Sou casado. Posso financiar um imóvel sozinho?

Sou casado. Posso financiar um imóvel sozinho?  

 

 

Mesmo em um casamento, algumas pessoas querem optar por comprar um apartamento com o próprio patrimônio. Seja por motivos pessoais, seja por medo do histórico de pagamento negativo do parceiro, você pode estar se perguntando: se sou casado, posso financiar um imóvel sozinho? 

Como você pôde ver, comprar um imóvel sozinho sendo casado depende do regime de comunhão, das suas expectativas e, dependendo do caso, da anuência do seu cônjuge! 

O mercado imobiliário é um dos setores que mais desperta interesse em termos de investimento no Brasil, uma vez que é um segmento com alta segurança e grande potencial de valorização. No entanto, como as pessoas têm planos e ideias diferentes, uma dúvida muito comum é: sou casado, posso comprar um imóvel sozinho?

Para isso, é preciso seguir alguns trâmites e avaliar qual é a situação legal do casal, de maneira que a transação fique em consonância com o que diz a nossa legislação e o surgimento de eventuais problemas venha a ser evitado. Continue lendo este conteúdo e aprenda tudo o que você precisa saber sobre o assunto!

É possível abrir mão da anuência do cônjuge na compra de imóvel financiado. No entanto, isso só vale para situações específicas. Ao longo deste texto, vamos identificar quais são esses casos, e o que você precisa saber sobre o regime de bens de um casamento antes de procurar um banco atrás de crédito. 

Sou casado, posso financiar um imóvel sozinho afinal?

Sendo casado, até pode financiar um imóvel sozinho, mas apenas se for casado dentro de um regime de bens específico. “Se você quer comprar e ter a propriedade do imóvel sozinho, você só consegue fazer isso se for casado no regime separação total de bens. Fora isso, não tem o que fazer”.

Nesse regime, cada cônjuge mantém seu patrimônio em seu próprio nome, seja ele obtido antes ou depois do casamento. Isso quer dizer que, caso entre vocês vigore uma comunhão total de bens ou uma comunhão parcial de bens, seu cônjuge vai entrar na análise do banco para a liberação do crédito. 

Mesmo que a iniciativa da compra do imóvel seja exclusivamente sua e que o seu marido ou mulher não contribua efetivamente com as parcelas. Dessa forma, mesmo que o financiamento na prática seja pago com a sua renda, seu parceiro terá direito a 50% do imóvel. Caso um membro do casal tenha o nome negativado, o banco provavelmente vai negar o financiamento. Mesmo que sua renda seja suficiente para pagar as prestações. 

O que é regime de casamento?

O regime de bens de um casamento é um acordo firmado entre o casal que regula a divisão do patrimônio entre os cônjuges. O regime de bens é escolhido antes do casamento e é firmado por meio de um pacto antenupcial, que é um contrato formal. O Código Civil estabelece que esse pacto só ganha validade a partir do registro de uma escritura pública. 

O regime de bens do casamento regula como será classificado o patrimônio adquirido antes e depois da união do casal. Na ausência de um pacto antenupcial, todo casamento é considerado uma comunhão parcial de bens. 

Além dela, existem a comunhão total de bens, a separação total de bens (que, já vimos, é o único regime que permite financiar um imóvel 100% sozinho depois do casamento). Há ainda um regime misto, a chamada participação final nos aquestos. 

A definição sobre o regime de bens não é importante só para demarcar a gestão do patrimônio durante o casamento. Também serve para definir a partilha desse patrimônio em caso de divórcio ou morte de um membro do casal.

Como funciona cada regime de bens em um casamento?

A seguir, vamos explicar melhor como funciona cada regime de bens possível em um casamento:

Separação total de bens

Na separação total de bens, o patrimônio e as dívidas de cada membro do casal permanecem exclusivamente com esse membro, tenham eles origem antes ou depois do casamento. Se um imóvel for financiado por um cônjuge, sem a presença do outro na composição de renda, será propriedade exclusiva desse único comprador. 

Se o casal se divorciar, cada um fica com o patrimônio e as dívidas que adquiriu, sobre os quais também terá ampla liberdade de gestão. Esse regime vale de forma obrigatória para uniões em que um dos cônjuges tenha mais de 70 anos ou então dependa de autorização judicial para a formalização do casamento civil. 

Comunhão total (ou universal) de bens

A comunhão total de bens pressupõe que todos os bens constituídos em qualquer momento da vida dos integrantes do casal pertençam aos dois de forma igualitária. Por isso, em caso de separação, o patrimônio e as dívidas são divididos de modo que cada um fique com a metade. 

Para esse tipo de regime, é necessário assinar uma escritura pública que formaliza o pacto antenupcial. Ficam excluídos dessa união total de patrimônio os bens recebidos por herança ou doação que tenham cláusula de incomunicabilidade. 

Comunhão parcial de bens

A comunhão parcial de bens é o regime padrão do casamento civil no Brasil – se nenhum pacto antenupcial for assinado pelo casal, esse modelo é aplicado automaticamente. Por isso, é o mais comum no país. Em 2019, foram concedidos em primeira instância 272,9 mil divórcios judiciais com comunhão parcial de bens. A comunhão total vem em segundo lugar, com 15,2 mil sentenças de divórcio no mesmo ano, segundo o IBGE. 

Na comunhão parcial, todo o patrimônio prévio é mantido sob o controle de cada um dos cônjuges. Já o que foi adquirido durante o casamento é dos dois de forma igualitária. Se o casal comprar um carro depois do casamento e eventualmente se divorciar, cada um terá direito à metade do veículo, por exemplo. 

Participação final nos aquestos 

Esse é um regime misto, no qual o casal mantém uma espécie de separação total de bens ao longo do matrimônio – com a possibilidade de gerir seu próprio patrimônio como bem entender, sem a interferência do cônjuge. 

Mas se a relação acabar um dia, a partilha funciona mais ou menos como na comunhão parcial de bens: o patrimônio construído durante os anos de relacionamento é dividido de forma igualitária.

Como fazer para mudar o regime de bens no casamento

Se você pensa em fazer alguma coisa para mudar o regime de bens no casamento, saiba que não é possível conseguir essa alteração no cartório, apesar de o acordo original constar em uma escritura pública. É necessário entrar com uma ação judicial (a ação de alteração de regime de bens de casamento).

No entanto, você não pode entrar na Justiça por conta própria. Essa ação deve ser uma requisição dos dois cônjuges, e expor as motivações que justificam a alteração no pacto antenupcial. A mudança pedida não poderá prejudicar o direito de terceiros

O juiz designado para o caso vai ouvir o Ministério Público e verificar o que motivou o pedido do casal. Se considerá-lo procedente, vai emitir uma sentença favorável à mudança. A averbação da alteração do regime de bens deve ser feita nos cartórios de notas e de imóveis competentes. 

É possível tirar o ex-cônjuge do financiamento do imóvel?

Já se você se separou do seu cônjuge, é possível “tirá-lo” do financiamento do imóvel, desde que você obtenha a anuência do credor. É importante lembrar que o contrato de financiamento imobiliário funciona de modo diferente da partilha judicial ou extrajudicial de bens. A dívida junto ao banco segue sendo do casal até que ele seja procurado e concorde em transferir o restante das parcelas para um dos mutuários apenas. 

Portanto, a pessoa que assumir a dívida deverá passar por uma nova análise de crédito. Caso sua renda seja suficiente para arcar com as prestações do imóvel, vai assinar um contrato alterado com o banco, que posteriormente deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Antes disso, é necessário pagar o imposto de transmissão da propriedade de acordo com o tipo de cessão (ITBI ou ITCMD)

Neste artigo, você encontra um passo a passo detalhado de como solicitar ao banco credor a exclusão de um ex-cônjuge do financiamento. 

Como comprar um imóvel sozinho mesmo casado?

Como dissemos acima, tudo dependerá do regime escolhido por vocês na hora de se unirem. No caso da separação total de bens, já deixamos claro que não há problemas e você pode partir para o financiamento do jeito que bem entender, fazendo as escolhas que melhor atendem às suas demandas, necessidades e anseios.

No entanto, nos casos em que a comunhão de bens estabelecida for total ou parcial, não há muita discussão: o seu parceiro ou parceira terá direitos e obrigações e, para que você possa comprar uma propriedade, você precisará da chamada anuência do cônjuge. Nunca ouviu falar desse termo? Então veja a explicação abaixo. 

O que é anuência do cônjuge na compra de imóvel?

A anuência do cônjuge na compra de imóvel é uma situação que ocorre quando os regimes de união entre duas pessoas são os de comunhão parcial de bens ou comunhão total de bens. De maneira resumida, isso quer dizer que, de acordo com a lei civil brasileira, o cônjuge precisa autorizar que o parceiro faça um financiamento.

Trata-se de um dispositivo legal que também se aplica em outras situações, como nos casos em que haja o desejo de venda ou cessão de direitos. A sua função básica é a de proteger o patrimônio que é direito do casal, evitando que um dos dois aja com o intuito de levar vantagens indevidas ou mesmo de prejudicar o outro.

É possível comprar ou vender imóvel em processo de divórcio?

Dependendo do caso, sabemos que os divórcios não são propriamente simples e podem durar mais do que as partes gostariam. Por isso, uma situação muito comum nessa conjuntura é a de querer comprar ou vender um imóvel, seja para achar um novo local para viver ou para utilizar o dinheiro para começar uma nova vida.

Novamente, antes de tomar uma decisão, você deve avaliar qual é o regime de comunhão de bens. Embora, na prática, você possa fazer transações imobiliárias, às vezes isso não é recomendável no momento. Na comunhão total ou parcial, você precisa da anuência e o valor é dividido pela metade. Na separação total, não é preciso discutir a questão.

Quais as vantagens de comprar um imóvel sozinho?

Agora você já aprendeu muito mais sobre os regimes de comunhão de bens e ganhou elementos para decidir se vale ou não a pena, no seu caso, partir para a aquisição de um imóvel. Por isso, vamos separar aqui algumas das vantagens que você terá se decidir fazer isso individualmente. Veja abaixo algumas delas.

Geração de patrimônio

Uma das maiores vantagens em comprar um imóvel é que isso gera patrimônio, faça você essa aquisição por conta própria ou com o seu cônjuge. Nos casos que expomos acima, a grande questão é que, dependendo do regime de comunhão, mesmo pagando sozinho, o bem pertencerá a ambos. 

Ser dono de uma casa ou apartamento é sempre uma segurança, ainda mais em um país no qual a economia vive em mudança e outros tipos de investimento podem ser arriscados. No entanto, mesmo em crises, as unidades residenciais ou mesmo comerciais costumam manter o preço, ou podem até se valorizar, como vimos durante a pandemia.

Compra com despesa previsível

Outra das vantagens de adquirir um imóvel sozinho é que essa é uma compra que, como vimos acima, pode trazer diversos benefícios, mas, nem por isso, demanda despesas com as quais você não possa prever ou lidar. Sobretudo no caso dos financiamentos imobiliários, hoje em dia, você pode saber de tudo com antecedência.

As melhores instituições e bancos oferecem excelentes simuladores, com os quais você pode verificar, antes de assinar o contrato, todas as principais condições, como o valor da entrada, os prazos, as prestações e os juros praticados, da primeira à última parcela. Assim, você não mina as suas finanças e compra só o que cabe no seu bolso.

Facilidade para começar

Ao contrário do que muitas pessoas pensam, outra vantagem de comprar um imóvel sozinho é que existe muita facilidade em começar. Como dissemos no tópico acima, os bancos e instituições oferecem a opção do simulador, no qual você pode encontrar uma unidade e formas de pagamentos condizentes com a sua renda.

Além disso, dependendo do regime de comunhão, as etapas para ficar de acordo com a nossa legislação não são complexas. Na separação total, você não precisa se preocupar, uma vez que os patrimônios de ambos não são comunicantes. Nas outras modalidades, basta pedir a anuência, o que costuma ser simples para quem tem uma boa relação.

Evitar dores de cabeça

Outra das vantagens de comprar um imóvel sozinho é que isso pode fazer com que você evite dores de cabeça no futuro. No entanto, isso só ocorrerá se o regime escolhido por vocês for o de separação total de bens, pois o patrimônio não se comunica nesses casos e você não precisa de anuência ou satisfação para a aquisição.

Você ganhará mais tranquilidade, pois não precisará se preocupar em pagar aluguel e, dependendo das suas demandas e necessidades mais a frente, poderá obter bons lucros, seja com a renda passiva por meio de locação para terceiros ou de uma eventual venda, sobretudo se houver valorização do mercado imobiliário local.

Não ficar refém do mercado

Outra das excepcionais vantagens de comprar um imóvel sozinho é que, uma vez que você tem casa própria, você deixa de ser refém do mercado. Isso é muito importante, tendo em vista que, da mesma maneira que o alto potencial de valorização pode fazer você lucrar no futuro, também faz com que seja mais caro comprar uma propriedade em alguns anos.

Também devemos aplicar essa lógica para as locações, que não param de subir e deixam os locatários à mercê dos locadores, especialmente ao final do contrato. Findado o acordo, é bem provável que o aluguel passe por reajustes, que são influenciados pelas flutuações financeiras. Isso não ocorre quando você vive no que já é seu!

Manter tudo do seu jeito

Outra das vantagens de comprar um imóvel sozinho é que você pode deixar tudo do seu jeito. Isso ocorre porque, quando você aluga uma casa ou apartamento, você não pode fazer grandes reformas ou mudanças estruturais sem a anuência do proprietário, sob pena de ter que arcar com multas pesadas e até processos judiciais.

Já quando você é o dono, é viável fazer alterações que vão de encontro aos seus desejos, necessidades, expectativas e estilo de vida. Em um regime de separação total de bens, nem o seu cônjuge poderá exigir algo de acordo com a lei, embora seja recomendável manter uma boa relação e compartilhar algumas decisões, pelo bem do casamento.

Quais as desvantagens de comprar um imóvel sozinho?

Agora que você já viu algumas das excelentes vantagens de comprar um imóvel sozinho e, muito provavelmente, ficou interessado em fazer essa aquisição, vamos mostrar o outro lado da moeda, que são as desvantagens de fazer isso por conta própria quando se é casado. Confira algumas delas a seguir.

Impossibilidade de unir as rendas

Logicamente, uma das desvantagens de comprar um imóvel sozinho quando você está casado é que, ao decidir fazer tudo por conta própria, você não tem a possibilidade de unir a sua renda com seu cônjuge. Isso é importante não apenas por um montante maior ser um tremendo facilitador financeiro, mas também no caso de um financiamento.

Ao fazer as simulações para oferecer ou não o crédito para o cliente, a instituição considera qual é a renda mensal e, obviamente, ela é maior quando em conjunto. Por isso, vale a pena refletir antes de tomar essa decisão, ponderando se não é melhor unir forças e fazer a aquisição a dois, colhendo também os benefícios juntos.

Geração de discussões e atritos

Da mesma maneira que, no caso da separação total de bens, você pode pensar que comprar um imóvel sozinho mesmo sendo casado é uma forma de fazer o que você deseja sem ter que ouvir o outro, isso pode ter um efeito contrário e o relacionamento pode ser tomado pela geração de discussões e atritos que não existiam antes.

Naturalmente, se tudo não for muito bem conversado e combinado, o seu parceiro ou parceira pode se sentir excluído do processo e até achar que você está pensando em um futuro divórcio, mesmo que esse não seja o caso. Por isso, mais uma vez, é crucial apostar no diálogo e explicar quais são suas intenções em fazer isso. 

Surgimento de pendências judiciais

Se você não está enfrentando ou nunca enfrentou pendências com a justiça, é bom saber que isso não é uma situação confortável para ninguém. Por isso, ao pensar como comprar um imóvel sozinho sendo casado, você não deve abrir mão de seguir todos os ritos e exigências da lei, como os que citamos e explicados no conteúdo acima.

Como dissemos, nos regimes de separação total de bens, não há comunicação dos patrimônios e o cônjuge não pode exigir nada. No entanto, nas comunhões parciais e totais, você pode ter problemas se não fizer as coisas do jeito certo e solicitar a anuência do outro. Portanto, é melhor ser prudente e só comprar com a autorização por escrito.

Quais as dicas para comprar um imóvel sozinho?

Pronto, estamos chegando ao final do conteúdo. Você já sabe que é possível comprar um imóvel sozinho, entendeu melhor como fazer isso em cada regime de bens e viu as vantagens e desvantagens de fazer tudo individualmente. Para terminar, vamos dar algumas dicas para que você faça o melhor negócio. Confira!

Realize diversas simulações

Como dissemos, os recursos tecnológicos atuais oferecem muitas possibilidades e a maioria dos bancos e instituições financeiras disponibilizam simuladores bem interessantes para os clientes que estão pensando em financiar. Por isso, você não deve abrir mão de fazer tantas simulações quanto puder.

Não custa nada e, na maioria das vezes, o profissional designado para esse processo vai ajudar nas etapas e no preenchimento. Veja, por exemplo, se você deve dar uma entrada um pouco maior ou se as prestações não cabem no seu bolso. Essa é uma forma de achar a propriedade ideal para a sua realidade financeira no momento.

Pense bem na localização

Muitos especialistas no setor imobiliário não hesitam em afirmar que a localização é a característica mais importante de um imóvel. Certamente, eles têm muitos motivos para isso e você pode perceber essa relevância se considerar que unidades muito similares em estilo e metragem têm preços muito distintos de acordo com o bairro.

Sendo assim, você deve escolher de acordo com suas prioridades. Para quem está pensando em investimento, por exemplo, regiões em crescimento ou recebendo investimentos do poder público são uma boa escolha. Para quem não quer perder tempo no trânsito, ficar perto do trabalho é fundamental. Veja o que mais faz diferença para o seu perfil.

Avalie o imóvel pessoalmente

Da mesma maneira que os portais imobiliários podem ajudar a conhecer melhor o mercado e encontrar unidades condizentes para o que você deseja, eles têm a limitação de estarem apenas no ambiente virtual. Por isso, em um segundo momento, o ideal é que você faça, pelo menos, uma ou duas visitas ao imóvel que você deseja.

Essa é a hora em que você pode checar tudo e compreender se o ambiente está de acordo com o seu perfil. Verifique, por exemplo, o funcionamento das instalações elétricas, a conservação da estrutura, o estado dos pisos, o sistema hidráulico, o funcionamento de janelas, portas e tudo mais o que for preciso.

Conte com ajuda especializada

Por fim, um dos maiores erros que você não pode cometer ao comprar um imóvel sozinho é não buscar ajuda especializada. Quando você tem uma imobiliária de qualidade e seus corretores profissionais ao seu lado, fica muito mais fácil não apenas achar a propriedade ideal, como também ficar em sintonia com a lei.

Eles ajudam, por exemplo, na procura, na avaliação, na vistoria dos principais itens e assim por diante. Além disso, por estarem familiarizados com o ramo, sabem quais são as possibilidades e exigências que você terá de acordo com o regime de comunhão do seu casamento, direcionando as suas decisões para evitar problemas no futuro. 

Como você pôde ver, comprar um imóvel sozinho sendo casado depende do regime de comunhão, das suas expectativas e, dependendo do caso, da anuência do seu cônjuge!

 

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LEANDRO T ZORTÉA
O SEU IMÓVEL DE FORMA PRÁTICA E DESCOMPLICADA PARA COMPRAR.
Especialista em Investimento Imobiliário Inteligente.
Corretor de Imóveis - CRECI 27.178
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