Como escolher a melhor opção para financiar o imóvel?
O financiamento é o recurso mais utilizado para a compra de imóveis e proporciona que muitas famílias brasileiras realizem este sonho.
Ao longo dos anos e com a ajuda programas governamentais, ele se tornou mais conhecido e acessível para a população. No entanto, é necessário saber os tipos, critérios, modalidades e requisitos para encontrar a opção que traga mais vantagens para cada comprador.
Diversas instituições financeiras oferecem financiamento imobiliário. Embora a mais conhecida delas seja a Caixa Econômica Federal, outros bancos públicos e privados trabalham com este produto, com diferentes ofertas de taxas de juros e condições.
Em 2020, o financiamento se tornou mais acessível em várias instituições, em função da baixa taxa de juros.
“Temos hoje no país uma queda na taxa de juros que a levou a um patamar histórico, ao mesmo tempo em que há uma maior oferta de crédito. Então, isso se traduz em mais oportunidades para quem deseja financiar, que terá mais possibilidades de escolha e juros menores”, aponta.
Se você, porém, ainda tem muitas dúvidas sobre este assunto e como conseguir o melhor financiamento imobiliário, abordamos aqui dúvidas frequentes de quem está pensando em utilizar este recurso, respondendo algumas perguntas:
- O que é financiamento?
- Quais as principais modalidades;
- Como entender a relação entre valor do imóvel, renda e entrada?
- Como usar o FGTS na compra?
- Qual a documentação necessária?
Entendendo financiamento imobiliário
Os financiamentos são feitos por instituições que pagam o valor do imóvel e parcelam as dívidas para o comprador. O imóvel passa a ser da entidade financeira até que a pessoa termina de pagar a dívida, que terá taxas de juros e correções monetárias.
A Caixa Econômica Federal é responsável por cerca de 65% dos financiamentos de imóveis no Brasil. Ela financia entre 50% e 90% do valor, a depender de uma série de fatores, como a renda familiar.
Esses critérios vão depender do tipo de financiamento e da instituição escolhida pelo comprador. É indicado que seja feita uma pesquisa dos financiamentos disponíveis e em diferentes instituições bancárias para que o comprador compare possibilidades antes de escolher a que mais se encaixa em seu perfil.
Se o imóvel estiver enquadrado no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em uma faixa de preço de até R$ 750 mil, o financiamento é possível, mas o comprador não pode ter outro imóvel em seu nome. Outra opção de financiamento é através do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em que não há limitações para valores do imóvel e a pessoa pode ter outra propriedade.
No caso do SFI, é possível financiar de 40% a 60% do valor para trabalhadores privados e de 50% a 70% para funcionários públicos. Porém, vale lembrar que através do SFI não é possível usar o FGTS para a entrada ou pagamento de parcelas, enquanto através do SFH isso é permitido.
Diversas possibilidades de financiamento imobiliário
O comprador pode encontrar diferentes tipos de financiamento, até dentro do mesmo banco. Rodrigo Marco, sócio da Promotore – consultoria, crédito e financiamento, aponta que os produtos mais comuns hoje no Brasil são o Programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
A diferença básica é que o Programa Casa Verde e Amarela é destinado a famílias com renda de até R$ 7 mil e imóveis (em Salvador) até R$ 190 mil. Acima disso, enquadra-se no SBPE. Essa modalidade é uma categoria de crédito em que os bancos recebem recursos pela poupança. Ela permite financiamentos em até 35 anos e oferta até 80% do valor do imóvel.
“A melhor forma de saber o que escolher é sempre fazer uma simulação. O correspondente bancário pode fazer isso de forma gratuita e, de posse da documentação ou entrevistando o comprador, poderá indicar ao cliente o melhor financiamento de acordo com o perfil. Após o recebimento da documentação de acordo com o perfil do cliente, a análise crédito sai no mesmo dia”, argumenta.
Geralmente, o banco do qual o comprador já é cliente oferece facilidades no processo de aprovação de crédito para o financiamento de um imóvel, mas ainda assim pode não ser a melhor condição do mercado. Para os não clientes, há a chamada “taxa balcão” que é uma taxa de juros com percentual maior destinada aos compradores que escolhem um banco onde não têm uma conta. O fundamental é fazer pesquisas e simulações para ver as melhores possibilidades.
Hora de fazer as contas
Muitas são as dúvidas que surgem sobre a possibilidade de conseguir um financiamento e qual o valor do imóvel que será possível comprar. O fator mais importante para determinar esses pontos é a capacidade de pagamento do cliente. Os bancos liberam parcelas de, no máximo, 30% da renda do comprador. Além disso, é preciso ter um valor de entrada, pois é raro que os bancos financiem 100% do imóvel.
Uma possibilidade é compor a renda contabilizando os salários de todos os moradores da casa, o que ajuda a conseguir um valor maior. É importante, porém, que o comprador saiba que precisa se organizar e ter uma ideia clara de quanto pode pagar nas prestações para conseguir honrar este compromisso.
Em relação ao valor de entrada, quanto maior ele for, menor será o valor financiado e, por consequência, menores serão as parcelas e até mesmo o período de pagamento e as taxas de juros.
Para ter exatidão sobre o valor do imóvel que é possível comprar com sua renda, é importante fazer simulações. Muitas instituições bancárias oferecem esse recurso online.
“Após o recebimento da documentação, oferecemos ao cliente os cenários que se encaixam em seu perfil de renda e disponibilidade de aporte para entrada em dinheiro ou FGTS”, comenta Rodrigo Marco.
Como usar o FGTS
Uma boa alternativa que facilita a aquisição de imóveis por financiamento é usar o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) como parte do pagamento do imóvel. Uma condição para usar este recurso é que o imóvel a ser comprado seja para fim residencial e que o comprador trabalhe por pelo menos três anos de carteira assinada, ainda que não de forma contínua.
“Entendemos que é sempre interessante usar o FGTS. Quando o cliente tem e é elegível ao uso, este recurso pode ser usado como entrada e diminui o percentual financiado. A regra para uso do FGTS, de forma simplificada, é ter 36 meses de contribuição, não possuir imóvel e nem financiamento imobiliário em qualquer região do país, bem como o imóvel ser destinado à moradia e estar na região metropolitana da residência ou trabalho do comprador”, detalha Rodrigo Marco.
Evitando a burocracia
Para solicitar um financiamento e, depois de aprovado, comprar o imóvel, é necessária a apresentação de documentos. Para que esta etapa não se torne um problema, é preciso se informar e se organizar para ter os documentos devidos.
Inicialmente, a comprador precisará apresentar original e cópia de RG e CPF. Se for casado no civil ou tiver união estável, deverá apresentar a anuência, isto é, a permissão do companheiro ou companheira, já que a compra pode ser considerada nula se um dos cônjuges fizer a contestação. Logo, a documentação dos dois deve ser apresentada, incluindo contracheques ou comprovação de renda. Em caso de profissionais autônomos, os extratos bancários precisam ser apresentados com a demonstração da movimentação da conta, bem como a declaração do imposto de renda. Além disso, as análises do Sistema de Proteção ao Crédito (SPC) também são de extrema importância, pois se houver alguma pendência o financiamento não é liberado.
“O financiamento imobiliário vem sofrendo simplificações constantes. Hoje, você consegue ter uma análise de crédito, em alguns casos, em questão de minutos. Com relação à documentação do vendedor, vai depender se é uma pessoa física ou Jurídica. Geralmente, não há muita burocracia, mas é sempre aconselhável estar acompanhado de um corretor certificado pelo CRECI”, indica Rodrigo Marco.
Após a aprovação do financiamento, o banco irá solicitar uma avaliação do imóvel. Esta deve ser feita por uma empresa especializada, para confirmar seu real valor de mercado. Depois, as prestações serão estabelecidas e o contrato será assinado. Com o fechamento do contrato, o banco paga ao vendedor e a dívida é estabelecida entre o comprador e o banco.
A construtora tem buscado soluções para otimizar e desburocratizar processos. Durante a pandemia de Covid-19, a empresa iniciou o processo de vendas 100% online.
“Envolvemos corretores, agências e nossos clientes e produzimos material digital para embasar e fortalecer o momento da compra. Já é possível realizar toda a compra online, e hoje a Construtora oferece todas as etapas digitalizadas, desde a visita virtual, negociação das condições de pagamento e análise de crédito, até a assinatura do contrato”, conta.
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