Como comprar um imóvel. Conheça os cuidados, custos e dicas para fazer um bom negócio.

Como comprar um imóvel.

Conheça os cuidados, custos e dicas para fazer um bom negócio.

Como comprar?

Prepare-se: a compra de um imóvel é, provavelmente, a maior dívida que você terá de assumir em sua vida. Em tempos de juros altos e desemprego à solta, ficou mais difícil bater o martelo. A boa notícia é que a paradeira do mercado está favorecendo a negociação e os descontos. Veja a seguir os cuidados na hora de escolher um imóvel e feliz casa própria! 

Aprovar uma carteira de crédito com uma instituição financeira. Assim, é possível saber que valor de imóvel cabe no bolso e começar a pesquisa. 

Descubra a sua necessidade. O tamanho da família e os planos para o futuro vão determinar a quantidade de quartos e a metragem do imóvel. 

Não tenha pressa ao escolher o imóvel. Faça visitas em horários diferentes para sentir o clima do bairro e consulte a vizinhança para descobrir detalhes sobre a segurança, por exemplo. 

Leve em conta também o potencial de valorização do imóvel e a facilidade de revendê-lo. 

Pesquise o passado da incorporadora, construtora ou vendedora. Uma consulta rápida aos Procons ou sites como o Reclame Aqui ou à plataforma Consumidor do governo pode evitar dor de cabeça. 

Depois de ter o crédito pré-aprovado e da escolha do imóvel é hora de checar a documentação. É recomendável procurar um especialista para analisar toda a papelada. Veja mais em documentos. 

Formas de compra 

À vista

Faça uma poupança durante alguns anos para comprar o imóvel. Uma boa dica é comparar o valor da prestação de um financiamento e o aluguel. Se a balança pender para a locação, a diferença pode ser poupada para investimento. 

Imóvel na planta 

Financiamento pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH)

Financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Financiamento mais FGTS

Consórcio

Minha Casa Minha Vida

Entenda sua parcela

A prestação de um imóvel é composta por:

Parcela de amortização da dívida

Parcela de amortização dos juros

Atualização monetária sobre o saldo devedor

Seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos do Imóvel (DIF)

Taxa administrativa

Importante: Os bancos permitem que o comprador comprometa de 25% a 30% da renda com o financiamento. Outras dívidas já existentes são abatidas desse porcentual.

Demais gastos

Despesas para compra do imóvel: Além do valor de entrada, o consumidor precisa reservar até 5% do valor do imóvel para despesas com impostos e registro

ITBI: No SFH, pode chegar a cerca de 2,5%, pois é um cálculo de vários fatores. No SFI é 3% do valor do imóvel. Ambos para imóveis da cidade de São Paulo, com 10 dias de prazo para pagamento após a emissão do contrato

Registro: Em torno de 1,5% do valor do imóvel. Para imóveis da cidade de São Paulo até R$ 950.000,00 e a 1ª aquisição do comprador há um abatimento de 50% das custas cartorárias referentes as custas do financiamento. Em média, o registro acontece em 15 dias úteis

Despesas Bancárias: Em geral, no SFI ou SFH cerca de R$ 4 mil, de acordo com a instituição, se for comercial se soma o IOF e se tiver recursos do FGTS (Minha Casa Minha Vida, Carta Fundo ou Pro Cotista) é 1,5% do valor financiado

Simulador

*Taxa utilizada é a média dos contratos assinados na plataforma Melhortaxa.

Documentos

O vendedor deve fornecer alguns documentos para garantir uma compra segura. Lembre-se sempre de consultar um especialista ou advogado. Cada compra tem as suas características e outros documentos podem ser necessários.

Certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal;

Certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho;

Certidão de casamento, caso o vendedor seja casado;

Certidão de matrícula e de ônus e ações do imóvel, obtida junto ao cartório onde ele está registrado;

Certidão negativa de débitos junto ao Município (principalmente IPTU), obtida junto à Secretaria Municipal de Tributação;

Declaração de inexistência de débitos condominiais expedida pelo síndico do prédio;

Declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água.

Para quem vai financiar, também é essencial o “Habite-se”, que comprova a regularidade da construção

Alugar ou comprar?

Veja qual é mais vantajoso

Comparar só o valor da parcela de um financiamento com o custo mensal do aluguel não é a melhor maneira de decidir entre sair ou não da locação.

Entenda

Distrato:

É a devolução do imóvel comprado na planta. Ao adquirir uma unidade nessa modalidade, o consumidor precisa dar um valor de entrada e negociar um pagamento mensal. Quando o empreendimento estiver pronto, o comprador terá de usar recursos próprios, financiamento bancário ou consórcio para, de fato, receber as chaves. Muitas vezes, o reajuste do saldo devedor no período, feito em geral pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), pode tornar o valor da parcela impraticável ou o consumidor não consegue tomar crédito. A saída acaba sendo devolver o imóvel. Nestes casos, o contrato estipula um valor de multa pela rescisão os valores costumam variar entre 10% e 20% do total pago. Na avaliação de advogados, o comprador pode ser reembolsado em 100% se a entrega do imóvel atrasar, se houver erro de construção ou se a unidade for diferente do anunciado quando o negócio foi fechado.

Parcela Price ou SAC:

O Sistema de Amortização Constante (SAC) possui parcelas decrescentes. Isso ocorre porque o abatimento de juros é maior no início do parcelamento. Já o sistema Price possui prestações fixas e mais baratas, mas com a contrapartida de prolongar o tempo de financiamento e aumentar os custos.

FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço):

Todos os recursos depositados no FGTS são usados pelos bancos para emprestar para os compradores. Além disso, cada pessoa pode utilizar o seu próprio dinheiro do Fundo para pagar parcelas ou dar entrada em um imóvel. Veja as condições (mais em fgts.gov.br):

Possuir, no mínimo, 3 anos de contribuição ao FGTS, na mesma ou em diferentes empresas;

Não possuir financiamento ativo localizado em qualquer parte do território nacional;

Não ser proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção, localizado no mesmo município de compra ou municípios limítrofes, a não ser que seja igual ou inferior a 40% de propriedade do imóvel;

O imóvel de compra não poderá ter sido transacionado FGTS para compra nos últimos 3

Demais possibilidades para o FGTS:

Lance em consórcio, de acordo com as regras do grupo de consórcio

De acordo com a ABMH, o comprador pode pleitear, judicialmente, o uso do FGTS para quitação de prestações em atrasos e até financiar material de construção

Taxa Referencial (TR):

utilizada para correção das parcelas de pagamento de um financiamento bancário. Também usado para correção da poupança.

DFI:(Danos Físicos do Imóvel):

Seguro que garante o imóvel em caso de sinistro

MIP (Morte e Invalidez Permanente):

Seguro que garante a cobertura do saldo devedor, no caso de morte ou invalidez de algum dos participantes

8 DICAS PARA COMPRAR UM IMÓVEL COM SEGURANÇA

A aquisição de uma propriedade é um tipo de transação que envolve valores elevados e, por isso mesmo, acertar nos pequenos detalhes e evitar os principais erros são ações que podem ter impacto positivo durante décadas. Pensando nessa questão, preparamos o conteúdo a seguir com algumas dicas para comprar um imóvel com segurança.

Felizmente, se você for cuidadoso e buscar um pouco mais de conhecimento sobre o assunto, conseguirá uma negociação tranquila na hora de adquirir um lugar especial para sua família, que atenda aos seus principais desejos e expectativas. Continue lendo o post e descubra como fazer isso!

1. Realize um planejamento detalhado

O primeiro passo para comprar um imóvel com segurança é realizar um bom planejamento. Afinal, sem organizar os pensamentos e ter uma visualização razoável das etapas que esse tipo de aquisição deve oferecer, você aumenta consideravelmente as chances de cair em algum golpe ou armadilha do mercado.

O alto investimento demanda uma estratégia inteligente, ao passo que respeitar o seu potencial financeiro é imprescindível para a realização do sonho de sua família. Verifique ao certo o quanto está disponível para ser gasto, quais são os investimentos que a propriedade deve exigir e se você tem dívidas que podem minar as suas economias.

2. Avalie as suas reais necessidades

O passo seguinte para comprar um imóvel com segurança consiste em avaliar quais são as suas reais necessidades com essa aquisição — e, se for o caso, quais são as demandas e expectativas da sua família. Isso garante não apenas mais satisfação com a transação, mas também tranquilidade econômica durante os próximos anos ou mesmo décadas.

Pondere se você e seu cônjuge devem permanecer no mesmo emprego por muito tempo, se pretendem ter mais filhos, a possibilidade de outros parentes residirem no local e assim por diante. Pessoas com animais de estimação, por exemplo, tendem a vivenciar uma melhor experiência em casas, enquanto as mais modernos gostam de apartamentos.   

3. Conheça alguns gastos inesperados

Praticamente qualquer aquisição que possamos fazer nos traz gastos inesperados, ainda mais se for algo de grande valor financeiro. No mercado imobiliário, a coisa não muda de figura: embora essa compra seja boa para as finanças em um longo prazo, existem alguns custos que podem pesar no seu orçamento de imediato.

Tenha em mente que existem algumas taxas e despesas que acompanham a transação de compra e venda, entre as quais podemos destacar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários), a Escritura Pública, o Registro do Imóvel, o IPTU e, se for o caso, uma Declaração de Inexistência de Dívidas Condominiais

4. Verifique atentamente toda a documentação

Para minimizar os riscos de acabar caindo em algum golpe, é preciso ter certeza quanto à documentação do imóvel. Sendo assim, um dos passos mais importantes é se dirigir ao Cartório de Registros de Imóveis do seu município para solicitar a certidão da propriedade — que aponta, por exemplo, quem é o real proprietário.

Sem contar que é nesse documento que você poderá checar outros dados cruciais, como a existência ou não de dívidas, penhoras ou disputas judiciais em relação ao bem. É essencial avaliar se há débitos em aberto, sejam eles com a prefeitura (IPTU) ou o condomínio (taxa condominial).

5. Cheque também a documentação do vendedor

Além dessas eventuais dívidas e dos gastos ocultos, que podem surgir sobretudo com a documentação da propriedade, é interessante verificar as informações do vendedor, visto que isso também pode gerar empecilhos e dores de cabeça durante o processo. Felizmente, não se trata de algo muito complicado a ser feito.

Você deve começar pelos documentos básicos de identificação, como o CPF e o RG. Caso a pessoa tenha um casamento ou união estável, é preciso garantir que o seu cônjuge ou companheiro esteja ciente da transação. Solicite também algumas certidões negativas, em especial a de ações criminais e cíveis.

6. Escolha a melhor forma de pagamento

A compra de um imóvel não é uma transação simples. Por isso mesmo, existem diversas maneiras para que as pessoas consigam reunir o montante necessário e se tornem felizes proprietárias de uma casa própria. Sendo assim, você deve fazer as contas e checar qual é a melhor estratégia para arcar com esse investimento.

Em linhas gerais, os brasileiros optam pelo financiamento imobiliário, que pode ser feito por uma instituição bancária ou parcelado diretamente com a construtora. Lembre-se também da possibilidade de utilizar recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e dispor de uma boa reserva para aumentar a entrada.

7. Registre logo a escritura em cartório

Existe uma máxima no mercado imobiliário que diz que “só é dono quem registra” — logicamente, há um grande fundo de verdade nessa frase. Achar que se tornou o proprietário do local apenas por possuir uma escritura é um erro que algumas pessoas ainda costumam cometer, infelizmente.

Para que o lugar seja realmente seu, a escritura deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis da cidade. Caso você se sinta inseguro quanto a esse trâmite, o ideal é contar com a ajuda de quem realmente entende do assunto, como uma empresa ou um corretor especializado no setor.

8. Conte com uma imobiliária de credibilidade

Depois de conferir este conteúdo, você deve ter percebido que é preciso estar atento quanto a uma série de detalhes e pormenores, para comprar um imóvel com segurança. Esses pontos podem soar um pouco estranhos para quem não atua no segmento.

Diante dessa realidade, a melhor opção é contar com ajuda de uma imobiliária de credibilidade, que disponibilizará o know-how dos seus colaboradores (especialmente os corretores) para que você faça a melhor aquisição possível!

Como foi possível perceber ao longo do texto, comprar um imóvel com segurança pode ser um pouco complicado para quem não entende do mercado, o que faz da ajuda de uma imobiliária algo fundamental para ter sucesso nessa transação.

Fontes: Secovi-SP, Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Índice FipeZap, consultoria imobiliária Cfin e bancos