Os impactos da tokenização e da blockchain no mercado imobiliário.
- Democratização e Fracionamento: A tokenização permite que investidores comprem frações de imóveis de alto valor, tornando o investimento imobiliário acessível a pequenos investidores.
- Maior Liquidez: Os tokens representativos podem ser negociados em mercados secundários de forma muito mais rápida e fácil do que imóveis físicos, resolvendo o problema histórico de baixa liquidez do setor.
- Eficiência e Redução de Custos: A utilização de smart contracts automatiza o recebimento de aluguéis e a distribuição de rendimentos, eliminando intermediários, reduzindo custos operacionais e acelerando processos.
- Segurança e Transparência: A tecnologia blockchain funciona como um registro digital imutável, garantindo que todas as transações de compra, venda e propriedade sejam rastreáveis, verificáveis e seguras, reduzindo riscos de fraudes.
- Acesso Internacional e Novos Modelos de Financiamento: Facilita o investimento global ao remover barreiras burocráticas e simplifica formas alternativas de captação de recursos para desenvolvedores imobiliários.
O mercado imobiliário brasileiro é um setor que enfrenta desafios históricos muito caracterizados pela burocracia e por elevados custos de negociação. Nesse contexto, novas tecnologias como blockchain e a “tokenização” surgem prometendo melhorar a eficiência, a segurança, a confiabilidade e aumentar a inclusão no mercado imobiliário, resolvendo, ao menos em parte, os problemas enfrentados.
Tokenização é o processo de converter ativos reais ou digitais em tokens digitais registrados em uma blockchain. A digitalização e o fracionamento aumentariam a liquidez dos ativos disponíveis no mercado e facilitaria a compra e a venda de imóveis, reduzindo o valor mínimo de aquisição e ampliando o público investidor potencial por meio da criação de alternativas ao que já existe hoje, por exemplo, com os fundos imobiliários.
A blockchain é uma tecnologia de registro digital descentralizado, segura e transparente, que armazena dados em blocos encadeados cronologicamente, protegidos por criptografia, e que permite transações confiáveis sem intermediários, ou seja, dispensando o uso de cartórios, bancos ou agentes financeiros. A transferência de titularidade sobre os ativos utilizando tokens baseados em blockchain, portanto, poderia ser muito mais barata e rápida, mas exigiria uma reformulação jurídica e cultural.
No Brasil já existem iniciativas pioneiras e promissoras, que demonstram o potencial de aplicação dessas tecnologias no setor imobiliário. No entanto, apesar dos benefícios e das oportunidades que essas novas tecnologias trazem para o mercado imobiliário, elas também apresentam desafios e riscos que devem ser considerados. Entre os principais desafios, podemos citar a descentralização das informações antes consolidadas na matrícula do imóvel: ao permitir que os ativos imobiliários sejam negociados em plataformas digitais, sem a necessidade de registro formal, a tokenização pode gerar uma desconexão entre as informações constantes na matrícula e as constantes na blockchain.
Há também a questão da ausência de transferência formal da propriedade. No Brasil, a transferência de propriedade imobiliária exige a formalidade da escritura pública e o registro em cartório. Ao criarem e negociarem ativos imobiliários digitais, os investidores podem não estar cientes de que esses ativos não conferem a propriedade efetiva sobre o imóvel, mas sim direitos obrigacionais. Isso pode gerar insegurança jurídica e diversos conflitos, especialmente se os investidores não estiverem suficientemente informados sobre as características, os riscos e as limitações dos ativos imobiliários digitais.
Um ponto igualmente relevante é a questão regulatória, uma vez que a aplicação das novas tecnologias no mercado imobiliário ainda enfrenta algumas barreiras que podem dificultar ou inviabilizar operações ou modelos de negócios. A tokenização, por exemplo, pode esbarrar em normas de parcelamento do solo, de condomínio, de tributação, entre outras, que exigem requisitos e formalidades que atualmente não são compatíveis com a lógica e a dinâmica dos ativos digitais.
Assim, apesar de promissoras, as novas tecnologias ainda precisam enfrentar toda a legislação imobiliária tradicional bem como toda uma cultura característica do setor, ainda impregnada de desconfiança em ativos digitais e que dependeria, para adoção em larga escala, de uma coordenação entre reguladores e profissionais do setor imobiliário, bem como de mudanças legislativas substanciais. A CVM vem fazendo esforços para desenvolvimento da regulação, com o lançamento do sandbox regulatório em 2020, por meio da Instrução CVM 626, posteriormente substituída pela CVM 29, em 2021, com o objetivo de criar um ambiente controlado para testar inovações no mercado de capitais, incluindo projetos baseados em blockchain e tokenização. Contudo, como é natural de sua competência, a atuação fica limitada aos aspectos imobiliários ligados ao mercado de capitais, não atingido, portanto, as questões mais estruturantes da legislação imobiliária brasileira.
Para que a tokenização e a blockchain alcancem seu potencial no mercado imobiliário brasileiro será essencial uma articulação entre agentes públicos e privados que seja capaz de reformular conceitos muito antigos e arraigados e transformar as atuais estruturas fundadas nos registros cartoriais. A criação de um marco legal equilibrado que estimule a inovação sem comprometer a segurança jurídica será fundamental. Paralelamente, iniciativas de parcerias entre cartórios e plataformas que utilizam blockchain, programas de educação para o mercado e regulamentações específicas para tokens imobiliários podem pavimentar o caminho para um setor mais eficiente e inclusivo.
A tokenização de ativos imobiliários, impulsionada pela tecnologia blockchain, já se apresenta como uma das inovações mais disruptivas do setor
Essa convergência entre ativos reais e infraestrutura digital oferece ganhos expressivos de eficiência, transparência e acessibilidade, sinalizando uma transformação irreversível no modelo de negócios do mercado imobiliário.
Uma tendência global com liderança brasileira
A adoção da tokenização já é realidade em grandes centros de inovação. Em março de 2025, o Dubai Land Department tornou-se a primeira autoridade do Oriente Médio a integrar oficialmente tokens ao sistema de escrituras pública. No entanto, o Brasil assumiu posição pioneira ainda em 2021, quando aconte no estado do Rio Grande do Sul, a primeira lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida em tokens/criptoativos, devidamente registrada em cartório. Esse movimento - quatro anos antes de Dubai - mostra a maturidade institucional brasileira em integrar inovação tecnológica à regulação do setor.
Esses avanços só foram possíveis graças à articulação entre cartórios, agentes do mercado, órgãos reguladores e o ecossistema da construção civil, que têm compreendido o valor estratégico da digitalização e da tokenização em todas as etapas do ciclo imobiliário - da origem do negócio ao registro e gestão dos ativos.
SGR: um marco de governança digital
Um exemplo relevante dessa transformação é o Sistema de Governança e Registro (SGR), desenvolvido pelo Cofeci/Creci. Essa infraestrutura digital, baseada em blockchain híbrida (pública/privada) e criptografia avançada, permite a emissão, validação e gestão de contratos e documentos com segurança jurídica e validade oficial.
Entre os principais recursos do SGR, destacam-se:
- Imutabilidade e integridade jurídica: todos os registros são criptografados e encadeados, impedindo alterações não rastreáveis.
- Segurança de dados: a criptografia embarcada garante proteção robusta de informações sensíveis e documentos.
- Contratos inteligentes (smart contracts): permitem a automação de cláusulas contratuais, incluindo pagamentos, aditivos e prazos, aumentando a eficiência e reduzindo riscos.
- Integração com plataformas oficiais: como SERP e e-Notariado, viabilizando escrituras digitais e operações 100% on-line, com validade legal.
Principais benefícios da tokenização e da blockchain
1. Novas formas de captação de recursos
A emissão de tokens lastreados em ativos imobiliários pode criar alternativas inovadoras de funding. Incorporadoras podem ter a possibilidade de captar recursos com investidores de qualquer porte por meio de pré-venda de tokens, que representariam frações dos ativos, ou dos "direitos futuros". Essa estrutura possibilitaria a monetização de projetos ainda em etapas iniciais, além conceder acesso a investidores globais através da criação de instrumentos híbridos, customizados. Isso amplia o acesso a capital, aumenta a liquidez e diversifica a base de investidores, acelerando lançamento e melhorando a viabilidade de empreendimentos em diferentes escalas.
2. Redução de custo e agilidade
Com menos intermediários e mais automação, as transações se tornam mais rápidas, baratas e seguras. A digitalização de processos, combinada aos smart contracts, podem reduzir o tempo e os custos cartoriais e operacionais.
3. Fracionamento e liquidez de ativos
O fracionamento de imóveis em cotas digitais acessíveis permite que um número maior de investidores participe do mercado. Isso aumenta a liquidez e facilita a composição de portfólios diversificados, inclusive para investidores iniciantes.
4. Transparência e confiabilidade
Cada transação é registrada de forma imutável e auditável na blockchain, reduzindo fraudes e conflitos. A confiança entre compradores, vendedores e investidores é significativamente ampliada.
5. Mudança cultural no investimento imobiliário
Imóveis passam a ser vistos como ativos digitais negociáveis, similares a ações ou criptoativos. Isso atrai novos perfis de investidores mais jovens, digitais e globalizados e estimula uma nova mentalidade no setor.
6. Padronização e integração sistêmica
A tecnologia permite padronizar contratos, integrar registros com cartórios e facilitar a interoperabilidade entre plataformas regulatórias, criando uma infraestrutura mais coesa e eficiente.
O futuro é tokenizado
A tokenização não é uma tendência passageira é uma mudança estrutural em curso. Em breve, negociar ativos digitais será tão comum quanto negociar imóveis físicos. A lógica atual, marcada por processos analógicos e burocráticos, cederá espaço a um sistema mais ágil, transparente, líquido e acessível. O futuro do mercado imobiliário será digital, descentralizado e global. E o Brasil está preparado para ser protagonista nessa nova era.
Fonte: A Gazeta
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