CONDOMÍNIO HORIZONTAIS Vale a pena fazer seu financiamento direto com a construtora?

Financiar o valor do imóvel é a escolha de grande parte dos compradores. Afinal, trata-se de um investimento de valor significativo. Levando isso em consideração, é natural que também procurem a opção com maior benefício e menor custo. Uma das possibilidades mais consideradas é a de fazer o financiamento direto com a construtora em vez de banco.

Neste post, vamos entender melhor como funcionam os financiamentos feitos com as construtoras e quais são suas diferenças e vantagens em relação às linhas de crédito imobiliário dos bancos.

O que é financiamento direto com a construtora e como funciona?

Praticamente todo mundo já conhece como funcionam os financiamentos bancários. Existem diversas modalidades que atendem as mais variadas necessidades dos clientes, inclusive a imobiliária, voltada para a compra de imóveis. Mas, se o mercado está servido desse tipo de crédito, por que as construtoras oferecem seus próprios financiamentos?

Como os créditos bancários são reconhecidamente caros e a burocracia é grande, as construtoras entenderam que deveriam, muitas vezes, tentar cumprir parte do papel dos bancos, se constituindo como financeiras, com o objetivo de diminuir o custo final do financiamento e facilitar a adesão por parte de seus potenciais compradores.

Caso os clientes das construtoras tivessem somente a opção de recorrer aos bancos, teriam de pagar taxas como a de abertura de crédito, de análise de cadastro e, eventualmente, poderiam ser convencidos a adquirir produtos bancários desnecessários. Tudo isso desanima o potencial comprador.

Para conseguir atuar dessa maneira, as construtoras usam procedimentos semelhantes aos dos bancos, porém, simplificados e mais focados em um perfil especifico de cliente. Isso pode resultar em valores mais baixos, entradas menores ou condições facilitadas. A taxa de juros é variável e pode ser, ou não, menor do que a dos bancos, mas, geralmente, é mais vantajosa.

O conceito que permite que as construtoras possam atuar dessa maneira é o de alienação fiduciária, um mecanismo estipulado pela lei e que protege o financiador em caso de inadimplência ou o não cumprimento do acordo.

A alienação fiduciária também se estende aos bancos e funciona assim: o comprador pode usufruir do imóvel e considerá-lo como um bem, mas até que o financiamento seja totalmente quitado, o proprietário legal será a construtora. Exatamente a mesma lógica do financiamento de carros.

Quais as vantagens de financiar com a construtora?

Podemos dizer que, em geral, o financiamento com a construtora é mais interessante do que com bancos. Essa vantagem é ainda maior quando se trata de lotes, uma modalidade que quase não é atendida pelo setor bancário.

O modelo mais tradicional para as loteadoras é o de entrada e prestações fixas. Para imóveis comprados na planta, há outros modelos com parcelas mensais, anuais, desembolso nas chaves etc.

No geral, as principais vantagens de financiar com as construtoras são a burocracia, que é bem menor, os valores de entrada com uma margem maior para negociação e a eliminação de muitas taxas e custos típicos do sistema bancário. Isso normalmente resulta em um desembolso menor e maior acesso à possibilidade de adquirir um imóvel. As construtoras costumam oferecer bônus e vantagens a quem financia diretamente com elas.

Um ponto de atenção é o valor do imóvel ou lote a ser financiado. Devido às regulações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a partir de R$ 150 mil, as taxas de juros oferecidas pelos bancos serão necessariamente iguais ou maiores do que as oferecidas pelas construtoras. Se o valor passar de R$ 350 mil, com certeza você pagará menos na construtora. Isto é, quanto maior o valor, mais vantajoso é financiar diretamente com elas.

A flexibilidade também deve ser levada em conta. A data do pagamento das parcelas, a dispensa de multa e de juros em casos eventuais de pequenos atrasos e a negociação direta se houver dificuldades de cumprir os compromissos são procedimentos impensáveis em bancos, mas frequentes em construtoras.

Tudo isso porque, diferentemente dos bancos, o objetivo da construtora não é ganhar dinheiro com o financiamento. A prática funciona mais como uma ferramenta de marketing para atrair e facilitar a vida de quem quer comprar um lote ou imóvel.

Qual o perfil de quem faz financiamento direto com a construtora?

Pelo que vimos acima, o financiamento dos lotes e imóveis com as construtoras pode ser um bom negócio para praticamente todo tipo de comprador, mas há alguns perfis para os quais ele é ainda mais indicado.

Os compradores de imóveis com valor superior a R$ 150 mil e com interesse em um financiamento com um número menor de parcelas são os que mais ganham ao negociar com o incorporador. A atratividade é bem alta também para quem busca menos dificuldades para obter a concessão de crédito ou teme ficar inadimplente e sente mais confortável de fazer negócio com uma instituição mais aberta à negociação.

Por outro lado, o financiamento com a construtora acaba se constituindo em uma opção para quem não tem exatamente o perfil acima, mas quer fugir das duras condições dos bancos, das altas taxas para imóveis mais caros e da correção do saldo devedor, que é feita mensalmente com base na taxa referencial (TR). Autônomos e profissionais liberais, por exemplo, costumam investir nesse modelo.

O financiamento direto com a construtora costuma ser uma opção escolhida também por empresas que querem adquirir imóveis, pois não há opção de financiamento pelo SFH para pessoas jurídicas. Fonte Blog Laredo.

Entenda melhor sobre os processos legais que envolvem a compra de lotes e sua construção.

Nem sempre é fácil iniciar uma construção no Brasil. A burocracia excessiva e enorme quantidade de leis deixam qualquer pessoa confusa sobre o quê e como fazer o que é necessário. E, no caso da compra de lotes para construção de imóveis, não é diferente.

Por exemplo, existe uma lei que regulamenta o parcelamento do solo urbano, que é a 6.766 de 1979. No entanto, ela sofreu alterações que estão listadas na 9.785, de 1999. Por outro lado, os estados e municípios estabelecem normas complementares, adequadas às realidades locais.

Neste texto, vamos falar dos processos legais relacionados à construção em lotes, de uma ponta a outra, isto é, da construção até a entrega, para ajudar você a superar as dificuldades e as dúvidas nesse processo.

Como posso ter acesso a mais informações?

Se você faz parte desse grande grupo de pessoas que precisa de financiamento para a aquisição do imóvel e percebeu, pelas nossas dicas, que negociar com a construtora pode ser uma excelente opção, a melhor providência que pode tomar agora é pesquisar e se manter informado.

Etapa 1: compra de lotes

A maioria dos problemas que você pode ter com legislações federal, estadual, municipal, e até com as regras que vão reger o loteamento, pode ser evitada com uma análise cuidadosa nessa fase inicial.

Não é à toa que citamos a regulamentação do loteamento junto da legislação governamental. Dependendo de como é formulado, esse conjunto de regras pode ser mais restritivo do que a maioria das leis, como o Código de Edificações municipal, por exemplo.

Pode haver limitação para o número máximo de pavimentos possíveis no imóvel, para o percentual ocupado pela casa em relação ao total do terreno (conhecida como taxa de ocupação) e a determinação de que os recuos do imóvel em relação ao meio-fio sejam maiores que os determinados pela lei municipal.

Nessa fase, é importante avaliar se o terreno está em áreas protegidas por leis federais, como o litoral, regiões de nascentes ou espaços de floresta nativa. Nesse caso, as exigências aumentam muito.

No litoral, será preciso pagar a Taxa de Marinha. Nos mananciais, haverá limites maiores ao aproveitamento do terreno para não comprometer as nascentes. O mesmo vai acontecer nas matas preservadas. Então, certifique-se de que o loteamento não faz parte de uma área assim ou, se fizer, esteja preparado para lidar com essas demandas extras.

Sua preocupação também deve estar no futuro. Então, certifique-se de que não há projetos em fase de tramitação nas instâncias municipal, estadual ou federal, que podem resultar na futura desvalorização ou desapropriação da área. Isso inclui construção ou duplicação de avenidas, praças ou prédios públicos.

Escolhido o lote e feito o pagamento, é preciso providenciar a escritura definitiva, lavrada no Tabelionato de Notas e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Cuidados ao escolher o lote

Além das questões mencionadas acima, antes de fazer qualquer pagamento, você deve passar em dois lugares: a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis.

Na Prefeitura, você vai poder saber se o loteamento já tem as aprovações necessárias e se há restrições à construção. Já no cartório, dá para checar se o loteamento está devidamente registrado, solicitar as certidões de propriedade e negativa de ônus e alienação. Elas são importantes para observar se o proprietário e o loteamento estão regularmente registrados.

Não deixe de guardar todo o material publicitário que receber durante o processo de venda. Ele ajudará a cobrar e garantir o cumprimento das condições oferecidas pela empresa.

Cuidados ao assinar o contrato

Antes de partir para a assinatura do contrato, é preciso tomar alguns cuidados e obter certas garantias.

Em primeiro lugar, verifique se o negócio está sendo intermediado por corretores registrados no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

No contrato devem constar informações como a qualificação e endereço das partes, descrição e localização do loteamento, dados de registro, as características completas do terreno, preço e outros detalhes de pagamento, como prazo, sinal e método. Na dúvida, consulte um advogado.

Etapa 2: projeto

Definidas as questões relacionadas à compra do lote, é necessário cuidar do projeto. Isso significa selecionar um profissional que será responsável por ele. Para ter uma ideia dos custos envolvidos, consulte a tabela de honorários do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB).

Nessa etapa, será preciso elaborar o memorial descritivo (em duas vias, assinadas pelo arquiteto e pelo proprietário), as peças gráficas e plantas e o levantamento planialtimétrico (também em duas vias).

Esses materiais, em conjunto com outros documentos, como a escritura e os dados pessoais do proprietário, serão exigidos pela prefeitura para o que o alvará de construção possa ser liberado.

Caso haja algum problema na liberação do alvará, a prefeitura vai comunicar do que se trata e dar um prazo para a regularização. É fundamental que tudo seja feito no período determinado.

Além de formular o projeto, o arquiteto fica responsável pelos procedimentos no poder municipal. O proprietário ou uma terceira pessoa, com procuração, também pode cuidar disso.

Etapa 3: obra

Uma vez concedido o alvará, novas exigências são apresentadas. Cuidados de segurança, cumprimento de prazos e pagamentos de taxas (já embutidas nos comprovantes exigidos para a aprovação do projeto), entre outras.

É preciso garantir que os profissionais empregados na obra estejam devidamente registrados de acordo com a regulamentação do Ministério do Trabalho e que as guias de recolhimento da Previdência Social sejam pagas. Os nomes dos trabalhadores, com seus respectivos horários de trabalho, devem estar afixados em local visível, assim como os nomes do autor do projeto e do responsável técnico.

Cópias da planta e do Alvará de Construção devem estar no canteiro de obras. Banheiro, água e energia elétrica devem estar disponíveis. Horários para carga e descarga devem ser respeitados para evitar multas e diminuir o incômodo à vizinhança, caso se trate de um lugar já habitado por outras pessoas.

Quando finalmente a obra é concluída, o proprietário está habilitado a solicitar o mais desejado dos documentos, o Habite-se. Com ele, cessa a interferência das autoridades municipais sobre o imóvel e ele pode finalmente ser ocupado.

Taxas

Tanto a compra quanto à construção de imóveis são acompanhadas, de ponta a ponta, pelo pagamento de diversas taxas. Entre elas, constam as taxas escriturárias e cartoriais para pagamento da escrituração pública e do registro da documentação do imóvel.

Os valores a serem pagos para a escrituração devem ser consultados nas tabelas do cartório, pois costumam variar de acordo com o valor da casa construída. Já o registro, que consiste na geração de um número único de matrícula para o imóvel, tem taxa fixa.

Etapa 4: fiscalização

Todos os cuidados listados no item anterior precisam ser tomados antes que haja fiscalizações na obra. Uma vez que o fiscal encontre qualquer irregularidade no canteiro, ele terá de emitir uma notificação aos responsáveis pela obra.

Embora não consistam em uma penalidade em si, as notificações podem resultar em contratempos que vão do atraso ao embargo completo da obra, caso as providências exigidas não sejam tomadas ou se a irregularidade for grave o suficiente para colocar terceiros em risco.

Caso a obra chegue a ser embargada, é preciso regularizar o que está errado (ou justificar a situação) no prazo estipulado. Além disso, será necessário o pagamento de uma taxa.

Como podemos ver, são muitos os cuidados e detalhes a serem observados. Mas construir sua casa, no lote escolhido por você, está longe de ser algo impossível.

Siga as indicações que demos acima e você estará pronto para lidar com os processos legais que envolvem a compra de lotes. Aproveite para assinar nossa newsletter e não perca mais nenhum conteúdo sobre esse assunto.

Procure ficar de olho em lotes e imóveis, nas tendências do mercado e em empreendimentos que oferecem vantagens para quem opta pelo financiamento direto com a construtora.

Um bom começo pode ser entrar em contato com a gente e ficar sabendo quais são as opções de compra e as possíveis linhas de financiamento que temos para lhe oferecer. Uma delas pode ser o que você está procurando.

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LEANDRO T ZORTÉA

O SEU IMÓVEL DE FORMA PRÁTICA E DESCOMPLICADA PARA COMPRAR.

Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.

Corretor de Imóveis - CRECI 27.178

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