O que é o índice INCC e como calcular?
A compra de um imóvel não se limita ao valor que você encontra em anúncios. Vai muito além: existem impostos, custos de documentação, de intermediação e outras taxas envolvidas que também influenciam no valor de um empreendimento. Alguns podem ser seus velhos conhecidos, como os juros do financiamento imobiliário, o ITBI, a taxa Selic… Mas você já ouviu falar do índice INCC e como ele se relaciona diretamente ao valor das parcelas de pagamento de um imóvel na planta? É sobre ele que falaremos no artigo de hoje. Vamos lá?
O índice INCC, ou Índice Nacional de Custos da Construção, nada mais é do que um índice que determina a variação dos custos envolvidos na construção de um empreendimento imobiliário. Quem determina esses números é o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), unidade pertencente à Fundação Getúlio Vargas (FGV). A instituição realiza essa medição mensalmente.
O INCC verifica a evolução dos custos no setor da construção civil e é considerado como um “termômetro” da atividade econômica. Nesse sentido, o cálculo leva em consideração o custo de todos os materiais, equipamentos e mão de obra utilizados em sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre. Assim, as empresas de engenharia civil dessas sete capitais enviam os valores dos insumos para a FGV que, por sua vez, faz o cálculo da média ponderada dos dados. Existem três tipos de medição do INCC, e o que muda entre eles é apenas o período de coleta de dados, como mostra a imagem abaixo:
A primeira aferição do INCC foi feita na década de 1940, o que o configura como primeiro índice oficial de custo da construção civil no Brasil. No entanto, inicialmente, era chamado de ICC (Índice de Custos da Construção) e dizia respeito apenas à cidade do Rio de Janeiro, antiga capital nacional. Com a descentralização da economia brasileira, esse valor passou a ser medido em outras localidades.
Qual o impacto do INCC na compra de imóveis?
Ao comprar um apartamento na planta, você não está somente adquirindo um bem, mas também está financiando a construção desse empreendimento. Portanto, o índice INCC tem como objetivo garantir que os valores pagos acompanhem os aumentos do custo da obra.
Para que você entenda melhor, vamos exemplificar: suponha que nesse momento você está planejando a construção de um novo empreendimento. Antes da execução da obra, é necessário levantar um orçamento dos insumos necessários para a obra, certo? No entanto, como a roda da economia gira e os valores sofrem reajuste, o insumo que hoje custa R$ 50, no período de execução da obra, pode custar R$ 60. Ou seja, é preciso ter alguma forma de garantia de que você não irá ficar no prejuízo – e é aí que entra o INCC. Veja mais sobre a composição desse índice no gráfico abaixo:
Ressaltamos que o INCC só pode ser cobrado sobre apartamentos na planta! Além disso, é importante deixar claro que a cobrança desse valor só é feita durante o período pré entrega das chaves. Para que não reste nenhuma dúvida, vamos relembrar rapidamente como funciona o financiamento de imóveis na planta. Ele é dividido em duas fases, pré e pós entrega das chaves. Sendo assim:
- No período pré-entrega das chaves, o pagamento é feito diretamente para a construtora, normalmente dividido em entrada, parcelas mensais e reforços (anuais ou semestrais). Porém, esses planos são flexíveis e podem ser customizados de acordo com o desejo do cliente, desde que seja respeitado o percentual mínimo exigido até a entrega das chaves, que chamamos de “captação”;
- Já depois da entrega das chaves, com a entrega do “Habite-se“, documento comprobatório de que a construção do empreendimento está de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura local, e matrícula individualizada, o saldo é normalmente financiado com um banco, ou quitado diretamente pelo cliente.
Importante: cada empreendimento tem um percentual de captação próprio, ou seja, o quanto você precisará pagar para a construtora até a entrega das chaves. Esse valor costuma girar em torno de 25% e 35% do valor do imóvel, mas é preciso analisar cada proposta individualmente.
No tópico a seguir, iremos exemplificar como funciona o cálculo do índice INCC em cima da compra de um imóvel hipotético na planta.
Como calcular o índice INCC?
Para deixar mais claro como o INCC incide sobre o valor de um empreendimento, suponha que você irá comprar um apartamento de R$350 mil. Lembrando que, como esse índice influencia diretamente sobre o valor dos imóveis na planta, vamos considerar que a compra seja realizada em maio de 2021 e que o empreendimento tenha previsão de entrega para junho de 2024.
Sendo assim, temos que: 30% do valor do imóvel deve ser pago para a construtora até a data de entrega das chaves em 2024, ou seja, o valor de captação é de R$ 105 mil. Essa quantia será diluída durante os quatro anos de obra, entre 2021 e 2024.
Normalmente, os fluxos sugeridos pelas construtoras são compostos por:
- um valor de entrada;
- parcelas mensais e reforços intermediários (os famosos “balões”, quantias que podem ocorrer a cada seis meses uma vez por ano);
- uma parcela única perto da data de entrega das chaves do apartamento.
Assim, a cada mês, o valor dessas despesas é reajustado conforme o índice INCC, bem como o saldo devedor a ser financiado junto a instituição bancária depois da entrega das chaves, caso o imóvel não seja quitado.
Ficou confuso? Dá uma olhada nesse esquema que fizemos sobre o valor real do imóvel de R$ 350 mil:
| Parcela | Valor + INCC |
| Entrada | R$ 26 mil – não sofre reajuste pelo INCC |
| Parcelas mensais durante 37 meses | R$ 918,00 + INCC acumulado |
| Parcelas intermediárias (5 semestrais) | R$ 8 mil + INCC acumulado |
| Montante na entrega das chaves | R$ 5 mil + INCC acumulado |
| Saldo devedor | R$ 250 mil + INCC acumulado |
Como está o índice na atualidade?
Como já falamos no início deste artigo, esse indicador é obtido através de três fatores: mão de obra, materiais e equipamentos e serviços. E, com a chegada da pandemia, houve uma alta no INCC a partir de 2020, como é possível observar no gráfico abaixo:
Com a Covid-19, o valor de materiais e equipamentos sofreu um forte aumento, devido a dois fatores principais: um desequilíbrio entre oferta e demanda e a desvalorização do Real perante o Dólar. Desse modo, a oferta de materiais foi reduzida com a parada das fábricas devido à pandemia. Houve, também, um aumento da demanda, uma vez que as pessoas passaram a investir mais em reformas e imóveis. Esse efeito combinado causou o desequilíbrio e consequente aumento de preço.
Além disso, vários insumos utilizados na construção civil são cotados em Dólar, como por exemplo metais e plásticos. Com a desvalorização do Real, o preço desses materiais foi sendo repassado, principalmente a partir de meados de 2020, quando a demanda começou a aquecer.
Qual a tendência do índice INCC para o futuro?
Quando se trata de economia, não existe bola de cristal que possa prever com exatidão como serão os próximos meses. Afinal, há inúmeros fatores externos que influenciam no vai e vem do mercado. No entanto, com base nos indicadores do custo de construção nos últimos anos, é possível ter uma estimativa do que vem por aí nos próximos meses.
Com a estabilização do Dólar e a recuperação da cadeia de produção e logística de insumos básicos, muito afetada pelas condições impostas pela Covid-19, é improvável que o INCC continue subindo. Espera-se, inclusive, que ele volte em um futuro próximo (cerca de 6 meses*) aos índices pré pandemia, desde que não haja nenhum novo grande desequilíbrio econômico, como o provocado pela pandemia do Covid-19.
*Este artigo foi publicado em junho de 2021. Fonte https://imobles.com/conteudo/o-que-e-indice-incc/
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