser encaminhar a sua formalização, uma última tentativa ainda pode ser feita. No momento dos cálculos dos custos da suspensão da compra, do valor da multa, pode-se acenar com possibilidades como retirar alguma customização da unidade, a fim de barateá-la.

Outra alternativa, quando for possível, é a troca do imóvel por outro de menor preço.

Nada disso sendo possível é hora de assinar a rescisão, cancelando o contrato de compra/venda. Em seguida, a unidade volta ao estoque da incorporadora para encaminhar sua venda outra vez.

Mais preparados para enfrentar o distrato imobiliário

Devemos concordar que é extremamente desagradável que isso volte a ser um problema tão grave para o setor. Mas surgiu uma nova realidade, trazida pela pandemia, que traz de volta a questão e é melhor estar prevenido.

Porém, há um dado positivo que é a vigência da Lei do Distrato, pois com ela as empresas têm muito mais garantias a seu favor do que nas crises anteriores. Então, tenha pleno conhecimento dessa legislação e prepare sua equipe para ter mais atenção em relação a possíveis distratos.

Mas e você, o que pensa sobre o assunto? Deixe seu comentário abaixo, vai ajudar outros leitores e tornar a conversa mais rica e produtiva!

O distrato do imóvel é a rescisão de um contrato de compra de imóvel, regulamentada pela Lei nº 13.786/2018. Para realizá-lo, é necessário formalizar a desistência, podendo haver multas de até 50% dependendo do regime do empreendimento. Além disso, a lei garante a devolução de valores pagos em caso de atraso na obra superior a 180 dias.

Sabemos que ninguém compra um imóvel pensando em desistir da compra. No entanto, entender como ocorre o processo de rescisão contratual, as consequências para o comprador e, principalmente, quanto do valor pago será restituído pode trazer mais segurança antes de assinar o contrato. Afinal, informação é poder, não é mesmo?

Por isso, neste conteúdo, vamos explicar as principais características da Lei do Distrato, o instrumento legal que ampara a desistência da compra.

O que é a Lei do Distrato?

Esta Lei de nº 13.786/2018, promulgada em 2018, veio em resposta a um contexto de insegurança jurídica que pairava sobre os distratos imobiliários até então.

Carente de uma legislação específica, as questões relacionadas à dissolução dos contratos estavam constantemente em discussão nos tribunais, ficando a cargo do judiciário delimitar caso a caso qual percentual deveria ser restituído ao comprador pela construtora no momento do distrato. Uma insegurança bilateral: construtoras sofriam com gastos inesperados de devolução de capital, compradores sentiam-se injustiçados sobre os valores a eles garantidos.

Além do impasse sobre o percentual a ser restituído ao comprador, outras questões até 2018 não estavam formalizadas: no caso de atraso da obra, o comprador pode desistir da compra? A partir de quanto tempo de atraso? E se o problema for a inadimplência do comprador, como proceder?

Se você também tem dúvidas sobre essas, e outras questões referentes a desistência da compra de imóvel, confira os principais pontos implementados pela Lei do Distrato Imobiliário abaixo.

Prazo de tolerância para conclusão das obras de 180 Dias

Caso o seu imóvel na planta atrase a conclusão de obras em até 180 dias, ele ainda está dentro da tolerância prevista por lei e, por isso, não é possível fazer o distrato de compra sem pagar as multas previstas em contrato.

Ou seja, desde que previsto em contrato, não será possível desfazer o acordo por conta de atraso na obra dentro desse período, nem mesmo exigir o pagamento de qualquer penalidade ao incorporador.

Possibilidade de distrato e multa por atraso de entrega

Caso o imóvel ainda não tenha sido entregue após os 6 meses de atraso previsto na Lei do Distrato, o comprador poderá rescindir o contrato e receber a restituição de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, em até 60 dias corridos a partir da resolução.

Caso o comprador opte em manter a compra, a incorporadora deverá pagar indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Direito de arrependimento do comprador de até 7 dias

O direito ao arrependimento do comprador está estabelecido no Código de Defesa do Consumidor, porém, a lei do distrato imobiliário acabou pautando esse direito, exigindo que essa informação seja exposta no quadro-resumo do contrato de compra e venda.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, se o contrato é feito em estandes de venda ou locais diversos da sede e estabelecimentos comerciais da própria incorporadora ou loteadora, o comprador pode desistir da compra dentro de 7 dias após a assinatura do contrato, sem sofrer qualquer penalidade.

Porém, quando o contrato é selado direto com a incorporadora/loteadora, a empresa pode conceder ou não o direito ao arrependimento. Ou seja, nessas condições, as incorporadoras não são obrigadas a aceitar o que está previsto no Código de Defesa do Consumidor.

Multa de rescisão por parte do comprador

Outro tópico polêmico definido pela Lei do Distrato é o valor retido como multa no caso do distrato do imóvel pelo comprador.

Ou seja, se o comprador optar por interromper a compra do imóvel por motivação própria, a multa pode ser de até 25% dos valores pagos nos empreendimentos normais e de até 50% dos valores pagos aos empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação, que acontece quando o terreno onde a obra será construída tem direitos e deveres a ele vinculados, possuindo regras específicas na relação entre fornecedores e compradores das unidades, visando a finalização da obra em primeiro lugar.

Porém, vale lembrar que é bastante comum os empreendimentos serem incorporados sob o regime de patrimônio de afetação e que, portanto, geralmente a multa será de 50% dos valores pagos até o momento do distrato.

Já no caso dos lotes, a multa será de até 10% sobre o valor atualizado do imóvel e não o valor total pago pelo comprador - o que pode deixar o adquirente no prejuízo.

Taxa de fruição para imóveis que já estão sendo utilizados

Agora, caso o comprador já esteja utilizando o imóvel no momento do distrato, sendo ele ocorrido por conta da inadimplência do comprador ou por conta da dissolução do contrato por parte do comprador, as incorporadoras e loteadoras podem cobrar a chamada “taxa de fruição” pelo fato do imóvel ter sido utilizado pelo comprador antes do distrato.

A taxa funciona como um “aluguel”, já que o bem esteve sob a posse do comprador por um período. No caso das incorporações, a taxa de fruição cobrada será de 0,5% do valor atualizado do contrato, enquanto no caso dos loteamentos a taxa cobrada é de 0,75%, também do valor atualizado do contrato.

Mesmo antes da promulgação da Lei do Distrato, a taxa de 0,5% já costumava ser cobrada nessas situações.

Vale lembrar que a taxa de fruição pode ser cobrada a cada dia de atraso na restituição do imóvel à incorporadora ou ao loteador. Por isso, fique atento aos prazos, ok?

Implementação do Quadro-Resumo nos contratos de compra e venda

Com a intenção de reduzir o volume de distratos, a Lei do distrato também implementou algumas mudanças nos contratos de compra e venda.

Afinal, o desconhecimento de detalhes das condições de pagamento, do processo de construção e até mesmo da unidade adquirida é considerado um dos principais motivos para o distrato.

Por isso, a lei implementou o “Quadro-Resumo”, uma espécie de recurso para tornar mais compreensíveis as obrigações contratuais do cliente, bem como as consequências do encerramento precoce do negócio.

Assim, antes mesmo das cláusulas contratuais da compra e venda de uma casa, apartamento ou lote entre incorporadora/loteador e cliente final, é necessário ter uma tabela contendo um resumo das principais informações presentes no documento.

O “Quadro-Resumo” deve conter o

Preço total do imóvel
Condições de pagamento
Valor de corretagem
Consequências da dissolução do contrato
Penalidades aplicáveis
Prazo para devolução de valores e
Taxas de juros.

Além de informações acerca da possibilidade do direito de arrependimento, prazo de quitação, informações acerca dos ônus envolvendo o imóvel, dados do imóvel, termo final para obtenção do Habite-se e efeitos contratuais previstos pela Lei do Distrato de Imóvel.

Importante: na ausência de qualquer um dos tópicos do Quadro-Resumo, a empresa emissora do contrato pode retificá-lo em um prazo de 30 dias. Se a retificação não ocorrer, o contrato pode ser anulado pelo adquirente, por justa causa e, portanto, com a restituição de valores pagos e multa. Além disso, o Quadro-Resumo deve ser assinado pelo comprador.

Distrato imobiliário em números

De acordo com relatório de março dos Indicadores Abrainc-Fipe, o perfil dos imóveis com maior taxa de distrato é bem delimitado. Nos últimos 12 meses 74,6% dos distratos realizados foram no programa Minha Casa Minha Vida (antigo Casa Verde e Amarela), seguido de empreendimentos de médio e alto padrão (22,4%).

Principais motivos para o distrato imobiliário e como evitá-los

Falta de informação sobre a compra

Motivo que levou a criação do Quadro-Resumo nos contratos, o desconhecimento sobre taxas e condições da compra é uma das principais razões para a dissolução do negócio depois do contrato assinado.

No caso da compra de apartamentos na planta, por exemplo, na qual as parcelas são reajustadas mensalmente durante a construção, é importante que esteja claro qual será o indicador utilizado para reajuste, que geralmente são CUB ou INCC.

Além disso, ter clareza sobre o impacto da correção na parcela e no saldo devedor do imóvel é essencial para não ter surpresas ao longo do pagamento.

Além disso, seja qual for a situação do imóvel a ser adquirido - usado, novo ou na planta - é preciso que todos os valores referentes à transação estejam claros para o comprador antes da assinatura do documento, já que o contrato oficializa que você está de acordo com todas essas condições.

Quem indica, amigo é: caso você queira acompanhar a evolução das parcelas mensalmente, conheça a nossa Calculadora do INCC! Lá você também pode fazer simulações em diferentes períodos históricos e visualizar o valor final do imóvel após os reajustes.

Correção dos valores e juros envolvidos na compra

Ainda em relação à correção do valor das parcelas de apartamentos em construção, outro motivo comum para a dissolução do contrato é a falta de planejamento para a evolução no valor das mensalidades. Por isso, fazer simulações e compreender o impacto dos juros envolvidos na compra ainda durante o planejamento é essencial.

Assim, você entende o seu real potencial de aquisição e evita cometer erros que podem culminar no distrato, como adquirir um imóvel cuja parcela é muito próxima do seu limite de despesas, já que, assim, com o reajuste mensal durante a obra, elas podem ultrapassar o seu teto de gastos e complicar a sua saúde financeira.

Inadimplência

Por fim, a inadimplência é o fator que figura entre os principais responsáveis pela ocorrência dos distratos solicitados pelo vendedor. Como disposto na Lei do Distrato, há uma série de consequências ao comprador caso essa situação aconteça, entre elas a retenção de uma parte do valor já pago pelo imóvel como multa pelo distrato, além de outras despesas que não serão ressarcidas.

Por isso, nunca é demais lembrar: a compra de um imóvel começa muito antes da busca por oportunidades. Planeje-se financeiramente com antecedência, junte algum montante em dinheiro para comprar seu imóvel, faça uma reserva de emergência e nunca comprometa mais de 30% da sua renda com as parcelas do seu novo imóvel.

Esperamos verdadeiramente que seguindo essas dicas você não precise voltar a esse conteúdo.

Confira 9 Mitos e Verdades sobre o Distrato de Imóveis na Planta

O processo de distrato de imóveis gera muitas dúvidas nos consumidores. Isso acontece não apenas por causa das recentes mudanças na legislação, mas principalmente pela falta de transparência das construtoras durante a realização das vendas. Em outras palavras, para evitar que a rescisão contratual aconteça, muitas empresas mantêm seus clientes na ignorância sobre seus direitos. Atitudes como essa são totalmente ilegais e devem ser combatidas com a melhor ferramenta à disposição: a informação!

Neste artigo, nossos especialistas vão desmentir alguns dos principais mitos e crenças equivocadas sobre o distrato de imóveis na planta. Acompanhe, informe-se e aprenda a proteger os seus direitos.

Distrato de Imóveis: Mitos e Verdades

1) Atraso nas obras não é motivo para distrato

Mito: Esse é, na realidade, um dos motivos mais frequentes para que as famílias decidam solicitar o distrato de imóveis! À princípio, as construtoras devem seguir os prazos estabelecidos no cronograma do contrato – início das obras, finalização do empreendimento, entrega das chaves, etc. No entanto, caso ocorra algum imprevisto ou problema é garantida por Lei a tolerância de 180 dias (6 meses) a mais para a conclusão do projeto. Mas o consumidor não é obrigado a esperar por mais todo esse tempo para receber seu lar! É possível desistir da compra e conseguir parte do seu dinheiro de volta.

2) Os contratos são bastante complexos

Verdade: A falta de compreensão das cláusulas contratuais é uma das razões pelas quais consumidores desistem de dar continuidade à compra de imóveis. Essa é uma medida bastante pertinente visto que, quando não há entendimento completo sobre a situação, também ficam de fora a segurança, muitas vezes, a honestidade nas negociações. Por isso – e para evitar mais desgaste com o distrato de imóveis – certifique-se de sempre ter ao seu lado um consultor preventivo, que vai te explicar detalhadamente as condições do contrato, antes que você assine ou decline da proposta.

3) Qualquer imóvel pode ser devolvido

Mito: o distrato de imóveis compreende exclusivamente os apartamentos e casas na planta, isto é, que ainda não foram construídos ou estão em fase de construção. De modo geral, isso significa que você só pode desfazer o Contrato de Compra e Venda quando o objeto em negociação (nesse caso, seu futuro lar) ainda não foi finalizado, devidamente registrado e entregue nas suas mãos. A partir do momento em que você se torna o proprietário legal do imóvel, mas já não quer mais usufruir dele, pode alugá-lo para terceiros, colocá-lo à venda, dentre outras medidas cabíveis e potencialmente lucrativas.

4) A construtora pode cobrar multas

Verdade: Sim, isso pode ser feito, porém as taxas seguem regras estipuladas pela Lei e que devem ser respeitadas de acordo com a situação em que o distrato de imóveis é aplicado. Em linhas gerais…

… Quando o consumidor não consegue mais arcar com as parcelas do financiamento (o que chamamos de inadimplência), a construtora deve abater 25% do valor pago até então e devolver a quantia resultante para o cliente;
… Se a inadimplência ocorrer em caso de patrimônio de afetação (que é quando a construtora utiliza o seu dinheiro para financiar as obras), a multa aumenta e o valor devolvido corresponde a apenas 50% do que você já tinha investido, além da taxa de corretagem.

5) O consumidor perde todo seu dinheiro

Mito: Embora existam casos em que parte do dinheiro possa ser retido pela construtora – vide o item anterior e o conteúdo exclusivo vinculado acima – isso não significa, de forma alguma, que todos os seus recursos vão se esgotar! Na realidade, é possível conseguir 100% da quantia investida de volta caso o pedido de distrato seja motivado por uma das seguintes causas:

Quebra de Contrato – Quando a construtora comete algum erro, deslize ou age de má fé em relação às cláusulas que foram combinadas na assinatura do contrato (como, por exemplo, usar outro revestimento no apartamento, entregar uma metragem inferior à prometida, etc.). É possível até conseguir uma indenização em caso de comprovados danos morais!
Arrependimento de Compra – Essa regra se aplica quando você faz uma aquisição fora da sede da construtora (geralmente em um stand de vendas) e, em 7 dias após a compra, percebe que fez um mau negócio. Essa regra existe porque muitas pessoas fecham negócios por impulso.

6) É possível colocar o imóvel para leilão

Verdade: Quando um consumidor opta pelo distrato – na maioria das vezes para evitar contrair novas dívidas por conta da inadimplência – é permitido à construtora ou instituição bancária que concedeu o crédito colocar este imóvel para leilão. Dessa maneira, a empresa consegue, ao menos em parte, recuperar o prejuízo causado pelo cliente.

7) Construtora e incorporadora são sinônimos

Mito: Muitos consumidores fazem confusão com essas duas definições! Na realidade, a incorporadora é a empresa “dona do projeto”, responsável pela parte burocrática do empreendimento. Ela consegue o alvará de funcionamento, os documentos de registro, o terreno para construção, etc. Enquanto isso, a construtora é responsável por executar a obra e manter o cronograma em dia (ou seja, grande parte dos problemas e atrasos parte da construtora, não da incorporadora).

8) Existem Leis sobre o distrato de imóveis

Verdade: O principal dispositivo jurídico sobre esse tema é a Lei do Distrato sobre a qual você pode se informar mais profundamente neste

9) Você precisa cuidar de tudo sozinho

Mito: Desde a investigação da construtora – avaliando sua reputação, portfólio, recomendações – até a possível necessidade de recorrer ao distrato de imóveis, o consumidor pode ter a tranquilidade de ser amparado, orientado e informado por profissionais com anos de experiência em Direitos Imobiliários! A assessoria especializada é indicada tanto de maneira consultiva quanto corretiva, e o ponto comum em ambos os casos é, justamente, o fato de que você não está sozinho na defesa dos seus direitos.

Resumindo

Apesar de ser um procedimento bastante comum, o distrato de imóveis ainda é alvo de muitas dúvidas – por conta, sobretudo, da alienação promovida pelas grandes empresas. Não caia nessa armadilha: esteja sempre muito bem informado sobre seus direitos e a fim de poder protegê-los caso precise optar pela rescisão contratual! Nessa jornada, conte com a ajuda de quem entende do assunto.

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Fonte:

https://francodegodoiadvogados.com.br/blog/confira-9-mitos-e-verdades-sobre-o-distrato-de-imoveis-na-planta/

https://myside.com.br/guia-imoveis/distrato-imobiliario

https://sienge.com.br/blog/praticas-para-evitar-distrato-imobiliario/

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Trata-se de um corretor de imóveis atuante no mercado, com um Histórico íntegro e de ótimas negociações. Ética Profissional e Transparência são imprescindíveis no mercado imobiliário.

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LEANDRO T ZORTÉA

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